나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9063 [4] 경상북도 칠곡군 북삼읍 숭오리 1368-5 1층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 북삼읍 숭오리 소재 '숭산마을' 남서측 인근에 위치하는 ‘숭오리 1368-5번지 소재 부동산(다세대주택) 제1층 제4호 외 3개호’로서 부근일대는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 산간 농경지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 2층건 중 복수층형 제1층 제4호, 복수층형 제1층 제3호, 복수층형 제1층 제2호, 복수층형 제1층 제1호 단위세대로서, - 외벽 : 드라이비트 및 일부 외장타일 등 마감, - 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감, - 바닥 : 바닥내장재 및 일부 타일 등 마감, - 창호 : 샤시창호입니다.

이용상태

복수층형 다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 완경사지대 내 자체지반 등고 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, “다세대 주택부지”로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 폭 약 4~5미터의 콘크리트 포장도로를 통해 진입가능하며, 남서측 으로 폭 약 6미터의 콘크리트포장도로와 접하나 이용하지 않는 상태입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역_전축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9063 (4)

소재지: 경상북도 칠곡군 북삼읍 숭오리 1368-5 1층1호

용도: 다세대주택

감정가: 162,000,000원

토지면적: 330.25㎡ (약 99.92평)

토지지분: 330.25㎡ (약 99.92평)

건물면적: 51.86㎡ (약 15.69평)

건물지분: 51.86㎡ (약 15.69평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

2. 입지조건

주위환경

본 건은 경상북도 칠곡군 북삼읍 숭오리 소재 '숭산마을' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 산간 농경지대입니다.

교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

도로상태

본 건 토지는 동측으로 폭 약 4~5미터의 콘크리트 포장도로를 통해 진입이 가능하며, 남서측으로 폭 약 6미터의 콘크리트 포장도로와 접하나 현재 이용하지 않는 상태입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역_전축종제한지역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부현황

본 물건의 등기부등본 요약에 따르면 다음과 같은 권리 내역이 확인됩니다.

* 소유권보존 (주식회사대경이엔씨) - 2017-11-24 접수

* 근저당 (케이씨유엔피엘대부주식회사) - 2017-11-24 접수, 채권최고액 910,000,000원 (말소기준권리)

* 근저당공동담보목록 (김영옥) - 2017-11-29 접수, 채권금액 150,000,000원

* 가압류 (장성도) - 2017-12-27 접수, 채권금액 35,000,000원

* 가압류 (한일건재공업주식회사) - 2018-04-11 접수, 채권금액 24,103,290원

* 가압류 (안기준외 5명) - 2018-04-30 접수, 채권금액 35,000,000원

* 압류 (칠곡군) - 2019-03-13 접수

* 압류 (대구광역시달서구) - 2019-06-19 접수

* 가압류 (근로복지공단) - 2020-07-20 접수, 채권금액 22,060,000원

* 압류 (밀양시) - 2023-02-28 접수

* 압류 (밀양시) - 2025-08-07 접수

* 임의경매 (중앙로신용협동조합) - 2025-08-26 접수, 사건번호 2025타경9063, 채권금액 910,000,000원

말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2017년 11월 24일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다.

임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원이며 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 인수 부담이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 7월 8일 거래된 강진전원빌리지(178-1번지) 76.37㎡(약 23.1평) 다세대주택이 70,000,000원에 직거래되었습니다. 이는 평당 약 303,000원 수준입니다.

* 2024년 10월 22일 거래된 전원풍경마을(6번지) 69.665㎡(약 21.1평) 다세대주택이 150,000,000원에 중개거래되었습니다. 이는 평당 약 710,000원 수준입니다.

* 2024년 12월 17일 거래된 전원풍경마을(6번지) 69.33㎡(약 20.97평) 다세대주택이 120,000,000원에 중개거래되었습니다. 이는 평당 약 572,000원 수준입니다.

본 건의 건물면적은 51.86㎡(약 15.69평)이며, 2016년에 건축되었습니다. 최근 거래된 2016년식 건물들의 평당 가격(약 572,000원 ~ 710,000원)을 적용하여 환산 시, 본 건의 시장가치는 약 90,000,000원에서 111,500,000원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가 162,000,000원과 다소 차이가 있습니다.

건축물 정보

본 건물은 철근콘크리트 슬라브 지붕의 2층 건물로, 총 4세대가 거주 중입니다. 건축물대장상 건축물대장상 사용승인일은 2017년 10월 26일입니다.

5. 생활정보

주변 편의시설

본 건은 '숭산마을' 인근에 위치하며, 주변 지역은 자연녹지 및 농경지와 혼재된 주거 환경을 이루고 있습니다. 차량으로 이동 시 지역 내 편의시설 및 상업시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

혐오시설 유무

주변 지도 검색 결과, 본 건 인근에 위치한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산 관련 시설과의 근접성이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

미소멸 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 확인되었습니다. 해당 권리의 존부 및 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

미확인 임대차 관계

임차인 현황에서 보증금 및 임대 관계가 미상으로 조사되었습니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 낙찰자가 보증금 또는 차임을 인수해야 할 가능성이 있으며, 이는 추가적인 재정적 부담으로 작용할 수 있습니다.

토지이용 제한

본 토지는 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 칠곡군 북삼읍에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축 연도(2016년 사용승인)를 가지고 있습니다. 주변 시세 분석 결과, 감정가 대비 실거래가 수준이 낮은 편으로 나타나 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 매각 후 소멸되지 않는 지상권 존재 가능성, 미확인 임차인 관계 등은 잠재적 위험 요소로 작용할 수 있으므로 철저한 사전 조사가 필요합니다. 공동담보 물건이므로 채권 총액이 높은 편입니다.

8. 투자 포인트

* 최근 거래된 주변 다세대주택과 비교 시, 유사한 건축 연도의 건물에 비해 시세가 상대적으로 낮게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 건물 자체는 2016년에 사용승인된 비교적 신축급에 해당합니다.

* 토지면적이 넓어 재건축이나 증축 시 개발 잠재력을 고려해볼 수 있습니다. (이는 소유자의 의지에 따라 달라짐)

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 주변 유사 물건들의 평당 가격을 고려할 때 본 건의 시장 가치는 약 90,000,000원에서 111,500,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가 162,000,000원과는 상당한 차이를 보입니다.

잠재적 리스크 요인(미소멸 권리, 미확인 임차인 등) 및 법적 제한 사항들을 충분히 검토한 후, 입찰가를 결정해야 합니다.

본 물건의 예상 입찰가는 시세 범위를 고려하여 110,000,000원으로 제안합니다. 이는 시장 가치와 감정가 사이의 균형을 맞추고, 경쟁 입찰 상황을 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.