나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12023 [5] 충청남도 천안시 동남구 안서동 211 부경파크빌2차아파트 101-1(상가)동 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종감정 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 안서동 소재 ""호서대학교 천안캠퍼스"" 북동측 인근에
위치하는 ""홍익힐링센타"" 제1층 제107호외로서, 본건은 아파트단지 내 상가로서 인근은
아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 임야등이 혼재하여 있는 지역으로
제반환경은 대체로 보통인편임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근 용이하고 자체 주차장설비되어있어
제반교통수단의 이용등은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층의 건물 중 제1층 제 107호외
(사용승인일 2004. 12. 10) 로써,
외벽은 글라스 및 화강석 붙임등이고
내벽은 타일 및 각급 인테리어 마감등이며
바당은 타일마감, 창호는 샤시인 현상 및 관리상태 보통인 건물임.

이용상태

기호 ""가"" - ""라"" = 공실
기호 ""마"" - ""자"" = 쥬쥬피아(전체를 호별구분없이 터서 이용중임.)
기호 ""차"" - 수영장(공실)
기호 ""카"" = 골프연습장 및 헬스클럽

설비내역

각종 위생 및 급배수설비, 시스템 냉난방설비, 승강시설비, 소방설비 및 옥내주차장
설비되어있으나 이의 가동여부는 미상임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 상가건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 북서측으로 왕복 2차선 규모의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역) , 제2종일반주거지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-58)(접합) ,
중로3류(폭 12m~15m)(접합)
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임대차관계 불분명한 임차인 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12023 (5)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 안서동 211 부경파크빌2차아파트 101-1(상가)동 2층201호

용도: 근린상가

감정가: 221,000,000원

토지면적: 62.86㎡ (약 19.02평)

토지지분: 62.86119999999999㎡ (약 19.02평)

건물면적: 120.97㎡ (약 36.59평)

건물지분: 120.9692㎡ (약 36.59평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 천OOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 임대차관계 불분명한 임차인 있음.

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 충청남도 천안시 동남구 안서동 211 부경파크빌2차아파트 101-1(상가)동 2층201호에 소재합니다.

* 주위환경: "호서대학교 천안캠퍼스" 북동측 인근에 위치하며, 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로, 제반 환경은 대체로 보통 수준입니다. 본건은 부경파크빌2차아파트 단지 내 상가로서, 홍익힐링센터 상가 건물에 포함되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량의 접근이 용이하며, 자체 주차장 설비를 갖추고 있어 전반적인 교통수단 이용이 무난한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 북측 및 북서측으로 왕복 2차선 규모의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역으로, 중로2류(폭 15m~20m) 및 중로3류(폭 12m~15m)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 천OOOOOOOOOOOO

* 말소기준권리: 2017년 03월 16일 접수된 천안공주낙농축산업협동조합의 근저당권 (3,600,000,000원)입니다.

* 소멸되는 권리: 등기부채권 총액 7,080,000,000원 내역 상, 임의경매개시결정 채권자(천안공주낙농축산업협동조합)를 포함한 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 인수 보증금 합계 0원입니다.

* 임차인 현황:

* * 주식회사K

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-07-08

* 대항력: 없음

* 비고: -

* 주의사항: 임대차 관계가 불분명한 임차인이 존재할 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사 및 임대차 관계 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 속한 건물은 부경파크빌2차아파트 단지 내 상가로서, 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

* 현재 건물 내부 이용상태는 다음과 같습니다.

* 기호 "가" - "라": 공실

* 기호 "마" - "자": 쥬쥬피아 (전체를 호별 구분없이 터서 이용중)

* 기호 "차": 수영장 (공실)

* 기호 "카": 골프연습장 및 헬스클럽

* 주변 지역은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하고 있어 안정적인 배후 수요가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며 자체 주차장 이용이 편리합니다. 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

* 주변 시설: "호서대학교 천안캠퍼스"가 인근에 위치하여 관련 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 아파트단지 및 근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 안서동 지역은 다수의 대학교가 인접한 교육 특화 지역으로 알려져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 불분명: 임대차 관계가 명확하지 않은 임차인이 존재할 가능성이 있어, 인수 보증금 외 추가적인 부담이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 건물 설비 상태: 각종 위생, 급배수, 시스템 냉난방, 승강기, 소방 설비 및 옥내 주차장의 가동 여부가 불확실하므로, 사용 전 점검이 필요합니다.

* 토지 형상: 토지 형상이 부정형으로, 향후 건축 또는 증축 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 천안시 동남구 안서동에 위치한 아파트 단지 내 상가로, 편리한 교통 여건과 주변의 다양한 생활시설을 갖추고 있습니다. 건물 내 공실 및 다양한 업종의 상가가 혼재하고 있으며, 권리 관계는 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임대차 관계의 불분명성과 건물 설비의 가동 여부 미상 등의 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 투자 가치를 면밀히 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 초기 감정가 대비 저렴한 가격으로 취득 가능성: 권리 관계가 대부분 정리되는 임의경매 물건으로, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 대학가 인근 상권: 호서대학교 천안캠퍼스가 인근에 위치하여 학생 및 교직원을 대상으로 하는 상권 형성이 가능합니다.

* 아파트 단지 배후 수요: 단지 내 상가로서 아파트 거주민을 주요 고객으로 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 221,000,000원을 기준으로 시장 상황, 건물 상태, 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 본 보고서에서는 특정 입찰가를 제시하지 않으며, 최종 낙찰가는 개인의 투자 판단과 시장 상황에 따라 달라집니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.