나이스옥션 법원경매 진주 2025타경425 [3] 경상남도 산청군 신등면 모례리 674 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 산청군 신등면 모례리 소재 「모례마을」서측 인근(기호1,2,6) 및 남서측 인근(기호3,4,5)에 위치하는 토지로서,주변은 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

? 기호(1,2,4,5):본건 내지 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 지방도가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시됩니 다.
? 기호(3,6):본건까지 차량의 접근은 어려우나, 인근에 지방도가 소재하여 일반적인 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

? 기호(1,2):완경사를 이루는 부정형의 토지로서, 농경지로 이용중에 있습니다.
? 기호(3):완경사를 이루는 부정형의 토지로서, 휴경지,일부 분묘, 일부 수목식재된 상태입니다.
? 기호(4):대체로 평지의 부정형 토지로서, 일부 휴경,일부 수목이 식재된 상태입니다.
? 기호(5):다소 완경사의 부정형 토지로서,일부 휴경, 일부 수목이 식재된 상태입니다.
? 기호(6):다소 경사를 이루는 부정형의 토지로서, 대부분 휴경지 상태이며, 일부 수목이 식재되어 있습니다.

인접 도로상태

? 기호(1,3,5,6):인접토지를 통해 진출입이 가능합니다.
? 기호(2):본건 남측으로 폭 약 5미터 내외의 시멘트 포장도로와 접합니다.
? 기호(4):본건 북서측으로 폭 약 4미터 내외의 시멘트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

? 기호(1,2,3,4,5): 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축 분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>
? 기호(6):계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한에서 200m이내) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 기호(3~6)지상에 소유자 미상의 제시외 수목(기호 a,b,c,d)이 소재하며, 수목의 추정수령 및 주수 등에 비추어 본건 토지의 사용·수익에 다소 영향을 미칠 것으로 판단됩니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

-목록[4,5] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함).
-제시외 수목[감정서상 (b), (c)] 매각포함.
-정확한 위치․경계확정은 측량요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2025타경425 (3)

소재지: 경상남도 산청군 신등면 모례리 674

용도: 답 (전, 일부 분묘, 수목 식재지)

감정가: 87,937,000원

토지면적: 1514.00㎡ (약 458평)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 산OOOOOOOO (산청군농업협동조합)

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 낙찰자 보증금이 몰수될 수 있습니다 (목록).

* 감정서상 (b), (c)로 표시된 제시외 수목이 매각에 포함됩니다.

* 정확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 측량이 필요합니다.

* 분묘기지권이 존재할 수 있습니다.

* 일부 토지는 휴경지, 일부는 분묘 및 수목이 식재된 상태입니다.

* 목록의 경우 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요구합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 산청군 신등면 모례리 소재 '모례마을' 서측 및 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

산청군은 지리산 자락에 위치하며 맑은 자연환경을 자랑하는 지역으로, 웰니스 관광 및 한방 항노화 산업을 육성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 일부 필지(기호 1,2,4,5)는 차량 접근이 가능하며, 간선도로 및 지방도가 인근에 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 다른 필지(기호 3,6)는 차량 접근이 다소 어려울 수 있으나, 인근에 지방도가 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로 상태는 인접 토지를 통해 진출입이 가능하며, 일부 필지는 약 4~5미터 내외의 시멘트 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 주변 시설

신등면 지역에는 장승배기생태공원, 물방아공원 등이 조성되어 있으며, 단계마을에는 전통 한옥 체험 시설과 문화재가 있습니다.

최근 산청군은 신등면 모례리 일원 악취 발생 축사 정비를 포함한 농촌공간정비사업을 추진하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권: 정숙이씨로부터 노점옥 외 4명에게 상속 등기되었습니다.

* 근저당권: 산청군농업협동조합 명의의 근저당권(80,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 지상권설정공동담보: 산청군농업협동조합 명의의 지상권설정공동담보가 등기되었으나 말소되었습니다.

* 임의경매: 산청군농업협동조합 명의의 임의경매 개시 결정(54,104,168원)이 등기되었으나 말소되었습니다.

* 총 등기부 채권액: 80,000,000원.

* 본 경매로 인해 대부분의 권리(근저당, 지상권, 임의경매)는 소멸될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 등기부 상 지상권설정공동담보(을2)는 말소된 것으로 확인됩니다. 이는 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

3.3. 임차인 현황

인수할 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건이 소재한 산청군 신등면 모례리는 농경지와 임야가 주를 이루는 전형적인 농촌 지역입니다.

산청군은 지리산 자락에 위치하여 자연환경이 우수하며, 최근 관광 및 항노화 산업에 집중 투자하고 있어 지역 특색이 강화되고 있습니다.

주변에는 전통 마을, 공원, 자연휴양림 등이 있어 향후 발전 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

본 물건은 '모례마을' 인근에 위치하며, 주변은 농경지와 임야로 이루어져 있어 조용한 생활 환경을 제공합니다.

가까운 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 인근 마을 및 지역의 개발 계획에 따라 점진적인 개선이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 문제

* 일부 필지는 농취증(농지취득자격증명)이 필수이며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수되는 중대한 위험이 있습니다.

* 목록는 농지가 아님을 증명하거나 농취증이 필요하므로, 취득 전반에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 토지 이용 및 경계

* 정확한 위치와 경계를 확정하기 위해 측량이 요구됩니다. 이는 추가 비용 및 시간 발생 요인이 됩니다.

* 토지 일부에 분묘가 소재하거나 분묘기지권이 존재할 가능성이 있습니다. 이는 토지 사용 및 개발에 제약을 줄 수 있는 중대한 문제입니다.

* 제시외 수목(b, c)이 매각에 포함되어 있어, 이를 처리하는 데 비용과 노력이 발생할 수 있습니다.

6.3. 권리 관련 불확실성

* 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부상 말소된 것으로 표기되어 있어 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

6.4. 주변 환경 관련 잠재적 문제

* 과거 모례리 일원에 악취 발생 축사에 대한 정비 사업이 추진된 바 있어, 주변 축사 환경에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 산청군 신등면 모례리의 농지로서, 산청군의 청정한 자연환경 속에 위치하고 있습니다.

주변은 농경지 및 임야가 주를 이루고 있으며, 차량 접근은 보통 수준이나 일부 필지는 접근성이 다소 제한적일 수 있습니다.

권리 분석상 특별히 인수할 권리는 없으나, 농지취득자격증명 관련 요구사항, 분묘기지권 가능성, 매각 포함 제시외 수목, 그리고 권리 소멸 여부에 대한 불확실성이 존재합니다.

특히 농취증 관련 사항은 입찰 전 반드시 해결해야 할 중대한 조건입니다.

8. 투자 포인트

* 산청군 전반의 웰니스 및 항노화 산업 발전 추세에 따른 잠재적 가치 상승 가능성.

* 농촌 지역의 안정적인 수요와 함께, 자연 경관이 우수하여 주말 농장 또는 전원생활 목적 투자 적합.

* 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어, 리스크 해소 시 시세 대비 저렴한 취득 기회.

9. 예상 입찰가

본건은 농취증 관련 요구사항, 분묘기지권의 존재 가능성, 제시외 수목 처리 비용, 그리고 권리 소멸 불확실성 등 여러 위험 요소를 내포하고 있습니다.

이에 따라, 입찰가는 감정가(87,937,000원)를 기준으로 하되, 상기 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

명확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 방문을 통한 분묘 확인, 농취증 발급 가능 여부 사전 확인, 그리고 지상권 관련 상세 조사가 필수적입니다.

이러한 사전 조사를 바탕으로, 감정가의 60% ~ 80% 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 리스크 요인 해소 정도에 따라 조정이 필요합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 52,000,000원 ~ 70,000,000원 범위 내에서 신중히 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.