나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12023 [6] 충청남도 천안시 동남구 안서동 211 부경파크빌2차아파트 101-1(상가)동 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종감정 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 안서동 소재 ""호서대학교 천안캠퍼스"" 북동측 인근에
위치하는 ""홍익힐링센타"" 제1층 제107호외로서, 본건은 아파트단지 내 상가로서 인근은
아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 임야등이 혼재하여 있는 지역으로
제반환경은 대체로 보통인편임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근 용이하고 자체 주차장설비되어있어
제반교통수단의 이용등은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층의 건물 중 제1층 제 107호외
(사용승인일 2004. 12. 10) 로써,
외벽은 글라스 및 화강석 붙임등이고
내벽은 타일 및 각급 인테리어 마감등이며
바당은 타일마감, 창호는 샤시인 현상 및 관리상태 보통인 건물임.

이용상태

기호 ""가"" - ""라"" = 공실
기호 ""마"" - ""자"" = 쥬쥬피아(전체를 호별구분없이 터서 이용중임.)
기호 ""차"" - 수영장(공실)
기호 ""카"" = 골프연습장 및 헬스클럽

설비내역

각종 위생 및 급배수설비, 시스템 냉난방설비, 승강시설비, 소방설비 및 옥내주차장
설비되어있으나 이의 가동여부는 미상임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 상가건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 북서측으로 왕복 2차선 규모의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역) , 제2종일반주거지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-58)(접합) ,
중로3류(폭 12m~15m)(접합)
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경12023 (6)

* 소재지: 충청남도 천안시 동남구 안서동 211 부경파크빌2차아파트 101-1(상가)동 1층111호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 142,000,000원

* 토지면적: 37.52㎡ (약 11.35평)

* 건물면적: 72.19㎡ (약 21.84평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 천OOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 본 물건은 충청남도 천안시 동남구 안서동에 위치하며, "호서대학교 천안캠퍼스" 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

* 주변 환경으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재되어 있으며, 제반 환경은 대체로 보통 수준입니다.

* 교통 상황은 제반 차량의 접근이 용이하며, 자체 주차장 설비가 있어 차량 이용이 편리합니다. 북측 및 북서측으로 왕복 2차선 규모의 아스콘 포장 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획으로는 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 중로2류, 중로3류에 해당합니다. 가축사육제한구역입니다.

1.2. 권리분석

* 본 건의 말소기준권리는 2017년 3월 16일 접수된 천안공주낙농축산업협동조합의 근저당권(을17)입니다.

* 등기부채권 총액은 7,080,000,000원입니다.

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전, 신탁등기 말소, 다수의 근저당권, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으나, 이들 권리는 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 즉, 인수되는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 용도: 근린상가

* 주변: 본 물건은 부경파크빌2차아파트 단지 내 상가로, 인근에 호서대학교가 있어 대학생 및 교직원을 포함한 유동인구 확보가 가능합니다.

* 이용 상태:

* 기호 "가" - "라": 공실

* 기호 "마" - "자": 쥬쥬피아 (전체를 호별 구분 없이 이용 중)

* 기호 "차": 수영장 (공실)

* 기호 "카": 골프연습장 및 헬스클럽

* 주의: 감정평가서상 '107호 외'라는 표현이 있으나, 등기부상 소재지는 101-1동 1층 111호로 특정됩니다. 해당 물건의 실제 이용 상태 및 범위를 현장에서 정확히 확인해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 인근에 위치한 호서대학교 천안캠퍼스는 학생과 교직원을 포함한 잠재적 수요층을 형성합니다.

* 또한, 해당 아파트 단지 내 상가로서 부경파크빌2차 아파트 입주민들의 생활 편의시설 이용 수요를 충족시킬 수 있는 입지입니다.

* 차량 접근성이 좋고 자체 주차 시설이 마련되어 있어 방문객 및 이용자의 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 현재 일부 호실이 공실 상태로 있으며, 상가 전체의 공실률이 높을 경우 수익성 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 건물 관리 및 설비: 건물 전체의 현상 유지 상태 및 설비(냉난방, 승강기 등)의 실제 가동 여부는 미상으로, 추가 확인이 필요합니다.

* 상가 운영 특성: 아파트 단지 내 상가의 경우, 전체 상가의 운영 방식이나 관리 주체의 결정에 따라 상권 활성화에 영향을 받을 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 묶여 있어, 다른 담보로 설정된 물건의 경매 진행 여부 등 간접적인 영향을 고려해야 할 수 있습니다.

* 혐오시설: 검색 결과, 천안시 동남구 안서동 일대에 대한 특별한 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 경매 물건은 충청남도 천안시 동남구 안서동에 위치한 근린상가로, 호서대학교와 인접하여 대학 상권의 잠재력과 배후 아파트 단지의 수요를 모두 기대할 수 있는 위치적 장점을 가지고 있습니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조이며, 2004년 12월 10일 사용 승인되었습니다. 감정가는 1억 4,200만 원으로, 토지 면적 37.52㎡(약 11.35평), 건물 면적 72.19㎡(약 21.84평)입니다.

* 권리 분석 결과, 인수되는 권리는 없으나, 감정평가서상 '107호 외'라는 표기와 실제 등기부상 호수(111호) 간의 차이, 그리고 일부 공실 상태는 투자 전 반드시 현장 답사를 통해 면밀히 확인해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 대학가 인접: 호서대학교의 풍부한 유동인구를 활용할 수 있는 업종(식당, 카페, 학원, 오락 시설 등)에 유리합니다.

* 배후 단지 수요: 부경파크빌2차 아파트 입주민들의 일상적인 편의를 위한 업종(편의점, 미용실, 세탁소 등)으로 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 1층 상가: 일반적으로 상가 중 접근성과 가시성이 높아 권리 행사 및 임대 수월성이 높습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득함으로써 향후 활용 및 가치 증대에 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 1억 4,200만 원을 기준으로 시장 상황, 유사 물건의 시세, 예상 임대 수익률, 본 물건의 상태(공실, 관리 상태 등) 및 잠재적 가치 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 구체적인 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사, 임대 시세 조사, 낙찰 사례 분석 등을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.