나이스옥션 법원경매 진주 2024타경459 [2] 경상남도 사천시 곤양면 환덕리 986-4 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진산감정 · 평가일 2024.02.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 곤양면 환덕리 소재 "본촌마을회관" 북서측 근거리에 기호(1), 서측 인근에 기호(2,3), 북측 근거리에 기호(4), 북서측 인근에 기호(5,6)이 각각 위치하고, 주위는 마을 내 주택, 마을주변 농경지, 임야 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,4) : 공히 세장형의 토지로서, 대체로 평탄하고, 답으로 이용중임.

기호(2) : 완경사지대 내 일부 평탄한 부정형의 토지로서, 전 등으로 이용중임.

기호(3) : 완경사지대 내 일부 부분적으로 평탄한 부정형의 토지로서, 전으로 이용중임.

기호(5) : 부정형의 토지로서, 대체로 평탄하고, 전 상태임.

기호(6) : 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 전 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 서측으로 노폭 3-4 미터 내외의 포장도로가 소재함.

기호(2) : 지적도상 맹지임.

기호(3) : 서측 및 남측으로 노폭 2-3 미터 내외의 진입로가 각각 소재함.

기호(4) : 남동측으로 노폭 3 미터 내외의 진입로를 통하여 농기계 등 접근 가능한 상태임.

기호(5) : 북동측으로 왕복 2차선의 포장도로, 북서측으로 노폭 3 미터 내외의 진입로가 각각 소재함.

기호(6) : 남측으로 노폭 3 미터 내외의 진입로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 농림지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(농업진흥구역)<농지법>.

기호(2,3) : 공히 계획관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

기호(4) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

기호(5) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지.

기호(6) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

1) 기호(2) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ)(주택 등) 및 제시외물건 기호(ㄴ,ㄷ)(데크시설, 태양광설비 1식)이 소재함.

2) 기호(2,3,6) 지상에 제시외수목 기호(ㄹ,ㅁ,ㅂ)(포도나무 등, 사과나무 등, 감나무 등)이 소재함.

공부와의 차이

기호(5)의 귀 제시목록상 지목은 답이나, 현황 전 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"상 "기타 참고사항"란 참조.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[2,3] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함).
-목록[2] 제시외 건물(감정서상 ㄱ), 제시외 물건(감정서상 ㄴ, ㄷ) 각 매각에서 제외함, 최저매각가격은 이로 인하여 제한받는 가격임.
-목록[2,3] 제시외 수목(감정서상 ㄹ,ㅁ) 매각포함.
-목록[2] 지적도상 맹지임.
-목록[3] 일부 현황 도로이나, 전체면적 대비 해당면적 미미한 상황 고려하여 평가함.
-인접필지와 정확한 위치・경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2024타경459 (2)

* 소재지: 경상남도 사천시 곤양면 환덕리 986-4

* 용도: 전

* 감정가: 128,858,000원

* 토지면적: 2734.00㎡ (약 827.29평)

* 토지제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 특이사항: 농지취득자격증명, 법정지상권, 건물매각제외

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경상남도 사천시 곤양면 환덕리 소재 "본촌마을회관" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 마을 내 주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

* 인접도로상태:

* 기호(1): 서측으로 노폭 3-4 미터 내외의 포장도로 소재.

* 기호(2): 지적도상 맹지임.

* 기호(3): 서측 및 남측으로 노폭 2-3 미터 내외의 진입로 소재.

* 기호(4): 남동측으로 노폭 3 미터 내외의 진입로를 통해 농기계 접근 가능.

* 기호(5): 북동측으로 왕복 2차선 포장도로, 북서측으로 노폭 3 미터 내외 진입로 소재.

* 기호(6): 남측으로 노폭 3 미터 내외 진입로 소재.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1): 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역.

* 기호(2,3): 계획관리지역, 가축사육제한구역.

* 기호(4): 생산관리지역, 가축사육제한구역.

* 기호(5): 생산관리지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지.

* 기호(6): 생산관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지.

1.2. 권리분석

* 등기부요약:

* 2000-04-24: 소유권이전 (정재섭)

* 2008-06-24: 소유권이전 (정주호, 매매)

* 2024-01-23: 강제경매 (이영수, 말소기준권리)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원. 임대관계는 미상임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 법정지상권 성립여부 불분명).

* 물건명세서 참고사항:

* 목록 토지 부분에 법정지상권 성립여부 불분명 (매각에서 제외되는 제시외 건물 'ㄱ'을 위하여).

* 일괄매각 (그러나 토지매각으로 명시되어 있음).

* 목록 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명 요함 (미제출 시 보증금 몰수).

* 목록 제시외 건물(ㄱ), 제시외 물건(ㄴ, ㄷ) 매각 제외. 최저매각가격은 이로 인해 제한받는 가격임.

* 목록 제시외 수목(ㄹ,ㅁ) 매각 포함.

* 목록 지적도상 맹지임.

* 목록 일부 현황 도로이나, 평가에 미미하게 고려됨.

* 인접필지 경계확정은 측량 요함.

1.3. 상권분석

* 본건은 농경지와 주택이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있어 상업적 가치는 낮음.

* 주변 시설:

* 가까운 편의 시설로는 마을회관이 있으며, 기본적인 생활 편의 시설은 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 마을 내 주택, 농경지, 임야 등으로 구성되어 조용한 주거 환경을 제공함.

* 교육시설: 인근 읍면 지역의 초중고등학교 이용 가능.

* 교통: 대중교통보다는 자가용 이용이 편리할 것으로 예상됨 (기호 2는 맹지).

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 목록은 농지취득자격증명 없이는 취득이 불가능하며, 미제출 시 입찰보증금 몰수 위험이 있음.

* 법정지상권 성립 가능성: 제시외 건물(ㄱ)을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

* 맹지: 목록는 지적도상 맹지이므로, 진입로 확보를 위한 추가적인 조치 또는 측량이 필요할 수 있음.

* 경계 불명확: 인접 필지와 정확한 경계 확정을 위해 측량이 필요하며, 이에 따른 추가 비용 발생 가능.

* 가축사육제한구역: 지역별로 다양한 가축사육 제한 구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 이용 시 확인 필요.

* 현황 도로: 목록은 일부 현황 도로이나, 평가에 미미하게 반영되었으므로 실제 도로로서의 효용성 및 활용도를 별도 확인 필요.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경상남도 사천시 곤양면 소재 농경지로서, 농지취득자격증명 필요, 맹지, 법정지상권 불분명 등 취득 및 활용에 있어 여러 제약 조건이 존재함.

* 농업 목적 외 다른 용도로의 개발 가능성은 낮으며, 낙찰 후에도 추가적인 행정 절차 및 법적 검토가 필수적임.

* 제시외 수목은 매각 포함되나, 건물 및 일부 물건은 매각 제외되어 있어 현황과 공부상 차이에 유의해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 농업 생산 목적의 실수요자에게 적합할 수 있음.

* 지역 내에서 비교적 저평가된 토지일 가능성.

* 주변 농경지 시세 대비 잠재적 가치 상승 기대 (단, 명확한 개발 계획이나 수요가 있을 경우).

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 128,858,000원

* 본건은 농지취득자격증명 필수, 맹지, 법정지상권 불분명 등의 리스크를 고려해야 하며, 토지매각 대상으로 건물은 제외됨.

* 제시외 수목(ㄹ,ㅁ) 매각 포함, 건물(ㄱ) 및 물건(ㄴ,ㄷ) 매각 제외.

* 정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 권리 분석 심층 검토, 유사 물건 시세 조사, 농지 가격 동향 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 함.

* 위험 요소를 감안하여 감정가의 70~80% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장함. (단, 이는 단순 참고용이며, 실질적인 입찰가는 별도 정밀 분석 후 결정해야 함).

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.