나이스옥션 법원경매 진주 2024타경459 [1] 경상남도 사천시 곤양면 묵곡리 494-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진산감정 · 평가일 2024.02.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 곤양면 환덕리 소재 "본촌마을회관" 북서측 근거리에 기호(1), 서측 인근에 기호(2,3), 북측 근거리에 기호(4), 북서측 인근에 기호(5,6)이 각각 위치하고, 주위는 마을 내 주택, 마을주변 농경지, 임야 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,4) : 공히 세장형의 토지로서, 대체로 평탄하고, 답으로 이용중임.

기호(2) : 완경사지대 내 일부 평탄한 부정형의 토지로서, 전 등으로 이용중임.

기호(3) : 완경사지대 내 일부 부분적으로 평탄한 부정형의 토지로서, 전으로 이용중임.

기호(5) : 부정형의 토지로서, 대체로 평탄하고, 전 상태임.

기호(6) : 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 전 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 서측으로 노폭 3-4 미터 내외의 포장도로가 소재함.

기호(2) : 지적도상 맹지임.

기호(3) : 서측 및 남측으로 노폭 2-3 미터 내외의 진입로가 각각 소재함.

기호(4) : 남동측으로 노폭 3 미터 내외의 진입로를 통하여 농기계 등 접근 가능한 상태임.

기호(5) : 북동측으로 왕복 2차선의 포장도로, 북서측으로 노폭 3 미터 내외의 진입로가 각각 소재함.

기호(6) : 남측으로 노폭 3 미터 내외의 진입로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 농림지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(농업진흥구역)<농지법>.

기호(2,3) : 공히 계획관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

기호(4) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

기호(5) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지.

기호(6) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

1) 기호(2) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ)(주택 등) 및 제시외물건 기호(ㄴ,ㄷ)(데크시설, 태양광설비 1식)이 소재함.

2) 기호(2,3,6) 지상에 제시외수목 기호(ㄹ,ㅁ,ㅂ)(포도나무 등, 사과나무 등, 감나무 등)이 소재함.

공부와의 차이

기호(5)의 귀 제시목록상 지목은 답이나, 현황 전 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"상 "기타 참고사항"란 참조.

물건 비고

-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경459 (1)

소재지: 경상남도 사천시 곤양면 묵곡리 494-1

용도: 답

감정가: 72,544,000원

토지면적: 2,267.00㎡ (약 686평)

토지분할면적: 2,267㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물분할면적: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

특이사항: 농지취득자격증명 필수 제출

주의사항: 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함 (미제출 시 보증금 몰수)

특수물건정보: 농지취득자격증명 필요

1.1. 물건세부정보

토지감정요항표 요약:

본건은 경상남도 사천시 곤양면 환덕리 소재 "본촌마을회관" 북서측 근거리에 기호(1), 서측 인근에 기호(2,3), 북측 근거리에 기호(4), 북서측 인근에 기호(5,6)이 각각 위치하고 있음.

주위 환경은 마을 내 주택, 마을 주변 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

지역 내 일반적인 교통 사정은 보통시됨.

토지 이용 현황:

기호(1,4): 세장형 토지로 대체로 평탄하며 답으로 이용 중.

기호(2): 완경사지대 내 일부 평탄한 부정형 토지로 전 등으로 이용 중.

기호(3): 완경사지대 내 일부 부분적으로 평탄한 부정형 토지로 전으로 이용 중.

기호(5): 부정형 토지로 대체로 평탄하며 전 상태임.

기호(6): 완경사지대 내 부정형 토지로 전 등으로 이용 중.

인접 도로 상태:

기호(1): 서측으로 노폭 3-4m 내외의 포장도로 소재.

기호(2): 지적도상 맹지.

기호(3): 서측 및 남측으로 노폭 2-3m 내외의 진입로 소재.

기호(4): 남동측으로 노폭 3m 내외의 진입로 통해 농기계 접근 가능.

기호(5): 북동측 왕복 2차선 포장도로, 북서측 노폭 3m 내외 진입로 소재.

기호(6): 남측으로 노폭 3m 내외 진입로 소재.

1.2. 입지조건

1.2. 1.주변환경

본건은 경상남도 사천시 곤양면 지역에 위치하며, "본촌마을회관" 인근에 소재함.

주변은 마을 내 주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 조용하고 한적한 농촌 마을의 전형적인 환경을 갖추고 있음.

전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

1.2. 2.교통상황

지역 내 일반적인 교통 사정은 보통으로 평가됨.

주요 도로 접근성은 일부 필지에 도로가 접해 있거나 인접 진입로를 통해 차량 접근이 가능하나, 기호(2)는 지적도상 맹지로서 차량 통행에 어려움이 있을 수 있음.

기호(1,4,5,6)은 농로 등 접근성이 양호한 편이며, 기호(5)는 왕복 2차선 포장도로와 인접하여 상대적으로 교통이 편리함.

1.2. 3.주변시설

사천시 곤양면 묵곡리 일대는 농경지와 임야가 주를 이루는 지역으로, 주변에 마을 주택들이 산재해 있음.

주변에서 대규모 상업 시설이나 편의 시설이 밀집된 지역은 아니며, 기본적인 생활 편의는 곤양면 소재지 또는 인근 지역을 통해 해결해야 할 것으로 보임.

최근 사천시 곤양면 지역에서는 관광농원 개발 사업 등으로 인한 환경 훼손 및 오염 우려에 대한 주민 반발 사례가 있었음 (2024년 3월 29일 연합뉴스, 2024년 4월 3일 오마이뉴스). 이와 관련하여 사업이 중단되거나 갈등이 발생하는 경우도 있었으며, 개발행위 및 환경 문제로 인한 지역 주민과의 갈등 사례가 보고된 바 있어 해당 지역의 개발 동향을 주시할 필요가 있음.

또한, 사천시에서는 과거 건설폐기물 처리업체, 오리 도축장, 장례예식장 등 주민 기피 시설 건립 신청이 늘면서 주민들의 반발과 집단 민원이 발생했던 사례들이 있었음 (2003년 2월 8일 부산일보). 현재 대상지 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오 시설은 없으나, 과거 개발 관련 민원이 있었던 점을 감안할 때 향후 개발 사업 진행 시 지역 주민과의 마찰 가능성을 염두에 두어야 함.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부 현황

본건 토지에 대한 소유권 이전 및 강제경매 개시 결정 등기가 존재함.

말소기준권리는 2024년 1월 23일 접수된 강제경매 (이영수, 1,023,371,220원)로 보임.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 보이며, 잔금 납부 시 소유권이전 및 기존 등기사항은 말소될 예정임.

1.3. 2.임차인 현황

제공된 정보 상 임차인 현황은 확인되지 않으며, 인수 보증금 합계는 0원임.

1.3. 3.소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있음.

1.4. 상권분석

본건은 농경지(답, 전)로 이용 중인 토지로, 주변 지역은 주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

현재 상태로는 상업적 가치가 높다고 보기는 어려우나, 토지 이용 제한 상태 해제 또는 농업 관련 시설, 귀농·귀촌 주택 부지 등으로 활용 가능성을 고려해 볼 수 있음.

인근 지역의 개발 동향 및 토지 이용 계획 변경 가능성을 파악하는 것이 상권 분석에 중요함.

1.5. 생활정보

주변은 농촌 마을 및 농경지로 이루어져 있어 조용하고 한적한 생활 환경을 제공함.

기본적인 생활 편의 시설은 곤양면 소재지 또는 인근 시내를 이용해야 할 것으로 예상됨.

문화 및 여가 시설의 경우, 사천시 관광 정보 등을 통해 접근 가능한 관광지나 자연 경관을 활용할 수 있음 (예: 서경타니 컨트리클럽 인근, 곤양 둑방길 등).

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.농지 관련

본건의 용도는 '답'이며, 매각 대상 물건에 대한 '농지취득자격증명' 제출이 필수적임.

농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우, 최고가 매수인의 매수 보증금이 몰수될 수 있으므로 입찰 전 반드시 해당 자격 취득 가능 여부를 확인해야 함.

기호(5)의 경우, 공부상 지목은 답이나 현황은 전으로 이용되고 있어 공부와의 차이가 존재함.

1.6. 2.토지 이용 제한

각 필지별로 농림지역, 생산관리지역, 계획관리지역 등 다양한 용도지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 영농여건불리농지, 준보전산지 등 다양한 법적 제한이 따름.

특히, 가축사육제한구역은 지역별로 돼지, 개, 가금류, 젖소 등 일부 또는 전부 제한이 있어 축산업을 계획할 경우 주의가 필요함.

각 필지에 적용되는 구체적인 규제 사항은 반드시 관할 지자체에 확인해야 함.

1.6. 3.제시외 물건 및 공부와의 차이

기호(2) 지상에 제시외 건물(주택 등) 및 제시외 물건(데크시설, 태양광설비)이 소재함.

기호(2,3,6) 지상에는 제시외 수목(포도나무, 사과나무, 감나무 등)이 소재함.

기호(5)는 공부상 지목은 답이나 현황은 전으로 이용 중임.

이러한 제시외 물건 및 공부와의 차이는 명도 및 향후 이용에 영향을 미칠 수 있음.

1.6. 4.기타

임대 관계는 미상임.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 사천시 곤양면에 위치한 농경지(답, 전)로서, 감정가는 72,544,000원임.

농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 보증금 몰수의 위험이 있음.

토지별로 다양한 용도지역 지정 및 가축사육제한구역 등 법적 제한이 다수 존재하므로, 투자 전 해당 토지의 실질적인 이용 가능성과 제한 사항을 면밀히 검토해야 함.

주변은 농경지 및 임야, 주택이 혼재된 농촌 마을 환경이며, 교통 접근성은 보통 수준임.

기호(2)는 맹지이며, 지상에 제시외 건물 및 물건이 소재하는 등 현황과 공부상 차이가 존재함.

전반적으로 농지법, 개발행위 관련 지역 주민 민원 가능성, 법적 토지 이용 제한 등을 고려할 때 신중한 접근이 요구되는 물건임.

1.8. 투자 포인트

농업 생산 또는 귀농·귀촌 희망자에게는 비교적 저렴한 가격으로 토지를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있음.

향후 지역 개발 계획 변화 또는 규제 완화 시 가치 상승 가능성을 기대할 수 있음.

1.9. 예상 입찰가

본건은 농지취득자격증명 필요, 맹지 포함, 다수의 법적 이용 제한, 제시외 물건 소재 등 고려해야 할 사항이 많으므로, 정확한 예상 입찰가 산정은 현장 조사 및 법적 검토, 주변 시세 등을 종합적으로 분석한 후에 가능함.

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어려우며, 권리 분석 상 인수되는 보증금은 없는 상태임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.