나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9063 [3] 경상북도 칠곡군 북삼읍 숭오리 1368-5 1층2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 북삼읍 숭오리 소재 '숭산마을' 남서측 인근에 위치하는 ‘숭오리 1368-5번지 소재 부동산(다세대주택) 제1층 제4호 외 3개호’로서 부근일대는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 산간 농경지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 2층건 중 복수층형 제1층 제4호, 복수층형 제1층 제3호, 복수층형 제1층 제2호, 복수층형 제1층 제1호 단위세대로서, - 외벽 : 드라이비트 및 일부 외장타일 등 마감, - 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감, - 바닥 : 바닥내장재 및 일부 타일 등 마감, - 창호 : 샤시창호입니다.

이용상태

복수층형 다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 완경사지대 내 자체지반 등고 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, “다세대 주택부지”로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 폭 약 4~5미터의 콘크리트 포장도로를 통해 진입가능하며, 남서측 으로 폭 약 6미터의 콘크리트포장도로와 접하나 이용하지 않는 상태입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역_전축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구지방법원 2025타경9063 (3) 사건으로 경상북도 칠곡군 북삼읍 숭오리 1368-5번지에 소재한 다세대주택입니다.

본 건의 감정가는 162,000,000원이며, 토지 면적은 330.25㎡ (약 99.90평)이고 건물 면적은 51.86㎡ (약 15.69평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의 경매입니다.

채권자는 중OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 공동 담보 물건으로 분류됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 칠곡군 북삼읍 숭오리 소재 ‘숭산마을’ 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 산간 농경지대로 구성되어 있습니다.

차량의 진·출입이 가능하며 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지는 남동하향 완경사지대 내 자체 지반이 평탄하게 조성된 사다리형으로, 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로의 경우 동측으로 폭 약 4~5미터, 남서측으로 폭 약 6미터의 콘크리트 포장도로와 접하나, 남서측 도로는 현재 이용하지 않는 상태입니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역에 해당합니다.

주변에 대규모 상업 시설이나 대중교통 접근성은 다소 부족하며, 학교 및 주요 편의시설은 차량 이동 거리에 위치합니다.

지도상 주변에 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2017년 11월 24일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1)입니다.

등기부상 소유권 보존 등기일은 2017년 11월 24일이며, 이후 다수의 근저당, 가압류, 압류가 등기되었으나, 을1 근저당을 제외한 대부분의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 등기부 표기상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권' 항목이 존재하나, 해당 권리에 대한 상세 내용이 없어 인수 여부 및 영향에 대한 추가 확인이 필요합니다.

총 채권액은 1,157,249,290원으로 감정평가액을 초과하는 상태입니다.

임차인 현황은 인수 보증금 합계 0원으로 기재되어 있으나, 임대관계는 미상으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 숭오리는 주로 단독주택과 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

주변의 다른 다세대주택 단지인 ‘강진전원빌리지’(2003년식, 76.37㎡)는 2025년 6월 7,000만원에 거래되었고, ‘전원풍경마을’(2016년식, 약 70㎡)은 2024년 10월 15,000만원, 2024년 12월 12,000만원에 거래된 사례가 있습니다.

본건 다세대주택(51.86㎡)은 비교적 신축 연식(2016~2017년경 추정)을 가지나, 면적이 비교 대상 주택들보다 작은 편입니다.

주변 환경이 전반적으로 주거 및 농업 위주이므로, 상업적 가치나 개발 잠재력은 제한적일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조 슬라브 지붕의 2층 건물 중 복수층형으로, 본 건은 1층 2호 단위세대로 이용 중입니다.

외벽은 드라이비트 및 외장 타일, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 내장재 및 타일 등으로 마감되었습니다.

위생 및 급·배수 설비, 화재 탐지 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임대 관계가 미상이고 인수 보증금 합계가 0원으로 기재된 부분입니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 보증금을 인수해야 하거나 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이 존재하나, 그 구체적인 내용과 영향이 불분명하므로 주의가 필요합니다.

토지이용계획상 자연녹지지역 및 가축사육제한구역에 해당하여 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

감정평가액 대비 주변 시세가 현저히 낮아 보이는 점은 감정평가액의 적정성에 대한 의문을 제기할 수 있으며, 이는 예상보다 낮은 낙찰가로 이어질 가능성도 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 칠곡군 북삼읍의 외곽 지역에 위치한 다세대주택으로, 상대적으로 저렴한 가격에 취득할 기회가 될 수 있으나, 권리 분석상 명확히 파악되지 않은 임차인 문제와 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성이 주요 위험 요소입니다. 주거 환경은 조용하나 편의시설 접근성은 다소 떨어집니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축 연식의 다세대주택이라는 점은 긍정적입니다.

주변 시세와 비교 시, 감정가가 높게 책정된 것으로 판단되므로, 시세보다 현저히 낮은 가격에 낙찰받을 경우 투자가치가 있을 수 있습니다.

하지만 명확한 임차인 현황 파악 및 불확실한 권리 관계 해결이 선행되어야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 162,000,000원

건물 전용면적: 51.86㎡ (약 15.7평)

주변 시세 분석:

- 강진전원빌리지 (2003년식, 23.1평): 7,000만원 (평당 약 303만원)

- 전원풍경마을 (2016년식, 21.07평): 15,000만원 (평당 약 712만원)

- 전원풍경마을 (2016년식, 20.97평): 12,000만원 (평당 약 572만원)

본건(2016~2017년 추정 신축)은 전원풍경마을과 비슷한 연식으로, 해당 시세(평당 약 572만원~712만원)를 참고할 때, 15.7평 기준 약 9,000만원~11,200만원 수준으로 추정됩니다.

하지만 임대 관계 미상, 미소멸 권리 가능성, 산간 농경지대라는 입지적 특성을 고려하면, 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가가 주변 시세보다 높게 책정된 점을 감안하여, 예상 시세의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 75,000,000원 ~ 85,000,000원 범위로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.