나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9063 [2] 경상북도 칠곡군 북삼읍 숭오리 1368-5 1층3호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 북삼읍 숭오리 소재 '숭산마을' 남서측 인근에 위치하는 ‘숭오리 1368-5번지 소재 부동산(다세대주택) 제1층 제4호 외 3개호’로서 부근일대는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 산간 농경지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 2층건 중 복수층형 제1층 제4호, 복수층형 제1층 제3호, 복수층형 제1층 제2호, 복수층형 제1층 제1호 단위세대로서, - 외벽 : 드라이비트 및 일부 외장타일 등 마감, - 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감, - 바닥 : 바닥내장재 및 일부 타일 등 마감, - 창호 : 샤시창호입니다.

이용상태

복수층형 다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 완경사지대 내 자체지반 등고 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, “다세대 주택부지”로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 폭 약 4~5미터의 콘크리트 포장도로를 통해 진입가능하며, 남서측 으로 폭 약 6미터의 콘크리트포장도로와 접하나 이용하지 않는 상태입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역_전축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경9063 (2)

* 소재지: 경상북도 칠곡군 북삼읍 숭오리 1368-5 1층3호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 1억 6200만 원

* 토지 면적: 330.25㎡ (약 99.91평)

* 토지 지분: 330.25㎡ (약 99.91평)

* 건물 면적: 51.86㎡ (약 15.69평)

* 건축 연도: 2016년경

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 중앙로신용협동조합 (갑19)

* 특이사항: 공동 담보

* 본 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 2층 건물로, 제1층 제3호, 제4호, 제2호, 제1호 단위세대로 구성되어 있습니다.

* 본 물건은 2층 건물 중 1층에 위치한 호수입니다.

1.1. 입지조건

* 위치: 경상북도 칠곡군 북삼읍 숭오리 소재 '숭산마을' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 본건은 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 산간 농경지대에 속합니다.

* 교통: 차량의 진출입이 가능하며, 제반 교통상황은 보통 수준입니다. 본건 토지는 동측으로 폭 약 4~5미터, 남서측으로 폭 약 6미터의 콘크리트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역_전축종제한지역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 11월 24일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다. (말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소됩니다.)

* 권리총액: 등기부채권 총액은 1,157,249,290원입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의: 임대 관계가 미상이므로, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 있을 경우, 인수 여부 및 추가적인 부담이 발생할 수 있으니 현장 조사 및 추가 확인이 반드시 필요합니다. *

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주로 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 산간 농경지대에 위치하고 있어, 일반적인 상업 시설보다는 주거 기능 중심의 지역으로 판단됩니다.

* 주변으로 '강진전원빌리지', '전원풍경마을' 등 다세대주택 단지가 일부 분포하고 있어, 지역 내 기본적인 주거 수요는 존재합니다.

* 대규모 상업 시설이나 중심 상권과는 거리가 있어, 상업적 가치보다는 전원생활 또는 지역 내 주거 목적에 부합하는 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 주거지, 농경지, 임야가 혼재되어 있어 조용하고 자연 친화적인 환경입니다.

* 기반 시설: 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 설비, 난방 설비 등 기본적인 주거 설비를 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 해당 지역의 특성상 대규모 편의 시설 접근성은 낮을 수 있으며, 차량 이용이 필수적일 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 인근 학교 정보는 제공되지 않았으나, 교육 시설 접근성은 제한적일 수 있습니다. (추가 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 불확실성: 임대 관계가 미상이므로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 예상치 못한 명도 비용이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. (필수 확인 사항)

* 낮은 상권 활성화 가능성: 산간 농경지대라는 입지 특성상, 인근 상권 활성화나 급격한 지가 상승을 기대하기는 어려울 수 있습니다.

* 가축사육 제한 구역: 향후 가축 관련 사업이나 시설 운영에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공동 담보: 공동 담보로 설정된 물건은 경매 절차에서 복잡성이 더해질 수 있으나, 본 건의 경우 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 주변 시설: 혐오 시설은 현재까지 파악된 정보로는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경상북도 칠곡군 북삼읍의 한적한 농경지대에 위치한 다세대주택입니다.

* 감정가는 1억 6200만 원으로 책정되었으나, 주변 시세 및 입지 조건을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

* 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소되는 정리될 것으로 예상되나, 임차인 관련 불확실성은 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 전원생활이나 조용한 주거 환경을 선호하는 경우 고려해볼 수 있으나, 편의시설 및 교통 접근성에 대한 사전 답사가 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 낮은 감정가 대비 높은 토지 지분율을 고려한 잠재적 가치.

* 임대 관계 미상으로 인한 시세보다 저렴한 낙찰 가능성 (명도 리스크 관리 필수).

* 향후 지역 개발 또는 전원주택 수요 증가 시 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 1억 6200만 원입니다.

* 주변 최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 유사 면적의 매물 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. (비교 매물: 51.86㎡ 대비 약 70㎡~76㎡ 면적의 매물들이 7천만 원 ~ 1억 5천만 원에 거래됨.)

* 특히, 2025년 6월 거래된 76.37㎡ 면적의 '강진전원빌리지'가 7천만 원에 거래된 사례는 본건 감정가 산정에 대한 재검토 필요성을 시사합니다.

* 하지만, 2016년식 '전원풍경마을'의 69㎡ 면적 매물이 1억 2천만 원 ~ 1억 5천만 원에 거래된 점을 고려하면, 본건의 시장 가치는 그 중간 범위 또는 그 이상으로 평가될 수 있습니다.

* 본건의 작은 면적(51.86㎡)과 2016년식 건축 연도를 고려하고, 임차인 불확실성 및 시세 대비 감정가 괴리율을 감안할 때, 1억 1천만 원 ~ 1억 3천만 원 범위에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

* 이는 보수적인 접근이며, 현장 답사 및 추가 시세 조사 결과에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.