나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12023 [3] 충청남도 천안시 동남구 안서동 211 부경파크빌2차아파트 101-1(상가)동 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종감정 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 안서동 소재 ""호서대학교 천안캠퍼스"" 북동측 인근에
위치하는 ""홍익힐링센타"" 제1층 제107호외로서, 본건은 아파트단지 내 상가로서 인근은
아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 임야등이 혼재하여 있는 지역으로
제반환경은 대체로 보통인편임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근 용이하고 자체 주차장설비되어있어
제반교통수단의 이용등은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층의 건물 중 제1층 제 107호외
(사용승인일 2004. 12. 10) 로써,
외벽은 글라스 및 화강석 붙임등이고
내벽은 타일 및 각급 인테리어 마감등이며
바당은 타일마감, 창호는 샤시인 현상 및 관리상태 보통인 건물임.

이용상태

기호 ""가"" - ""라"" = 공실
기호 ""마"" - ""자"" = 쥬쥬피아(전체를 호별구분없이 터서 이용중임.)
기호 ""차"" - 수영장(공실)
기호 ""카"" = 골프연습장 및 헬스클럽

설비내역

각종 위생 및 급배수설비, 시스템 냉난방설비, 승강시설비, 소방설비 및 옥내주차장
설비되어있으나 이의 가동여부는 미상임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 상가건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 북서측으로 왕복 2차선 규모의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역) , 제2종일반주거지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-58)(접합) ,
중로3류(폭 12m~15m)(접합)
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임대차관계 불분명한 임차인 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12023 (3)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 안서동 211 부경파크빌2차아파트 101-1(상가)동 2층202호

용도: 근린상가

감정가: 71,000,000원

토지면적: 20.46㎡ (약 6.19평)

건물면적: 39.38㎡ (약 11.91평)

매각물건: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 천OOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 천안시 동남구 안서동 소재 "호서대학교 천안캠퍼스" 북동측 인근에 위치하며, 아파트 단지 내 상가로서 주변에는 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 자체 주차장 설비가 되어 있어 전반적인 교통수단 이용이 무난한 편입니다.

인접 도로상태: 본건 북측 및 북서측으로 왕복 2차선 규모의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 중로2류 및 중로3류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을19, 2017-03-16 접수, 천안공주낙농축산업협동조합의 근저당권입니다.

총 채무액: 등기부채권 총액은 약 7,080,000,000원입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 없음)

임차인 분석:

* 임차인: 주식회사오룡개발

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-10-15

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

주의사항: 임대차 관계가 불분명한 임차인이 존재합니다. (주식회사오룡개발은 대항력이 없고 인수 보증금은 0원이지만, 관계 불분명으로 인한 잠재적 분쟁 가능성에 유의해야 합니다.)

4. 상권분석

주변 상권 특성: 본건은 부경파크빌2차아파트 단지 내 상가로, 주변에 다수의 대학교(호서대학교, 백석대학교, 상명대학교 등)가 밀집해 있어 대학가 상권의 특성을 보입니다.

주요 이용시설: 현재 공실인 구역도 있으나, 쥬쥬피아, 골프연습장, 헬스클럽 등으로 이용되었거나 이용 중인 것으로 파악됩니다. [cite:감정평가서요약]

인근 대학가 및 잠재수요: 호서대학교가 북동측 인근에 위치하며, 안서동 일대는 대학생 4만 5천여 명이 밀집한 지역으로, 이는 상권의 잠재적 수요층이 될 수 있습니다. 다만, 대학가 인프라 부족에 대한 지적도 있습니다.

5. 생활정보

교통 및 접근성: 차량 접근이 용이하며, 자체 주차장이 마련되어 있어 이용에 불편함은 적을 것으로 보입니다. 인근 도로망을 통해 시내 및 외곽으로의 이동이 가능합니다.

주변 편의시설: 아파트 단지 내 상가이므로 주변에 기본적인 편의시설이 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 대형마트나 종합병원은 다소 거리가 있을 수 있으며, 대학가 특성상 학생들을 위한 소규모 상점들이 밀집해 있습니다.

주변 환경: 인근에 학교, 주거 단지, 농경지 및 임야 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

혐오시설: 현재까지 파악된 정보와 검색 결과상, 본건 소재지 주변에 심각한 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

임대차 관계의 불확실성: 임대차 관계가 불분명한 임차인이 있다는 점은 법적 분쟁이나 명도 과정에서의 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다. [cite:물건명세서 참고사항]

건물 설비 상태: 각종 설비(위생, 급배수, 냉난방, 승강기, 소방 등)가 갖추어져 있으나, 현재 가동 여부는 불확실합니다. [cite:감정평가서요약]

과도한 채무 부담: 등기부 상 채권 총액이 약 70억 8천만원에 달하는 반면, 감정가는 7천 1백만원으로, 채무 규모가 매우 큰 상황입니다. 이는 경매 절차 진행이나 낙찰 후 자산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

공동담보 물건: 공동담보로 묶여 있다는 점은 해당 물건 외 다른 담보물건의 가치나 처리 상황이 본건에 영향을 줄 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 동남구 안서동에 위치한 근린상가로, 호서대학교 등 대학가 인근에 자리 잡고 있어 잠재적인 수요층은 확보하고 있습니다. 자체 주차 시설과 아파트 단지 내 상가라는 이점은 있으나, 임대차 관계의 불분명함, 건물 설비의 가동 불확실성, 그리고 매우 큰 채무 규모 대비 낮은 감정가 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 또한, 대학가 인프라가 상대적으로 부족하다는 평가도 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대학가 상권의 잠재력: 다수의 대학교가 밀집한 지역으로, 학생 및 교직원을 대상으로 한 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 아파트 단지 내 상가: 고정적인 배후 수요인 아파트 단지를 확보하고 있다는 장점이 있습니다.

* 낮은 감정가: 시세 대비 감정가가 낮게 책정되었을 가능성이 있어, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. (다만, 이는 권리 관계 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수되는 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 합니다. 본 건의 경우 인수 보증금은 0원이므로, 감정가(71,000,000원)를 기준으로 시장 상황, 권리 관계의 실질적 리스크, 임대차 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 예상 입찰가 산정 시에는 명도 소요 기간 및 비용, 임대차 관계 해결 비용, 그리고 건물의 현황 및 수익률 등을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.