나이스옥션 법원경매 진주 2024타경459 [3] 경상남도 사천시 곤양면 환덕리 1125-10 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진산감정 · 평가일 2024.02.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 곤양면 환덕리 소재 "본촌마을회관" 북서측 근거리에 기호(1), 서측 인근에 기호(2,3), 북측 근거리에 기호(4), 북서측 인근에 기호(5,6)이 각각 위치하고, 주위는 마을 내 주택, 마을주변 농경지, 임야 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,4) : 공히 세장형의 토지로서, 대체로 평탄하고, 답으로 이용중임.

기호(2) : 완경사지대 내 일부 평탄한 부정형의 토지로서, 전 등으로 이용중임.

기호(3) : 완경사지대 내 일부 부분적으로 평탄한 부정형의 토지로서, 전으로 이용중임.

기호(5) : 부정형의 토지로서, 대체로 평탄하고, 전 상태임.

기호(6) : 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 전 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 서측으로 노폭 3-4 미터 내외의 포장도로가 소재함.

기호(2) : 지적도상 맹지임.

기호(3) : 서측 및 남측으로 노폭 2-3 미터 내외의 진입로가 각각 소재함.

기호(4) : 남동측으로 노폭 3 미터 내외의 진입로를 통하여 농기계 등 접근 가능한 상태임.

기호(5) : 북동측으로 왕복 2차선의 포장도로, 북서측으로 노폭 3 미터 내외의 진입로가 각각 소재함.

기호(6) : 남측으로 노폭 3 미터 내외의 진입로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 농림지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(농업진흥구역)<농지법>.

기호(2,3) : 공히 계획관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

기호(4) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

기호(5) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지.

기호(6) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

1) 기호(2) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ)(주택 등) 및 제시외물건 기호(ㄴ,ㄷ)(데크시설, 태양광설비 1식)이 소재함.

2) 기호(2,3,6) 지상에 제시외수목 기호(ㄹ,ㅁ,ㅂ)(포도나무 등, 사과나무 등, 감나무 등)이 소재함.

공부와의 차이

기호(5)의 귀 제시목록상 지목은 답이나, 현황 전 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"상 "기타 참고사항"란 참조.

물건 비고

-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 진주지원 2024타경459 (3)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 이*

1.2. 소재지 및 지목

소재지: 경상남도 사천시 곤양면 환덕리 1125-10

지목: 답 (논)

1.3. 면적 및 감정가

토지 면적: 1939.00㎡ (약 586.55 평)

감정가: 79,499,000 원

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지 매각

경매 구분: 부동산강제경매

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명 필요

주의사항: 농지취득자격증명을 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 사천시 곤양면 환덕리 소재 "본촌마을회관" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 마을 내 주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

지역 내 일반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 접근성

기호(1) 토지는 서측으로 노폭 3-4미터 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

기호(2) 토지는 지적도상 맹지입니다.

기호(3) 토지는 서측 및 남측으로 노폭 2-3미터 내외의 진입로가 있습니다.

기호(4) 토지는 남동측으로 노폭 3미터 내외의 진입로를 통해 농기계 접근이 가능합니다.

기호(5) 토지는 북동측으로 왕복 2차선 포장도로, 북서측으로 노폭 3미터 내외의 진입로가 있습니다.

기호(6) 토지는 남측으로 노폭 3미터 내외의 진입로가 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

기호(1): 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역.

기호(2,3): 계획관리지역, 가축사육제한구역 (모든 축종 제한 구역 포함).

기호(4): 생산관리지역, 가축사육제한구역.

기호(5): 생산관리지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지.

기호(6): 생산관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지.

2.5. 주변 시설 현황

사천 서부일반산업단지가 곤양면 맥사리와 서정리 일대에 추진되고 있으며, 이는 물류, 운송, 제조업 유치를 목표로 합니다. 이 산업단지는 남해고속도로 곤양IC 및 국도, 지방도와 인접하여 접근성이 양호하며, 우주항공청 설립과 연계된 우주항공 산업 기반 수요 증가가 예상됩니다. 또한, 곤양지구 하수관로 정비사업이 추진되어 지역 생활 환경 개선이 기대됩니다.

2.6. 혐오 시설 유무

주변 지역에서 병원적출물 소각시설, 건설폐기물 처리업체, 오리 도축장, 장례예식장, 납골묘 등 각종 환경 저해 및 혐오 시설 건립 신청이 과거에 있었으나, 주민 반발 및 시의 불승인 조치 등으로 인해 해당 지역이 민원 다발 지역으로 부상했던 사례가 있습니다. 현재 본건 토지 소재지 인근에 직접적인 혐오 시설이 명시적으로 확인되지는 않습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 진행 사항

본건은 창원지방법원 진주지원에서 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

3.2. 토지 등기부 요약

등기부상 소유권은 1980년 6월 19일 윤상순에서 시작되었으며, 2008년 6월 24일 정주호에게 증여를 통해 이전되었습니다.

이후 2024년 1월 23일 이영수를 채권자로 하는 강제경매 개시 결정이 등기되었으며, 이는 말소기준권리가 됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

말소기준권리: 2024년 1월 23일 접수된 강제경매 (이영수, 채권금액 1,023,371,220원).

매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 확인된 사항으로는 없습니다.

3.4. 임차인 현황 분석

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대 관계: 미상.

인수할 임차인이 없으므로 보증금 부담은 없으나, 임대 관계가 미상인 점은 실제 점유 관계 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건지는 사천시 곤양면의 농경지로, 주위는 농경지와 주택, 임야 등이 혼재하는 농촌 지역의 특성을 보입니다. 따라서 상업적 기능보다는 농업 관련 용도로의 활용이 주된 특성입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 인프라

본건 소재지는 농촌 지역으로, 가장 가까운 도심 지역의 편의시설 접근이 필요합니다. 사천 서부일반산업단지 조성 사업이 추진됨에 따라 향후 지역 기반 시설 확충이 기대될 수 있습니다. 곤양면 소재지 인근에는 기본적인 편의시설 및 상점들이 위치할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련 위험

본건은 답(논)으로 이용 중인 농지이므로, 농지법에 따라 농지취득자격증명이 필수적입니다. 이를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수되는 매우 중요한 위험 요소이므로, 사전에 취득 자격 및 증명 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 법적 규제 및 제한

토지 이용 계획상 농림지역, 계획관리지역, 생산관리지역 등으로 구분되어 있으며, 다수의 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축사 신축 등 특정 용도로의 활용에 제약이 따릅니다. 또한, 일부 지역은 농업진흥구역 및 영농여건불리농지로 지정되어 있습니다.

6.3. 현황과 공부상 차이

기호(5) 토지는 공부상 지목이 '답'이나 현황은 '전'(밭)으로 이용 중입니다. 이는 실제 이용 현황과 공부상의 지목이 일치하지 않는 경우로, 취득 후 행정 처리 과정에서 문제가 발생할 수 있습니다.

6.4. 도로 및 접근성 관련 문제

기호(2) 토지는 지적도상 맹지이므로, 도로 이용에 제약이 따릅니다. 이 필지를 매수할 경우 인접 토지 소유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

6.5. 제시외 물건 및 수목

기호(2) 지상에는 제시외 건물(주택 등) 및 제시외 물건(데크시설, 태양광설비)이 소재하며, 기호(2,3,6) 지상에는 포도나무, 사과나무, 감나무 등 수목이 소재합니다. 이러한 제시외 물건은 일반적으로 낙찰자가 인수하지 않으나, 명도 과정에서 철거 또는 협의가 필요할 수 있습니다.

6.6. 임대차 관계 미상

임차인 현황에서 인수할 보증금이 없는 것으로 나타나나, 임대 관계가 미상으로 확인되었습니다. 이는 점유자가 존재할 경우 보증금이나 월세 등에 대한 정보가 불분명함을 의미하므로, 실제 점유 현황 및 권리 관계를 면밀히 조사해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 곤양면에 위치한 농지 경매 물건입니다. 다수의 필지로 구성되어 있으며, 용도지역 및 이용 현황이 다양합니다. 농지 취득 자격 증명 필수, 일부 맹지, 가축 사육 제한, 공부와 현황의 차이, 제시외 물건 존재 등 여러 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 위험이 가장 크므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 사천 서부일반산업단지 개발 등 지역 발전 가능성은 있으나, 본 물건의 직접적인 수혜 여부는 불확실합니다.

8. 투자 포인트

* 사천 지역 농업 관련 토지 확보 기회.

* 향후 지역 개발 가능성 고려 (사천 서부일반산업단지 등).

* (투자 포인트는 매우 제한적이며, 농지 취득 자격 보유자에게만 해당)

9. 예상 입찰가

본 건은 인수해야 할 보증금이 0원으로, 감정가 79,499,000원을 기준으로 입찰가를 산정하게 됩니다. 그러나 농지 취득 자격 증명 미비 시 보증금 몰수, 맹지 존재, 현황과 공부상 차이, 제시외 물건 등 다수의 위험 요소를 고려해야 하므로, 입찰가는 해당 리스크를 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다. 시장 조사, 유사 물건의 거래 사례, 본인의 농지 취득 자격 여부 및 활용 계획 등을 종합적으로 검토하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 구체적인 예상 입찰가 산출은 추가적인 현장 조사와 전문가의 면밀한 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.