나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12023 [4] 충청남도 천안시 동남구 안서동 211 부경파크빌2차아파트 101-1(상가)동 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종감정 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 안서동 소재 ""호서대학교 천안캠퍼스"" 북동측 인근에
위치하는 ""홍익힐링센타"" 제1층 제107호외로서, 본건은 아파트단지 내 상가로서 인근은
아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 임야등이 혼재하여 있는 지역으로
제반환경은 대체로 보통인편임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근 용이하고 자체 주차장설비되어있어
제반교통수단의 이용등은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층의 건물 중 제1층 제 107호외
(사용승인일 2004. 12. 10) 로써,
외벽은 글라스 및 화강석 붙임등이고
내벽은 타일 및 각급 인테리어 마감등이며
바당은 타일마감, 창호는 샤시인 현상 및 관리상태 보통인 건물임.

이용상태

기호 ""가"" - ""라"" = 공실
기호 ""마"" - ""자"" = 쥬쥬피아(전체를 호별구분없이 터서 이용중임.)
기호 ""차"" - 수영장(공실)
기호 ""카"" = 골프연습장 및 헬스클럽

설비내역

각종 위생 및 급배수설비, 시스템 냉난방설비, 승강시설비, 소방설비 및 옥내주차장
설비되어있으나 이의 가동여부는 미상임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 상가건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 북서측으로 왕복 2차선 규모의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역) , 제2종일반주거지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-58)(접합) ,
중로3류(폭 12m~15m)(접합)
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12023 (4)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 안서동 211 부경파크빌2차아파트 101-1(상가)동 2층204호

용도: 근린상가

감정가: 2,786,000,000원

토지면적: 885.08㎡ (약 267.72평)

토지지분: 885.0831㎡ (약 267.72평)

건물면적: 1703.24㎡ (약 515.21평)

건물지분: 1703.2414㎡ (약 515.21평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 천안공주낙농축산업협동조합 (추정)

특이사항: 공동담보

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 동남구 안서동 소재 호서대학교 천안캠퍼스 북동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 지역 여건은 보통 수준입니다.

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 자체 주차장 설비가 갖추어져 있어 교통 여건은 무난한 편입니다.

건물은 북측 및 북서측으로 왕복 2차선 규모의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역으로 분류되며, 중로2류 및 중로3류에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건 부동산에 설정된 각종 근저당권, 가압류, 압류 등은 임의경매 개시결정으로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 약 7,080,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 확인됩니다. 따라서 지상권 설정 여부에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도로 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치한 상가 건물로서, 풍부한 고정 수요를 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

인근에 호서대학교가 위치하고 있어, 학생 및 교직원 등 유동 인구를 통한 추가적인 상권 활성화가 기대됩니다.

감정평가서 요약에 따르면, 인근 상가 건물(홍익힐링센타)에서는 쥬쥬피아, 수영장, 골프연습장, 헬스클럽 등 다양한 업종이 운영되었거나 운영 중인 것으로 확인되었습니다. 이는 본 상가 건물 전체의 상업적 활력 가능성을 시사합니다.

다만, 본건이 위치한 2층 204호에 대한 구체적인 업종 및 이용 현황은 명확히 파악되지 않았습니다. 감정평가서상 일부 호실이 공실로 기재되어 있어, 본 호실 또한 공실일 가능성을 염두에 두어야 합니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조이며, 2004년 12월 10일에 사용 승인을 받았습니다.

건물의 내외부 마감 상태는 보통 수준으로 평가됩니다.

위생 및 급배수 설비, 시스템 냉난방 설비, 승강시설, 소방 설비, 옥내 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다. 다만, 이러한 설비들의 실제 가동 여부는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중대한 리스크 요인은 본건의 명확한 주소지(101-1(상가)동 2층 204호)와 감정평가서 요약에 언급된 대상 호실(홍익힐링센타 제1층 제107호 외) 간의 불일치 가능성입니다. 이는 물건의 정확한 상태 및 이용 현황 파악에 혼선을 야기할 수 있으므로, 철저한 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

감정평가서상 일부 호실의 공실, 그리고 본건 2층 204호에 대한 구체적인 임대 또는 이용 현황이 미상이라는 점은 공실 장기화 또는 예상치 못한 명도 저항의 가능성을 내포하고 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 수 있어, 이에 대한 상세한 권리 분석 및 확인이 필요합니다.

주변에 혐오시설이 있는지에 대한 추가적인 조사가 필요하나, 현재 제공된 정보 및 검색 결과로는 직접적인 영향이 예상되는 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 아파트 단지 내 상가로서 안정적인 배후 수요를 바탕으로 한 상권 활성화 잠재력을 가지고 있습니다. 또한, 대학가 인근이라는 입지적 이점도 가지고 있습니다.

그러나 감정평가서 내용과의 주소지 불일치 가능성, 특정 호실의 미확인 이용 현황, 그리고 소멸되지 않는 권리(지상권)의 존재 가능성은 투자 결정에 앞서 매우 신중한 검토가 요구되는 부분입니다.

정확한 현장 조사를 통해 물건의 실제 상태, 이용 가능성, 그리고 잠재적 위험 요소를 사전에 철저히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 배후 수요를 제공하는 대규모 아파트 단지 내 상가입니다.

인근 대학가의 유동 인구 또한 잠재적 고객층이 될 수 있습니다.

다양한 상업 시설이 입점해 있는 복합 상가 건물 내 위치하여 상업적 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

적절한 리모델링 또는 용도 변경을 통해 신규 사업 기회를 창출할 수 있는 잠재력을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 278,600,000원을 기준으로 하되, 상세한 현장 조사, 주변 시세 분석, 그리고 잠재적 리스크 요인(명확한 호실 확인, 공실 장기화 가능성, 지상권 문제 등)에 대한 보수적인 평가를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 앞서 언급된 리스크 요인들을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 정보 수집 및 전문가의 컨설팅이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.