나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30880 [3] 경상남도 사천시 노룡동 671-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금관감정 · 평가일 2025.06.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 중 기호1은 사천시 노룡동, 노레소류지에서 남동측 경계지점부근에서 남동측으로 직선거리 약 40미터 지점, 기호2는 약90 미터 지점, 기호3은 남서측으로 약500 미터 지점에 위치하고, 부근은 농경지` 군데군데 농가 등으로 형성된 농촌지대로 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

기호1은 남동측으로 접면한 필지(489-13 답)과 일단으로 이용되고, 또 일단으로 하여 남동측으로 미룡길과 접면하고 있으므로 자동차` 영농차량 등의 접근이 가능하고, 기호2는 북서측으로 접면한 필지(501-3 답)과 일단으로 하여 농수로를 사이에 끼고 미룡길과 접하고, 북동측으로 폭 약2m 내외의 농로와 접하여 영농차량 등 접근이 가능하고, 기호3은 북서측과 남동측으로 세로와 접하고 있어 소형승용차` 영농차량 등 접근이 가능하고, 대중교통사정은 관내버스정류장까지의 거리, 버스의 운행빈도 등을 고려할 때 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호1은 사다리형의 토지로 남동측으로 접면한 필지(489-13 답)과 일단으로 하여 보통작물(벼) 경작지로 이용되고 있으며, 기호2는 직사각형에 유사한 토지로 북서측으로 접면한 필지(501-3 답)과 일단으로 하여 보통작물(벼) 경작지로 이용되고, 기호3은 삼각형에 유사한 부정형의 농경지(답)로 현재 모내기 완료하여 보통작물(벼) 경작지로 이용되고 있음.

인접 도로상태

기호1은 맹지, 기호2는 북동측으로 폭 약2m 내외의 농로와 접하고, 기호3은 북서측과 남동측으로 세로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1은 생산녹지지역(2011-08-04)가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,<추가기재> 농지법제8조의규정이적용되는농지, 기호2는 생산녹지지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률><추가기재> 농지법제8조의규정이적용되는농지, 기호3은 자연녹지지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률><추가기재> 농지법제8조의규정이적용되는농지에 속함.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1, 임대관계는 `미상‘임. 2, 기타 참고사항 참고로 첨부한 항공사진 등에서 보는 바와 같이 본건 중 기호1은 남동측으로 접면한 `489-13 답‘과 논둑 등으로 구분함이 없이 일단으로, 기호2는 북측으로 접면하고 있는 분할된 필지인 `노룡동 501-3 답’과 논둑 등으로 구분함이 없이 일단으로 이용되고 있으며, 기호3은 현황은 북동측부분과 남서측부분이 논둑 등으로 구분되어 계단식으로 이용되고 있으므로 업무집행 시 참고하시기 바람.

물건 비고

-지분매각, 공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용.
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함).
-정확한 위치․경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2025타경30880 (3)

소재지: 경상남도 사천시 노룡동 671-2

용도: 답

감정가: 61,517,100원

토지면적: 1064.00㎡ (약 321.9평)

토지 지분: 193.43519999999998㎡ (약 58.5평)

건물면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OO

1.2. 입지조건

본건은 사천시 노룡동에 위치하며, 부근은 농경지와 농가들로 형성된 농촌지대로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 남동측으로는 미룡길과 접면하고 있으며, 영농 차량의 접근이 가능합니다. 북서측으로는 폭 약 2m 내외의 농로와 접해 있어 영농 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 도로 상태: 기호1 토지는 맹지이며, 기호2와 기호3 토지는 농로 및 세로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 생산녹지지역, 가축사육제한구역(일부/전부 제한)에 해당하며, 농지법 제8조의 규정이 적용되는 농지입니다.

1.3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건 명세서에 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 언급되어 있으나, 등기부등본상 현재 등록된 지상권은 없습니다.

* 말소 기준 권리: 2024년 03월 25일자 2번 정민규 지분 전부 이전 담보가등기 (채권자: 서승우)입니다. 이 권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부 채권 총액: 13,697,592원 (가압류 금액 포함)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 현재까지 파악된 임차인은 없으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 농촌 지대에 위치하여 상업 시설보다는 농경지와 농가 위주로 형성되어 있습니다. 주변에 상업 기능이 활발하지 않아 일반적인 상권 분석은 어렵습니다.

1.5. 생활정보

주변 환경은 농촌 지역 특성상 편의시설이나 문화 시설이 부족할 수 있습니다. 도심과의 접근성은 교통 상황을 고려할 때 보통 수준으로 판단됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 협의나 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

* 농지 취득 자격 증명: 답(논)이므로 농지법에 따라 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

* 공유자 우선매수 신고: 공유자는 우선매수 신고를 통해 낙찰가를 맞춰 들어올 수 있으므로, 낙찰이 무산될 가능성이 있습니다.

* 위치 및 경계 불확실성: 정확한 위치 및 경계 확인을 위해 측량이 필요하며, 이는 추가 비용 발생 요인이 될 수 있습니다.

* 접근성: 기호1 토지는 맹지이므로, 접근성에 문제가 있을 수 있습니다.

* 가축 사육 제한: 생산녹지지역 및 가축사육제한구역에 해당하여 축사 설치 등 특정 용도로 활용 시 제한이 따릅니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 농촌 지역의 답(논) 지분 매각 건으로, 농업 목적 또는 농촌 지역 투자를 고려하는 경우에 적합합니다. 하지만 지분 매각, 농지법 관련 규제, 공유자 우선매수 신고 등 여러 제약 사항이 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다. 토지 지분으로서의 가치를 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 농지 이용 규제 변화 가능성: 향후 관련 법규 개정 또는 지역 개발 계획에 따라 토지 가치 상승 잠재력을 고려해 볼 수 있습니다.

* 인근 토지와의 통합 개발 가능성: 주변 토지와의 협의를 통해 넓은 면적으로 통합하여 활용할 경우 가치를 높일 수 있는 방안을 모색할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가는 전체 토지 면적(1064.00㎡) 기준 61,517,100원이며, 본건 매각 대상 지분 면적(193.43519999999998㎡)에 대한 감정가는 약 11,190,000원입니다.

지분 매각, 농지 관련 제약, 공유자 우선매수 등의 위험 요소를 감안할 때, 본 건의 예상 입찰가는 지분 감정가의 80% ~ 100% 수준인 약 9,000,000원 ~ 12,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 다만, 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 참여자의 전략에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.