나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12023 [9] 충청남도 천안시 동남구 안서동 211 부경파크빌2차아파트 101-1(상가)동 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종감정 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 안서동 소재 ""호서대학교 천안캠퍼스"" 북동측 인근에
위치하는 ""홍익힐링센타"" 제1층 제107호외로서, 본건은 아파트단지 내 상가로서 인근은
아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 임야등이 혼재하여 있는 지역으로
제반환경은 대체로 보통인편임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근 용이하고 자체 주차장설비되어있어
제반교통수단의 이용등은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층의 건물 중 제1층 제 107호외
(사용승인일 2004. 12. 10) 로써,
외벽은 글라스 및 화강석 붙임등이고
내벽은 타일 및 각급 인테리어 마감등이며
바당은 타일마감, 창호는 샤시인 현상 및 관리상태 보통인 건물임.

이용상태

기호 ""가"" - ""라"" = 공실
기호 ""마"" - ""자"" = 쥬쥬피아(전체를 호별구분없이 터서 이용중임.)
기호 ""차"" - 수영장(공실)
기호 ""카"" = 골프연습장 및 헬스클럽

설비내역

각종 위생 및 급배수설비, 시스템 냉난방설비, 승강시설비, 소방설비 및 옥내주차장
설비되어있으나 이의 가동여부는 미상임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 상가건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 북서측으로 왕복 2차선 규모의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역) , 제2종일반주거지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-58)(접합) ,
중로3류(폭 12m~15m)(접합)
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임대차관계 불분명한 임차인 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 법원 경매 물건에 대한 정보를 종합적으로 분석하여 제공합니다.

* 사건번호: 천안지원 2025타경12023 (9)

* 소재지: 충청남도 천안시 동남구 안서동 211 부경파크빌2차아파트 101-1(상가)동 2층 203호

* 건물명: 부경파크빌2차아파트 (상가동)

* 용도: 근린상가

* 감정가: 108,000,000원

* 토지면적: 30.71㎡ (약 9.29평)

* 토지지분: 30.7083㎡ (약 9.29평)

* 건물면적: 59.09㎡ (약 17.88평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 천안공주낙농축산업협동조합 (추정)

* 특이사항: 공동담보 물건

1.1. 입지조건

* 주변 환경:

본건은 충청남도 천안시 동남구 안서동에 위치하며, 호서대학교 천안캠퍼스 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위로는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황:

단지 내 차량 접근이 용이하며 자체 주차장 설비가 갖추어져 있어 차량 이용 및 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 북측 및 북서측으로는 왕복 2차선 규모의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획:

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 중로2류 및 중로3류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

을19 (1)근저당권 (접수일자: 2017-03-16, 권리자: 천안공주낙농축산업협동조합)이 말소기준권리이며, 본 경매 절차로 인해 해당 권리보다 후순위인 모든 권리는 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 개요: 공란)

* 등기부채권 총액:

등기부채권 총액은 7,080,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사W (주식회사더블유에이치개발)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 사업자등록일: 2019-11-12

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계:

본 경매물건의 경우, 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다 (0원).

* 주의사항:

물건명세서상 '임대차관계 불분명한 임차인 있음'이라는 기재가 있습니다. 주식회사W 는 대항력이 없으므로 법적으로는 낙찰자가 보증금을 인수하지 않으나, 현재 점유 상태, 명도 진행 시 예상되는 절차 및 비용 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 건물 용도 및 현황:

본 물건은 근린상가로, 감정평가서상 건물 내 다른 호실들은 공실, 특정 업종(쥬쥬피아, 수영장, 골프연습장/헬스클럽)으로 이용 중인 것으로 파악되었습니다. 다만, 본건 203호에 대한 구체적인 이용 상태는 명시되어 있지 않아, 현장 확인 시 공실인지 여부 및 내부 상태를 면밀히 살펴보아야 합니다.

* 주변 상권:

아파트 단지 및 대학가(호서대학교) 인근에 위치하여 잠재적인 배후 수요를 확보할 수 있는 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설:

본건 북동측 인근에 호서대학교 천안캠퍼스가 위치하여 대학가 상권의 이점을 누릴 수 있습니다.

* 편의 시설 및 교통:

인근에 아파트 단지 및 근린생활시설이 소재하며, 차량 접근성이 양호하고 자체 주차 시설을 갖추고 있어 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 불명확성:

임차인 주식회사W 는 대항력이 없으므로 법적으로 보증금 인수 의무는 없으나, '임대차관계 불분명'하다는 문구는 현재 점유 상태, 명도 과정에서의 난항 가능성 등 추가적인 확인이 필요한 요소입니다.

* 해당 호실 이용 상태 미확인:

감정평가서 상에 본건 203호의 구체적인 이용 현황이 명시되지 않아, 실제 공실인지, 내부 상태는 어떠한지 등에 대한 현장 조사가 필수적입니다.

* 건물 노후화:

2004년 12월 10일 사용승인된 건물로, 약 20년 경과되었습니다. 향후 유지보수 및 리모델링에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 건축물대장 동 번호 불일치:

제공된 JSON 정보의 건축물대장 상 '106동'과 본건 주소지 '101-1(상가)동' 간에 불일치가 발견되었습니다. 이는 실제 물건 확인 시 매우 중요한 부분으로, 현장 방문을 통해 정확한 동과 호수를 재확인해야 합니다.

* 공동담보 물건:

본건이 공동담보로 묶여 있는 물건이므로, 낙찰 후 관련 채무 관계를 추가적으로 파악할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 천안시 동남구 안서동에 위치한 근린상가로, 대학가 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 모든 권리가 말소되는 '깨끗한' 권리 관계는 투자에 긍정적인 요소입니다. 그러나 '임대차관계 불분명'하다는 점과 해당 호실의 정확한 이용 상태 미확인, 그리고 건축물대장상의 동 번호 불일치 문제는 반드시 현장 조사를 통해 명확히 파악하고 잠재적 위험 요소를 사전에 제거해야 합니다. 이러한 부분들을 면밀히 검토한 후, 적정 수준의 입찰가 산정을 통해 접근한다면 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 대학가 인근의 고정 수요 확보 가능성.

* 모든 권리가 말소되어 권리 관계가 명확함.

* 아파트 단지 내 상가로서 잠재적 임대 수요 기대.

* 감정가 대비 비교적 소액으로 투자 진입 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 고려가 필요합니다.

* 본건 203호의 현 시세 및 임대 가능성 분석.

* 현장 조사 결과에 따른 명도 관련 비용 및 소요 기간 예측.

* 건물 내부 상태 및 필요한 수리 비용 산정.

* 주변 시세 및 유사 물건 낙찰가 분석.

위 사항들을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.