나이스옥션 법원경매 진주 2025타경50 [2] 경상남도 진주시 정촌면 예하리 1059 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 정촌면 예상리 소재 예상리 마을회관 남서측(기호 1) 및 서측(기호 2)에 위치하며, 기호 1 주위는 경지정리된 농경지, 기호 2 주위는 농가주택, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

본건 인근의 일반적인 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1은 세장형의 평지로서 농경지(답), 기호 2는 부정형 완경사지로서 농경지(전)로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 1 : 동측으로 포장 농로에 접함.
기호 2 : 남서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 농림지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥구역<농지법>
기호 2 : 생산관리지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>
임.

제시목록 외의 물건

-기호 2 지상에 제시외 건물 기호 ㄱ(계사(닭장))이 소재하여 제한받은 상태의 토지 가격을 병기하였으니 소유권 및 일괄경매 여부 재확인하기기 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1: 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 참조

물건 비고

-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함).
-제시외 건물(감정서상 ㄱ 계사) 매각포함, 감정서에 의하면 인접필지(예상리 578-1)에 일부 걸치는 것으로 보고됨.
-정확한 위치·경계확정은 측량요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026년 7월 7일 현재, 본 보고서는 진주지원 2025타경50 (2) 사건에 대한 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경50 (2)

소재지: 경상남도 진주시 정촌면 예하리 1059

용도: 전

감정가: 246,850,000원

토지면적: 1250.00㎡ (약 378.13평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 48.00㎡ (약 14.52평) (계사)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진OOOOOOOOO

1.2. 토지 세부 정보

감정평가서 요약에 따르면, 본건은 경상남도 진주시 정촌면 예상리 소재 예상리 마을회관 남서측(기호 1) 및 서측(기호 2)에 위치합니다. 기호 1 주위는 경지정리된 농경지이며, 기호 2 주위는 농가주택 및 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

기호 1은 세장형의 평지로 농경지(답)로 이용 중이며, 동측으로 포장된 농로에 접해 있습니다.

기호 2는 부정형의 완경사지로 농경지(전)로 이용 중이며, 남서측으로 도로에 접해 있습니다.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 농림지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 군사기지 및 군사시설 보호구역, 비행안전제2구역(전술), 농업진흥구역.

기호 2: 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 군사기지 및 군사시설 보호구역, 비행안전제2구역(전술).

2. 입지조건

2.1. 지역적 특성

본건이 위치한 진주시 정촌면은 경상남도 서부권의 주요 도시인 진주시의 일부로서, 산업 단지 조성 등 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역입니다. 특히 정촌면은 정촌일반산업단지 및 뿌리·항공 산업단지 조성 등으로 산업 거점으로서의 역할을 하고 있습니다.

2.2. 주변 환경

본건은 농경지와 농가주택 등이 혼재된 지역에 위치하며, 가까운 곳에 마을회관이 있습니다. [cite: original text] 인근 예하리에는 '진주정촌 올리움' 아파트 단지가 있고, '모다아울렛 진주점' 등 편의시설이 위치해 있습니다. 식당으로는 오리 요리 전문점 '우림정' 등이 있으며, '진주 KAI 호텔'도 인근에 있습니다.

2.3. 교통 및 접근성

본건 인근의 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite: original text] 동측으로 포장된 농로, 남서측으로 도로에 접해 있어 차량 접근이 가능합니다. 진주 시내 주요 간선도로 및 고속도로망 접근성 또한 양호한 편입니다.

2.4. 교육 및 문화시설

정촌면에는 예하초등학교와 관봉초등학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 진주시 정촌면에는 천연기념물로 지정 예정인 백악기 공룡·익룡 발자국 화석산지가 있어 지역의 문화적 가치를 더하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 토지 등기부상 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 소유권: 정두리에서 정환석으로 이전(증여)되었습니다.

* 근저당권: 진주남부농업협동조합(120,000,000원, 말소기준권리), 정경숙(300,000,000원)이 등기되어 있었으나 모두 말소되었습니다.

* 가압류: 거제축산업협동조합(200,000,000원)이 등기되었으나 말소되었습니다.

* 압류: 거제시, 통영세무서장이 등기하였으나 모두 말소되었습니다.

* 임의경매: 진주남부농업협동조합(108,052,632원)에 의한 임의경매 개시 결정이 등기되었으며, 이는 본 경매 사건의 근거가 되었습니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 별도의 임차인 정보는 확인되지 않습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

3.3. 총 채권액

등기부상 총 채권액은 620,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건은 농경지로, 일반적인 상업용 부동산의 상권 분석과는 다른 접근이 필요합니다. 해당 지역은 농업 활동이 주를 이루는 곳으로, 주변에 농가주택과 농경지가 분포합니다. [cite: original text] 한편, 진주시 정촌면은 산업단지 조성 등으로 개발이 진행되고 있으며, 이는 향후 지역 경제 및 토지 이용 계획에 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 의료시설

인근에 '모다아울렛 진주점'과 같은 쇼핑 시설이 있으며, '우림정'과 같은 식당이 영업 중입니다. 진주 시내권으로의 이동 시 다양한 편의 및 의료 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

예하초등학교, 관봉초등학교가 인근에 있어 자녀 교육에 대한 기본적인 접근성을 제공합니다.

5.3. 교통

동측 농로 및 남서측 도로에 접해 있어 차량을 통한 접근이 용이합니다. [cite: original text]

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명

본건은 농지이므로, 매수인은 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수인의 보증금이 몰수될 수 있으므로, 취득 전 반드시 자격 요건을 확인하고 증명서를 발급받아야 합니다. [cite: original text, 물건명세서 참고사항]

6.2. 제시외 건물 및 경계 문제

본건 토지(기호 2) 지상에 제시외 건물(계사, 48.00㎡)이 소재하며, 이 건물은 매각에 포함됩니다. [cite: original text] 다만, 감정서상 이 제시외 건물(계사)이 인접 필지(예상리 578-1)에 일부 걸쳐 있는 것으로 보고되고 있어, 이에 대한 소유권 및 일괄 경매 여부를 반드시 재확인해야 합니다. 또한, 정확한 토지의 위치와 경계를 확정하기 위해서는 측량이 필요합니다. [cite: original text, 물건명세서 참고사항]

6.3. 토지이용 제한

본건 토지는 농림지역, 생산관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 비행안전제2구역(전술) 등 다수의 법적 제한을 받고 있습니다. [cite: original text] 이는 향후 토지 이용 계획 수립 시 중요한 고려 사항이 됩니다.

6.4. 산업화 및 환경 문제

진주시 정촌면 지역은 산업 단지 개발이 활발히 이루어지고 있는 곳입니다. 이러한 개발 과정에서 발생할 수 있는 소음, 먼지, 교통량 증가 등의 영향과 향후 지역에 추진될 수 있는 산업 시설(예: 소각장, 폐기물 처리 시설 등)에 대한 잠재적 민감성을 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 진주시 정촌면 예하리에 위치한 농지입니다. 농지 취득 자격 증명 요구 사항과 제시외 건물(계사)이 인접 필지에 걸쳐 있을 가능성이 있다는 점, 그리고 정확한 경계 확인을 위한 측량 필요성 등은 본 건의 주요 리스크 요인입니다. 또한, 농림지역 및 생산관리지역에 속하며 군사시설 보호구역, 비행안전구역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다. 주변 지역은 농경지와 주택이 혼재하며, 산업단지 개발이 진행 중인 특성을 보입니다. [cite: 2, 5, original text]

8. 투자 포인트

* 지속적인 개발이 이루어지는 진주시 정촌면이라는 입지적 특징을 가지고 있습니다.

* 농업진흥구역 및 생산관리지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 개발 가능성을 모색할 수 있습니다 (관련 법규 준수 필수).

* 인근에 교육 시설(예하초등학교 등) 및 생활 편의 시설(모다아울렛 등)이 존재합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 246,850,000원입니다. 인수되는 권리(보증금)가 없으므로, 입찰가는 감정가를 기준으로 하되 상기 언급된 잠재적 리스크(농지 취득 자격, 제시외 건물 문제, 측량 필요성, 법적 제한 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 입찰가 산출을 위해서는 주변 유사 토지의 실거래가 비교, 토지 이용 계획에 대한 상세 검토, 그리고 제시외 건물 및 인접 필지 경계 문제에 대한 명확한 확인이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.