나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12023 [10] 충청남도 천안시 동남구 안서동 211 부경파크빌2차아파트 101-1(상가)동 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종감정 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 안서동 소재 ""호서대학교 천안캠퍼스"" 북동측 인근에
위치하는 ""홍익힐링센타"" 제1층 제107호외로서, 본건은 아파트단지 내 상가로서 인근은
아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 임야등이 혼재하여 있는 지역으로
제반환경은 대체로 보통인편임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근 용이하고 자체 주차장설비되어있어
제반교통수단의 이용등은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층의 건물 중 제1층 제 107호외
(사용승인일 2004. 12. 10) 로써,
외벽은 글라스 및 화강석 붙임등이고
내벽은 타일 및 각급 인테리어 마감등이며
바당은 타일마감, 창호는 샤시인 현상 및 관리상태 보통인 건물임.

이용상태

기호 ""가"" - ""라"" = 공실
기호 ""마"" - ""자"" = 쥬쥬피아(전체를 호별구분없이 터서 이용중임.)
기호 ""차"" - 수영장(공실)
기호 ""카"" = 골프연습장 및 헬스클럽

설비내역

각종 위생 및 급배수설비, 시스템 냉난방설비, 승강시설비, 소방설비 및 옥내주차장
설비되어있으나 이의 가동여부는 미상임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 상가건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 북서측으로 왕복 2차선 규모의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역) , 제2종일반주거지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-58)(접합) ,
중로3류(폭 12m~15m)(접합)
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 천안지원 2025타경12023 (10)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 천안공주낙농축산업협동조합 (추정)

1.2. 물건 기본사항

소재지: 충청남도 천안시 동남구 안서동 211 부경파크빌2차아파트 101-1(상가)동 1층110호

용도: 근린상가

감정가: 90,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 28.50㎡ (약 8.62평)

토지지분: 28.504㎡ (약 8.62평)

건물면적: 54.85㎡ (약 16.60평)

건물지분: 54.8525㎡ (약 16.60평)

1.3. 감정평가 요약

본건은 충청남도 천안시 동남구 안서동 소재 "호서대학교 천안캠퍼스" 북동측 인근에 위치한 상가로서, 아파트 단지 내 상가로 분류됩니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재되어 있어 전반적인 환경은 보통 수준입니다. 건물은 철근콘크리트구조이며, 2004년 12월 10일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 글라스 및 화강석, 내벽은 타일 및 인테리어 마감, 바닥은 타일, 창호는 샤시로 마감되어 있으며, 건물 상태 및 관리 상태는 보통입니다. 토지는 상가 건물의 부지로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 안서동 211번지에 위치하며, "호서대학교 천안캠퍼스" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. "홍익힐링센타" 건물 내 상가로, 아파트 단지 내 상가로 형성되어 있습니다. 주변으로는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 접근이 용이하며, 자체 주차장 설비가 되어 있어 차량 이용이 편리합니다. 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조로 4층 건물 중 1층에 위치합니다. 2004년 12월 10일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 글라스 및 화강석 붙임, 내벽은 타일 및 각종 인테리어 마감, 바닥은 타일 마감, 창호는 샤시로 되어 있습니다. 건물 상태 및 관리 상태는 보통으로 평가됩니다.

2.4. 토지 이용 및 인접 도로

토지는 부정형으로 상가 건물의 부지로 이용 중입니다. 본건의 북측 및 북서측으로는 왕복 2차선 규모의 아스콘 포장도로가 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m~20m) 및 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2017년 03월 16일 접수된 천안공주낙농축산업협동조합의 근저당권(을17, 채권최고액 금3,600,000,000원)입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권 이전 및 신탁 말소 관련 등기: 갑5 (2011-01-31) 주식회사부경, 갑6 (2017-02-01) 주식회사홍익힐링센터.

* 근저당권: 을17 (2017-03-16) 천안공주낙농축산업협동조합 (금600,000,000원, 금1,680,000,000원, 금3,600,000,000원).

* 기타 근저당권: 을19 (2017-09-18) 세종상호저축은행 (금780,000,000원).

* 가압류: 갑7 (2018-09-21) 주식회사글로벌스마트 (금420,000,000원).

* 압류: 갑9 (2025-02-14) 천안세무서장, 갑12 (2025-07-23) 천안시, 갑13 (2025-10-23) 천안시동남구청.

* 임의경매 개시 결정: 갑11 (2025-07-11) 천안공주낙농축산업협동조합 (청구금액 5,579,699,578원).

등기부채권 총액은 7,080,000,000원입니다. 상기 기재된 권리들은 전부 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

본 물건은 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없는 것으로 보입니다. 현재 해당 상가는 다음과 같이 이용 중인 것으로 파악됩니다.

* 기호 "가" - "라": 공실

* 기호 "마" - "자": "쥬쥬피아" (전체를 구획 없이 사용 중)

* 기호 "차": 수영장 (공실)

* 기호 "카": 골프연습장 및 헬스클럽

사용 상태로 보아 점유자가 있을 수 있으나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 명시되어 있습니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권은 매각으로 소멸되지 않을 수 있습니다. (상세 내용은 추가 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 및 배후수요

본 상가는 호서대학교 천안캠퍼스 인근에 위치하며, 여러 대학(호서대, 백석대, 상명대 등)이 밀집한 대학가 지역입니다. 이로 인해 젊은층을 중심으로 한 유동인구와 잠재적 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 주변에는 스타벅스, GS25, 편의점, 각종 음식점, 카페 등 다양한 편의시설 및 식음료 시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

4.2. 상권 특징

안서동 대학가 인근은 재학생 및 대학 관계자들을 대상으로 한 상권이 형성되어 있으며, 학원, 스터디 카페, 코인 노래방 등 교육 및 오락 관련 시설도 발달해 있습니다. 본 상가 건물 자체 내에서도 쥬쥬피아, 수영장, 골프연습장, 헬스클럽 등의 다양한 업종이 운영 중이거나 공실인 것으로 보아, 특정 업종에 국한되지 않고 복합적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

4.3. 경쟁 및 발전 가능성

대학가 상권은 임대료 변동성이 있을 수 있으나, 지속적인 대학생 유입으로 인해 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 인근 지역의 개발 및 추가적인 상업 시설 확충 여부에 따라 발전 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 인근에는 호서대학교 천안캠퍼스를 비롯한 다수의 대학교가 밀집해 있어, 학생들을 위한 교육 관련 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의 시설

* 식음료: 스타벅스, 컴포즈커피, 빽다방 등 다양한 프랜차이즈 카페 및 일반 음식점, 패스트푸드점 등이 도보 거리에 위치합니다.

* 쇼핑 및 편의점: GS25, CU 등 편의점 및 소규모 상점들이 다수 분포하고 있습니다.

* 의료: 인근 지역에 병원 및 의원 등 의료 시설이 존재합니다. (구체적 정보 부족)

5.3. 교통 접근성

* 도로망: 북측 및 북서측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있으며, 차량 접근성이 좋습니다.

* 대중교통: 시내버스 노선이 잘 갖추어져 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.4. 주변 환경

아파트 단지와 대학가가 혼합된 지역으로, 비교적 젊은층의 유동인구가 많은 편입니다. 농경지 및 임야도 일부 분포하고 있어 일부 지역은 다소 한적한 느낌을 줄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 가축사육 제한 구역

본 토지는 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따라 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 가축 사육 관련 시설 설치에 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 건물 설비 가동 여부 미상

건물 내 각종 위생, 급배수, 냉난방, 승강, 소방 설비 등이 갖추어져 있으나, 실제 가동 여부는 확인되지 않았습니다. 낙찰 후 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 및 주변 개발 이슈

최근 천안 동면 일대에 대규모 폐기물 매립장 조성 사업 추진으로 주민 반대가 심화되는 뉴스가 보도되었습니다. 이는 해당 사업이 본건 물건지와 직접적인 관련은 없으나, 천안시 동남구 지역의 환경 및 지역 이미지에 대한 잠재적 우려를 야기할 수 있습니다. 또한, 본 건이 위치한 지역에서 이러한 환경 관련 갈등이 있었던 점은 향후 지역 개발이나 주민 민원 발생 시 간접적인 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

6.4. 공실 및 상가 공실률

현재 상가 일부가 공실 상태(기호 "가"-"라", "차")이며, "쥬쥬피아"를 제외한 다른 구획의 이용 상태가 명확하지 않아 공실 가능성이 있습니다. 상가 공실률 증가는 임대 수익에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 호서대학교 등 대학가가 밀집한 지역에 위치한 근린상가로, 풍부한 유동인구를 바탕으로 한 상업적 가치를 지니고 있습니다. 건물 상태는 보통 수준이며, 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 권리관계는 모두 말소될 예정이며, 인수해야 할 임차 보증금도 없는 것으로 확인되어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다.

다만, 대학가 상권의 특성상 임대 수익의 변동성이 있을 수 있으며, 일부 공실이 발생하고 있는 점은 고려해야 할 사항입니다. 또한, 주변 지역의 환경 문제 관련 뉴스가 있어 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대학가 상권의 잠재적 배후수요: 다수의 대학이 밀집해 있어 학생 및 교직원 대상 상업 활동 가능성이 높습니다.

* 다양한 업종 운영 가능성: 현재 공실, 쥬쥬피아, 수영장, 골프연습장, 헬스클럽 등 다양한 용도로 활용된 이력이 있어, 업종 전환 및 신규 창업에 유리할 수 있습니다.

* 낮은 감정가 대비 높은 총 채무액: 약 9천만원의 감정가 대비 약 70.8억원의 등기부채권 총액이 존재하나, 이는 채무총액이며 낙찰가는 이와 별개로 결정됩니다. 경매를 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 낙찰가의 적정성을 판단하는 데 있어 매우 신중한 접근이 필요합니다. 현 감정가 90,000,000원을 기준으로 하되, 주변 유사 상가의 최근 실거래가, 공실률, 예상 임대 수익률, 향후 상권 변화 가능성, 투자 목적(실사용, 임대수익 등) 및 본건의 잠재적 리스크 요인(혐오시설 관련 이슈 등)을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필요합니다.

* 유사 상가 거래 사례 분석 (평당 임대료, 매매가 등)

* 본건 상가의 현재 임대 현황 및 예상 임대료 조사

* 건물 관리비 및 예상 운영 비용 산출

* 잠재적 리스크 요인의 실제 영향력 평가

전문적인 부동산 경매 컨설턴트와의 상담을 통해 상세한 권리 분석 및 시세 조사를 거쳐 최적의 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.