나이스옥션 법원경매 포항 2025타경348 [3] 경상북도 포항시 남구 연일읍 택전리 산37-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장환감정 · 평가일 2025.05.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 1,2): 포항시 남구 오천읍 원리 소재 ""성유대철성당"" 남서측 근거리에 위치하며
인근은 시가지 주변 농경지 및 임야등이 혼재하고 있음

본건 3) : 연일읍 택전리소재 택전부락 남측 근거리에 위치하며 부근은 농경지 농가주택
임야 등이 혼재함

교통상황

기호1: 본건까지 차량출입이 불가능 하며 제반교통사정 불편시됨
기호2: 본건까지 차량출입이 가능하나 대중교통사정 불편시됨
기호3: 본건까지 차량출입이 불가능 하며 제반교통사정 불편시됨

형태 및 이용상태

기호1: 사다리형의토지로서 완경사 전임
기호2: 부정형 완경사 임야임
기호3: 사다리형의 토지로서 급경사 임야임

인접 도로상태

기호1: 맹지임
기호2: 남동측 및 북측으로 약3미터 폭의 비포장 도로와 접함
기호3: 맹지임

토지이용계획 및 제한상태

기호1:도시지역 자연녹지지역 가축사육제한구역 (젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역)
비행안전제5구역 비행안전제6구역
기호2:도시지역 자연녹지지역 가축사육제한구역 (젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역)
비행안전제6구역 준보전산지
기호3:도시지역 자연녹지지역 가축사육제한구역 (모든축종 제한구역)
비행안전제2구역 준보전산지 공장설립제한지역

제시목록 외의 물건

기호2 지상에 분묘2기 가 소재함

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

기호2 임야 북측일부분은 현황 도로임

물건 비고

지분매각. 특별매각조건있음(공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음). 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경348 (3)

소재지: 경상북도 포항시 남구 연일읍 택전리 산37-2

용도: 임야

감정가: 14,564,000 원

토지면적: 992.00㎡ (약 300.08 평)

매각 대상 토지 지분: 331.0304㎡ (약 100.16 평)

건물 면적: 0㎡ (건물 없음)

매각 구분: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 포항시 남구 연일읍 택전리의 택전 부락 남측 근거리에 위치하며, 주변은 농경지, 농가주택, 임야 등이 혼재된 지역임.

교통 상황: 본건까지 차량 출입이 불가능하며, 대중교통 이용 또한 불편하여 제반 교통 상황이 매우 불편함.

인접 도로: 본건은 도로에 접하지 않은 맹지임. (기호1, 기호3 기준)

현황: 기호2 임야 북측 일부는 현황 도로로 이용되고 있으나, 본건(기호3)과의 직접적인 연관성은 명확하지 않음.

1.2. 권리분석

매각 종류: 토지 일부 지분 매각으로, 해당 지분에 대한 소유권이 이전됨.

말소기준권리: 2017년 6월 7일 접수된 포항시산림조합의 근저당권(을3)이 말소기준권리임.

소멸되지 않는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없음.

임차인 현황: 인수할 임차인은 없으며, 보증금 총액은 0원임.

등기부 요약:

본건은 다수의 소유권 이전 및 지분 이전이 있었으며, 현재 채권자 포항시산림조합 앞으로 근저당권 및 임의경매 개시 결정이 등기되어 있음. 총 채권액은 43,680,000원임.

1.3. 상권분석

본건은 농경지 및 임야가 혼재된 지역에 위치하여 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있음.

인근에 성유대철성당이 위치하나, 이를 중심으로 형성된 상권은 미미한 것으로 판단됨.

현재로서는 상업적 가치보다는 임야 본연의 특성이 강한 지역임.

1.4. 생활정보

주변 시설: 본건은 농경지 및 임야 지역에 위치하여 생활 편의시설이 부족함.

접근성: 차량 접근이 어렵고 대중교통 이용이 불편하여 생활 편의성이 낮을 것으로 예상됨.

주변 환경: 택전 부락의 농가 주택 외에는 별도의 생활 편의시설 정보가 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

지분 매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 공유자와의 관계 설정 및 향후 토지 이용 계획 수립에 어려움이 따를 수 있음.

맹지 및 접근성: 도로에 접하지 않은 맹지이며 차량 접근이 불가능하여 토지 이용 및 활용에 제약이 큼.

공유자 우선매수신고: 특별 매각 조건으로, 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰받지 못할 수 있음. (1회에 한해 행사 가능)

분묘기지권: 기호2 지상에 분묘 2기가 소재하는 것으로 조사되어, 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용에 제약이 발생할 수 있음.

지형 및 경사도: 급경사 임야로, 개발 및 활용에 어려움이 예상됨.

이용 제한: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 비행안전구역, 준보전산지, 공장설립제한지역 등 다수의 토지이용계획에 따른 제한이 존재함.

1.6. 종합의견

본건은 포항시 남구 연일읍에 위치한 임야의 일부 지분으로, 맹지이고 차량 접근이 불가능하며 경사도가 높은 등 개발 및 활용에 상당한 제약이 많은 물건임.

또한, 분묘기지권의 가능성, 공유자 우선매수신고 등의 특수 조건 또한 고려해야 할 중대한 리스크 요인임.

접근성 및 편의시설 부족으로 인해 실거주 목적이나 일반적인 투자 목적에는 부적합한 것으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

토지 가치 상승 잠재력: 향후 포항시의 도시 계획 변화 또는 인근 지역 개발 등의 호재 발생 시, 지분 가치 상승을 기대해 볼 수 있으나, 이는 매우 불확실하며 장기적인 관점을 요함.

(현재로서는 명확한 투자 포인트 도출이 어려운 상황임.)

1.8. 예상 입찰가

감정가 (전체): 14,564,000 원

매각 지분율: 약 1/3 (331.0304㎡ / 992.00㎡)

감정가 기준 지분가: 약 4,854,666 원

본건은 맹지, 차량 접근 불가, 급경사, 분묘기지권 가능성, 공유자 우선매수 등 다수의 제약 조건과 위험 요소를 내포하고 있어, 감정가 이하의 입찰을 고려해야 함.

인수할 보증금이 없으므로, 감정가 기준 지분가격을 참고하되, 철저한 현장 조사를 통해 실질적인 이용 가치 및 위험 요소를 면밀히 분석하여 신중하게 입찰가를 산정해야 함.

예상 입찰가 범위: 3,000,000 원 ~ 4,000,000 원 (추정)

이는 지분 매각, 맹지, 접근성 문제, 개발 제한, 분묘 위험 등을 종합적으로 고려한 보수적인 추정치임. 공유자 우선매수권 행사 가능성을 염두에 두고 입찰 전략을 수립하는 것이 중요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.