나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12023 [8] 충청남도 천안시 동남구 안서동 211 부경파크빌2차아파트 101-1(상가)동 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종감정 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 안서동 소재 ""호서대학교 천안캠퍼스"" 북동측 인근에
위치하는 ""홍익힐링센타"" 제1층 제107호외로서, 본건은 아파트단지 내 상가로서 인근은
아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 임야등이 혼재하여 있는 지역으로
제반환경은 대체로 보통인편임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근 용이하고 자체 주차장설비되어있어
제반교통수단의 이용등은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층의 건물 중 제1층 제 107호외
(사용승인일 2004. 12. 10) 로써,
외벽은 글라스 및 화강석 붙임등이고
내벽은 타일 및 각급 인테리어 마감등이며
바당은 타일마감, 창호는 샤시인 현상 및 관리상태 보통인 건물임.

이용상태

기호 ""가"" - ""라"" = 공실
기호 ""마"" - ""자"" = 쥬쥬피아(전체를 호별구분없이 터서 이용중임.)
기호 ""차"" - 수영장(공실)
기호 ""카"" = 골프연습장 및 헬스클럽

설비내역

각종 위생 및 급배수설비, 시스템 냉난방설비, 승강시설비, 소방설비 및 옥내주차장
설비되어있으나 이의 가동여부는 미상임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 상가건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 북서측으로 왕복 2차선 규모의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역) , 제2종일반주거지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-58)(접합) ,
중로3류(폭 12m~15m)(접합)
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경12023 (8)

* 소재지: 충청남도 천안시 동남구 성불사길 36 (안서동) 부경파크빌2차아파트 101-1(상가)동 4층401호 (기존 지번: 안서동 211번지)

* 건물명: 홍익힐링센타 (감정평가서 상 기재)

* 용도: 근린상가

* 감정가: 879,000,000원

* 토지면적: 339.41㎡ (약 102.67평)

* 토지 이용현황: 상가 부지로 이용 중

* 건물면적: 653.16㎡ (약 197.61평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 4층 건물 중 4층 401호

* 사용승인일: 2004년 12월 10일

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 천OOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치: 충청남도 천안시 동남구 안서동, 호서대학교 천안캠퍼스 북동측 인근에 위치

* 주변 환경: 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재된 지역

* 교통: 제반 차량의 접근이 용이하며 자체 주차장 설비가 있어 교통수단 이용이 무난한 편임

* 도로: 본건 북측 및 북서측으로 왕복 2차선 규모의 아스콘 포장도로에 접함

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로2류, 중로3류

* 제반 환경: 대체로 보통 수준으로 평가됨

3. 권리분석

* 말소기준권리: (1)근저당권, 천안공주낙농축산업협동조합, 2017년 3월 16일 접수, 채권액 3,600,000,000원

* 총 채권액: 7,080,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. 감정평가서 요약의 공부와의 차이 및 기타 참고사항에 인수될 권리에 대한 별도 언급이 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 제공된 정보에 따르면 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 보입니다.

* 다만, 감정평가서 상 이용 상태에 쥬쥬피아, 수영장(공실), 골프연습장 및 헬스클럽 등이 언급되어 있어, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인 존재 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 대학가 인근 상권으로, 호서대학교 학생 및 교직원, 그리고 인근 아파트 단지의 거주민을 주요 배후 수요로 합니다.

* 주변 시설: 아파트 단지, 근린생활시설, 주거 시설 등이 혼재되어 있으며, 대학 관련 시설과의 접근성이 우수합니다.

* 현재 이용 현황: 쥬쥬피아, 골프연습장, 헬스클럽 등으로 이용 중이거나 공실 상태인 구역도 있습니다.

* 잠재력: 대학 상권의 특성상 유동인구 확보가 용이하며, 다양한 근린생활시설 도입을 통한 수익 창출이 기대됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 자체 주차 시설이 마련되어 있어 자가용 이용이 편리하며, 주변 도로망을 통한 대중교통 이용 또한 무난합니다.

* 편의시설: 아파트 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 호서대학교 천안캠퍼스가 인접해 있어 교육 관련 시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 설정되어 있어, 다른 담보 물건의 처분 결과에 따라 본 건에 미치는 영향이 있을 수 있습니다.

* 공실 가능성: 현재 일부 구역이 공실 상태이며, 대학가 상권의 계절적 변동 등 외부 요인에 따른 공실 위험이 존재할 수 있습니다.

* 건물 연식: 2004년 사용승인된 건물로, 장기 보유 시 시설 노후화로 인한 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 높은 채권 총액: 70억 원을 상회하는 총 채권액은 채권자의 경매 취하 가능성을 낮추는 요인이지만, 복잡한 채권 관계를 시사합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 대학가와 대규모 아파트 단지를 배후로 하는 근린상가로서, 안정적인 수요층 확보가 가능할 것으로 보입니다.

* 653.16㎡ (약 197.61평)의 넓은 면적을 활용하여 다양한 업종의 사업 운영이 가능하며, 현재 운영 중이거나 공실인 공간을 통해 수익을 창출할 기회가 있습니다.

* 높은 채권 총액과 공동담보 물건이라는 점은 주의가 필요하나, 철저한 권리분석과 시세 조사를 통해 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 수익형 부동산으로서의 가치를 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대학가 상권의 지속적인 수요: 호서대학교 인접으로 인한 꾸준한 유동인구 및 잠재 고객 확보가 용이합니다.

* 대규모 아파트 단지 배후 효과: 부경파크빌2차아파트 및 인근 단지 주민들의 소비력을 활용할 수 있습니다.

* 다양한 업종 전환 및 활용 가능성: 현재 운영 중인 업종 외에도 시장 수요에 맞는 업종으로 변경 및 확장이 가능합니다.

* 규모의 경제 실현: 653.16㎡ (약 197.61평)의 넓은 면적은 대규모 사업장 운영 또는 다수의 임차인 확보에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

* 제공된 정보에 따르면, 인수되는 임차인 보증금은 0원입니다.

* 본 건의 감정평가액은 879,000,000원입니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 상가의 실제 시세, 현재 및 예상 공실률, 예상 임대료, 예상 수익률 분석, 건물 상태 점검 및 필요한 수리 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 따라서, 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 전문가와의 상담 및 추가적인 현장 조사, 시장 분석을 통해 최적의 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.