나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12023 [2] 충청남도 천안시 동남구 안서동 211 부경파크빌2차아파트 101-1(상가)동 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종감정 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 안서동 소재 ""호서대학교 천안캠퍼스"" 북동측 인근에
위치하는 ""홍익힐링센타"" 제1층 제107호외로서, 본건은 아파트단지 내 상가로서 인근은
아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 임야등이 혼재하여 있는 지역으로
제반환경은 대체로 보통인편임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근 용이하고 자체 주차장설비되어있어
제반교통수단의 이용등은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층의 건물 중 제1층 제 107호외
(사용승인일 2004. 12. 10) 로써,
외벽은 글라스 및 화강석 붙임등이고
내벽은 타일 및 각급 인테리어 마감등이며
바당은 타일마감, 창호는 샤시인 현상 및 관리상태 보통인 건물임.

이용상태

기호 ""가"" - ""라"" = 공실
기호 ""마"" - ""자"" = 쥬쥬피아(전체를 호별구분없이 터서 이용중임.)
기호 ""차"" - 수영장(공실)
기호 ""카"" = 골프연습장 및 헬스클럽

설비내역

각종 위생 및 급배수설비, 시스템 냉난방설비, 승강시설비, 소방설비 및 옥내주차장
설비되어있으나 이의 가동여부는 미상임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 상가건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 북서측으로 왕복 2차선 규모의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역) , 제2종일반주거지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-58)(접합) ,
중로3류(폭 12m~15m)(접합)
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 천안지원 2025타경12023 (2)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 안서동 211 부경파크빌2차아파트 101-1(상가)동 3층301호 (감정평가서상 '홍익힐링센타' 제1층 제107호 외)

용도: 근린상가

감정가: 3,483,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

채권자: 천안공주낙농축산업협동조합 (추정)

특이사항: 공동담보 물건

1.2. 면적 정보

토지 면적: 1,253.66㎡ (약 379.23평)

토지 지분: 1,253.6578㎡ (약 379.23평)

건물 면적: 2,412.52㎡ (약 730.08평)

건물 지분: 2,412.5212㎡ (약 730.08평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 안서동, 호서대학교 천안캠퍼스 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

"홍익힐링센타"라는 상가 건물 내에 있으며, 아파트 단지 내 상가로 분류됩니다.

주변에는 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 생활 환경은 대체로 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 자체 주차장 시설이 마련되어 있어 자가용 이용이 편리합니다.

대중교통 이용 또한 무난한 편으로 판단됩니다.

북측 및 북서측으로 왕복 2차선 규모의 아스콘 포장도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속해 있습니다.

용도지역 외 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역 (타법에 의한 전부 제한 구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리는 2025년 7월 11일 접수된 천안공주낙농축산업협동조합의 근저당권 (금 5,579,699,578원)에 기한 임의경매개시결정입니다.

본 경매로 인해 대부분의 등기부상 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

집합건물 등기부상 총 채권액은 7,080,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

명시된 임차인은 없으며, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 상태

현재 본건 상가는 복합적으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

일부 호실은 공실 상태("가" ~ "라", "차")이며, 일부는 "쥬쥬피아"로 전체 이용 중입니다("마" ~ "자").

"골프연습장 및 헬스클럽" 용도로 이용 중인 호실("카")도 있습니다.

설비 내역으로 각종 위생 및 급배수 설비, 시스템 냉난방 설비, 승강기, 소방 설비, 옥내 주차장 등이 갖추어져 있으나, 현재 가동 여부는 불분명합니다.

4.2. 주변 상권

본건은 대학가 인근에 위치하여 젊은층의 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

주변에 아파트 단지가 있어 지역 주민을 대상으로 하는 업종의 수요도 존재할 수 있습니다.

다양한 업종의 근린생활시설이 혼재되어 경쟁 환경을 형성하고 있습니다.

다만, 현재 일부 공실 및 복합적인 이용 형태는 공실률이나 임대 수익률에 대한 면밀한 분석이 필요함을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 아파트 단지 내 상가로서 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

인근 대학교 및 상가 밀집 지역에 위치하여 다양한 상업 시설 및 교육 시설 이용이 편리합니다.

차량 접근성이 좋고 자체 주차장을 갖추고 있어 쇼핑이나 여가 활동 시 편의성이 높습니다.

5.2. 주변 혐오시설

주변 지역은 주로 대학가, 주거 단지, 농경지 및 임야 등으로 구성되어 있어, 인근에 혐오시설이 있다고 볼 만한 정보는 현재 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

권리 총액이 70억원을 초과하며, 경매 개시 결정 금액 또한 55억원이 넘어가는 대규모 채무가 설정되어 있습니다.

현재 일부 공실이 존재하며, "쥬쥬피아"와 같이 여러 호실을 터서 이용하는 형태는 향후 재구획 및 개별 임대에 어려움이 있을 수 있습니다.

골프연습장, 헬스클럽, 수영장 등 특정 업종의 집객력 및 지속 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

건물 노후도 및 설비의 가동 여부(냉난방, 승강기 등)가 불분명한 점은 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 내포합니다.

대학가 상권의 특성상 계절적 요인이나 학교의 방학 기간 등에 따라 유동인구 변동성이 클 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 안서동에 위치한 대규모 근린상가 건물 내 일부로서, 대학가와 주거 단지가 혼재된 지역에 자리하고 있습니다.

넓은 면적의 토지 및 건물이 일괄 매각 대상이며, 현재 다양한 용도로 이용 중이거나 공실 상태인 호실들이 혼재되어 있습니다.

전반적인 입지 조건과 교통 접근성은 양호하나, 대규모 채무 관계와 일부 공실, 복합적인 이용 형태는 투자 시 신중한 접근을 요구합니다.

권리 관계는 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 건물 자체의 수익성 및 운영 가능성을 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

대학가 배후 수요와 아파트 단지 배후 수요를 모두 확보할 수 있는 입지입니다.

대규모 채무로 인한 경매 물건으로, 시세 대비 저렴한 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

현재 공실인 부분을 적극적으로 임대하여 공실률을 낮추고 임대 수익을 창출할 잠재력이 있습니다.

"쥬쥬피아", "골프연습장 및 헬스클럽" 등 기존 업종의 집객력을 활용하거나, 주변 상권 분석을 통해 새로운 업종으로의 전환을 모색할 수 있습니다.

건축물 자체의 관리 상태 및 설비 개선을 통해 가치를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 3,483,000,000원

채권 총액: 7,080,000,000원

경매 개시 결정 금액: 5,579,699,578원

인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 본건의 현황(이용 상태, 공실 등), 향후 임대 수익률, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 파악된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출에 한계가 있으나, 채권 총액 및 경매 개시 금액 등을 고려할 때 감정가 수준 또는 그 이하에서 낙찰될 가능성도 배제할 수 없습니다.

구체적인 입찰가 결정은 현장 방문을 통한 실사, 인근 부동산 컨설팅, 상권 분석 심화 등을 통해 추가적으로 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.