나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12023 [7] 충청남도 천안시 동남구 안서동 211 부경파크빌2차아파트 101-1(상가)동 2층205호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종감정 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 안서동 소재 ""호서대학교 천안캠퍼스"" 북동측 인근에
위치하는 ""홍익힐링센타"" 제1층 제107호외로서, 본건은 아파트단지 내 상가로서 인근은
아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 임야등이 혼재하여 있는 지역으로
제반환경은 대체로 보통인편임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근 용이하고 자체 주차장설비되어있어
제반교통수단의 이용등은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층의 건물 중 제1층 제 107호외
(사용승인일 2004. 12. 10) 로써,
외벽은 글라스 및 화강석 붙임등이고
내벽은 타일 및 각급 인테리어 마감등이며
바당은 타일마감, 창호는 샤시인 현상 및 관리상태 보통인 건물임.

이용상태

기호 ""가"" - ""라"" = 공실
기호 ""마"" - ""자"" = 쥬쥬피아(전체를 호별구분없이 터서 이용중임.)
기호 ""차"" - 수영장(공실)
기호 ""카"" = 골프연습장 및 헬스클럽

설비내역

각종 위생 및 급배수설비, 시스템 냉난방설비, 승강시설비, 소방설비 및 옥내주차장
설비되어있으나 이의 가동여부는 미상임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 상가건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 북서측으로 왕복 2차선 규모의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역) , 제2종일반주거지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-58)(접합) ,
중로3류(폭 12m~15m)(접합)
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 천안지원 2025타경12023 (7)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 천안공주낙농축산업협동조합 (추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 천안시 동남구 안서동 211 부경파크빌2차아파트 101-1(상가)동 2층205호

용도: 근린상가

감정가: 1,441,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 457.95㎡ (약 138.5평)

토지지분: 457.9466㎡ (약 138.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 881.27㎡ (약 266.5평)

건물지분: 881.2659㎡ (약 266.5평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

공동담보 물건으로, 다수의 담보권이 설정되어 경매에 나왔습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 충청남도 천안시 동남구 안서동 소재 호서대학교 천안캠퍼스 북동측 인근에 위치하며, "홍익힐링센타"로 표기된 건물 내 상가입니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 제반 환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 자체 주차장 설비가 되어 있어 차량 이용이 편리합니다. 또한, 제반 교통수단의 이용 또한 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 중로2류(폭 15m~20m) 및 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 내용상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (일반적으로 임의경매의 경우 말소기준권리 하단의 권리들은 소멸됩니다. 본건의 말소기준권리는 2017년 3월 16일자 근저당으로 판단됩니다.)

3.2. 등기부 요약 (주요 권리 내역)

* 말소기준권리: 2017-03-16 천안공주낙농축산업협동조합 근저당 (을19, 총 3개 합계 5,880,000,000원)

* 소유권 이전: 주식회사 홍익힐링센터 (2017-02-01)

* 기타 권리: 다수의 근저당, 세종상호저축은행 근저당, 주식회사 글로벌스마트 가압류, 천안세무서장 압류, 천안시 압류 등이 존재했으나, 모두 말소 예정입니다.

* 임의경매 개시: 2025-07-11 천안공주낙농축산업협동조합 (5,579,699,578원)

3.3. 등기부채권 총액

7,080,000,000원

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

(본건에 대항력 있는 임차인이 있는지에 대한 구체적인 정보는 부족하며, '이용상태'에 기재된 '쥬쥬피아', '골프연습장 및 헬스클럽' 등이 임차인일 수 있습니다. 다만, 보증금 및 차임 등에 대한 정보가 명확하지 않으므로, 명도 진행 시 추가 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 주요 특징

본 건은 대학가(호서대학교) 인근에 위치한 아파트 단지 내 상가로, 대학생 및 아파트 거주민을 주 수요층으로 확보할 수 있는 잠재력을 가집니다.

4.2. 현재 이용 상태

* 기호 "가" - "라": 공실

* 기호 "마" - "자": 쥬쥬피아 (전체를 터서 이용 중)

* 기호 "차": 수영장 (공실)

* 기호 "카": 골프연습장 및 헬스클럽

4.3. 시장 잠재력

대학가 상권의 특성상 특정 시기별 유동인구의 변동성이 있을 수 있으나, 아파트 단지 내 고정 수요와 함께 다양한 업종으로의 활용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

단지 내 상가로서 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 인근에 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 있습니다.

5.2. 교통 접근성

차량 접근성이 양호하고 자체 주차 공간이 마련되어 있으며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 불확실성

인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

6.2. 공실 리스크

현재 일부 호실(수영장)이 공실 상태로, 전체 상가 건물의 공실률 및 이로 인한 수익성 저하 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 높은 채무 총액

등기부상의 채무 총액이 감정가 대비 상당히 높아, 경매 과정 및 낙찰 후 잔금 납부, 명도 등에 대한 신중한 계획 수립이 요구됩니다.

6.4. 건물 노후화

2004년 12월에 사용 승인된 건물로, 약 20년 경과함에 따라 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 추가적인 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.5. 혐오시설 유무

주변 환경 조사 결과, 본 물건 소재지 인근에 사회 통념상 혐오시설로 간주될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 안서동, 대학가 및 아파트 단지 인근에 위치한 근린상가로서, 양호한 교통 접근성과 배후 수요를 갖춘 입지입니다. 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인 현황의 불명확성, 일부 공실, 높은 채무 총액 등의 잠재적 리스크가 존재하므로, 철저한 사전 조사를 통해 명도 가능성, 향후 수익성 등을 면밀히 분석한 후 입찰에 참여하는 것이 바람직합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 경쟁력

대학가 및 대규모 아파트 단지 인접으로 안정적인 유동인구 및 고정 수요 확보가 가능합니다.

8.2. 활용도 높은 상가

근린상가로서 다양한 업종으로의 전환이 용이하여 임대 수익 창출 기회가 있습니다.

8.3. 가격 경쟁력

상당한 채무 규모로 인해 경쟁이 심화되지 않을 경우, 감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원이므로, 별도의 보증금 인수 비용은 고려되지 않습니다. 본 물건의 감정가는 1,441,000,000원입니다. 예상 입찰가는 투자 수익률, 명도 예상 비용, 향후 건물 유지보수 비용, 시장 임대료 수준 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. (구체적인 예상 입찰가는 개별적인 시장 분석 및 투자 성향에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.