나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12023 [11] 충청남도 천안시 동남구 안서동 211 부경파크빌2차아파트 101-1(상가)동 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종감정 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 안서동 소재 ""호서대학교 천안캠퍼스"" 북동측 인근에
위치하는 ""홍익힐링센타"" 제1층 제107호외로서, 본건은 아파트단지 내 상가로서 인근은
아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 임야등이 혼재하여 있는 지역으로
제반환경은 대체로 보통인편임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근 용이하고 자체 주차장설비되어있어
제반교통수단의 이용등은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층의 건물 중 제1층 제 107호외
(사용승인일 2004. 12. 10) 로써,
외벽은 글라스 및 화강석 붙임등이고
내벽은 타일 및 각급 인테리어 마감등이며
바당은 타일마감, 창호는 샤시인 현상 및 관리상태 보통인 건물임.

이용상태

기호 ""가"" - ""라"" = 공실
기호 ""마"" - ""자"" = 쥬쥬피아(전체를 호별구분없이 터서 이용중임.)
기호 ""차"" - 수영장(공실)
기호 ""카"" = 골프연습장 및 헬스클럽

설비내역

각종 위생 및 급배수설비, 시스템 냉난방설비, 승강시설비, 소방설비 및 옥내주차장
설비되어있으나 이의 가동여부는 미상임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 상가건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 북서측으로 왕복 2차선 규모의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역) , 제2종일반주거지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-58)(접합) ,
중로3류(폭 12m~15m)(접합)
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임대차관계 불분명한 임차인 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 안서동 211 부경파크빌2차아파트 101-1(상가)동 1층 108호에 소재한 근린상가입니다.

사건번호는 천안지원 2025타경12023 (11)이며, 감정평가액은 150,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

본건의 토지 면적은 47.22㎡ (약 14.28평)이며, 건물 면적은 90.87㎡ (약 27.53평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 사용승인일은 2004년 12월 10일입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 안서동에 위치하며, "호서대학교 천안캠퍼스" 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변 환경으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 제반 차량의 접근이 용이하며, 자체 주차장 설비를 갖추고 있어 대중교통 이용 및 차량 이용 모두 무난한 편입니다.

물건 북측 및 북서측으로는 왕복 2차선 규모의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역에 속하며, 중로2류 및 중로3류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2017년 3월 16일 접수된 천안공주낙농축산업협동조합의 근저당권 (1번)이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

말소기준권리보다 후순위 권리인 근저당권, 가압류, 압류 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 7,080,000,000원으로 확인됩니다.

본건과 관련된 임차인으로는 김용남이 있으며, 2022년 10월 18일에 전입/사업자 등록을 하였으나 보증금과 차임은 0원으로, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 주의사항 및 물건명세서 참고사항에 "임대차관계 불분명한 임차인 있음"이라는 내용이 기재되어 있어, 추가적인 확인이 필요한 상황입니다.

본 물건은 공동담보로 제공되었으며, 이는 채무자가 해당 채무에 대해 본건 외 다른 부동산에도 담보를 제공하였음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 내 상가로서, 주변에 근린생활시설 및 주거 시설이 혼재해 있습니다.

현재 건물 내부 이용 상태는 일부 공실(기호 "가" - "라", "차")이 있으며, "마" - "자"는 쥬쥬피아로 터서 사용 중이고, "카"는 골프연습장 및 헬스클럽으로 이용 중입니다.

건물은 2004년 12월 사용승인된 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 1층 상가입니다. 외벽은 글라스 및 화강석 붙임, 내벽은 타일 및 인테리어 마감, 바닥은 타일 마감이며, 샤시 창호로 되어 있습니다. 건물 상태 및 관리는 보통 수준으로 평가됩니다.

인근에 호서대학교가 위치하여 젊은 유동인구의 잠재적 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 자체 주차장 설비를 갖추고 있으며, 인근 도로 접근성이 양호하여 차량 이용이 편리합니다.

대학교 및 아파트 단지가 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

다만, 상세한 생활 편의시설 및 학군 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대차관계가 불분명한 임차인이 존재한다는 점은 본 건의 주요 리스크 요인입니다. 이로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

현재 일부 호실이 공실 상태이므로, 향후 임대 수익 발생까지 시간이 소요될 수 있습니다.

건물 내 각종 설비(위생, 급배수, 냉난방, 승강기, 소방 등)의 가동 여부가 미상이라는 점은 추후 유지보수 비용 발생 가능성을 시사합니다.

본 건은 공동담보로 제공된 물건으로, 다른 공동담보물의 처리 결과에 따라 채무액의 변동 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 천안시 안서동의 대학가 및 주거지역에 위치한 근린상가로, 아파트 단지 내 상가로서의 기본적인 입지 여건을 갖추고 있습니다.

대학 상권 및 아파트 단지 배후 수요를 기대할 수 있으며, 건물 자체의 구조나 이용상태는 보통 수준입니다.

그러나 임대차관계 불분명, 일부 공실 발생, 설비 가동 불확인 등의 잠재적 리스크 요인이 존재하며, 공동담보 물건이라는 점도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

호서대학교 인근에 위치하여 젊은 유동인구 및 학생 수요를 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

아파트 단지 내 상가로서 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

감정가 대비 낙찰가율에 따라 시세차익 또는 임대수익을 기대할 수 있는 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

입찰가 산정 시에는 감정가 150,000,000원을 기준으로 하되, 권리분석상 인수할 권리가 없고, 임대차 관계 불분명 및 공실 현황 등 리스크 요인을 충분히 고려해야 합니다.

또한, 해당 지역의 유사 상가 시세, 공실률, 향후 임대수익률 등을 종합적으로 분석하여 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가는 시장 조사 및 현장 확인을 통해 보다 면밀하게 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.