나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12765 [4] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1437 충남타워 1동 8층801호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이안감정 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 '천안성정중학교' 남동측 인근에 위치하는 "충남타워" 제1동 제1층 제101호 外 4개호수 로서, 주위는 대형마트, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트 및 철골철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 중 제1층 제101호 外 4개호 로서, - 외벽: 외장석재 붙임 등, - 내벽: 페인팅 및 인테리어 마감 등, - 창호: 새시창호임.

이용상태

기호(1,2)는 호별 구분없이 일단의 사무실(상호명:충남 공인중개사 사무소), 기호(3,4)는 공실 상태, 기호(5)는 사무실(상호명:노무법인 신우)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 전기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 상업 및 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 35미터 내외, 서측으로 폭 약 25미터 내외의 포장도로가 소재하며, 제반 도로상태는 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」상 도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구), 대로1류(폭 35m~40m)(대로1-6)(접합), 대로3류(폭 25m~30m) (접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안서초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

대항력 여지 있는 임대차관계 미상의 임차인 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 천안지원 2025타경12765 (4)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 1437 충남타워 1동 8층801호

용도: 근린상가

감정가: 253,000,000원

토지면적: 15.23㎡ (약 4.61평)

토지지분: 15.2324㎡ (약 4.61평)

건물면적: 82.25㎡ (약 24.88평)

건물지분: 82.25㎡ (약 24.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 천OOOOOOO

1.2. 건물 정보

건물명: 충남타워 1동

구조: 철근콘크리트 및 철골철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 중 제8층

준공일: 2006년 09월 14일

주요 용도: 제1종근린생활시설, 업무시설, 교육연구시설

총 연면적: 9,216.86㎡ (약 2,787.41평)

건축면적: 697.8㎡ (약 211.08평)

건폐율: 70.27%

용적률: 688.73%

총 호실 수: 48호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 충청남도 천안시 서북구 성정동에 위치하며, '천안성정중학교' 남동측 인근에 소재합니다.

주위는 대형마트, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등이 밀집해 있어 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본 건 남측으로 약 35미터, 서측으로 약 25미터 폭의 포장도로가 접해 있어 교통 환경이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구)에 해당합니다.

대로1류(폭 35m~40m) 및 대로3류(폭 25m~30m)에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역(천안서초등학교) 관련 법규가 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2020년 05월 26일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(759,000,000원)입니다.

이 외 가압류, 임의경매 등기 등이 존재하나, 경매를 통해 모두 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액은 959,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 노무법인 신

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 사업자등록일: 2013-04-22

* 확정일자: 2014-07-15

* 대항력: 있음

* 비고: -

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 주요 특이사항

* 공동담보 물건입니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 대항력 여지가 있는 임대차 관계 미상의 임차인이 있으므로, 입찰 전 권리관계 및 명도 가능성을 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건이 소재한 충남타워는 대형마트, 숙박시설, 다양한 근린생활시설 등이 밀집한 상업 중심지에 위치합니다.

이는 풍부한 유동인구와 잠재적 고객 확보에 유리한 환경을 제공합니다.

4.2. 업종 분석

건축물 용도가 근린생활시설, 업무시설, 교육연구시설 등으로 복합적이며, 현재 일부는 사무실로 이용 중이나 공실 또한 존재하는 것으로 파악됩니다.

8층 801호의 구체적인 이용 현황은 추가 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육시설

본 건 인근에 천안성정중학교가 위치하며, 천안서초등학교의 상대보호구역에 해당합니다.

5.2. 편의시설

대형마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리한 지역입니다.

5.3. 주변 시설

현재 조사된 바로는 본 건물 및 인근 지역에 유해하거나 혐오스러운 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

대항력 있는 임차인이 존재하며, 특히 임대차 관계가 미상인 임차인이 있어 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

6.2. 채무 총액

등기부상 총 채무액이 감정가를 상회하므로, 낙찰 후 채무 정리는 경매 절차에 따라 이루어지나, 잠재적 리스크 요소를 충분히 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 성정동의 중심 상업지역에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 건물 자체도 현대적인 상업용 빌딩입니다. 그러나 대항력 있는 임차인, 특히 그 내역이 불분명한 임차인의 존재는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 철저한 권리분석과 명도 전략 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 천안시 핵심 상업지구 내 위치하여 안정적인 임대수요 기대 가능.

* 교통 요지 및 다양한 편의시설 접근성 우수.

* 향후 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 시세 상승 가능성.

* 철저한 명도 전략 수립 시, 비교적 저렴한 가격으로 매입할 기회.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정은 공개된 정보만으로는 제한적입니다. 정확한 시세 조사, 주변 유사 물건 거래 사례 분석, 명도 예상 비용, 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 임차인 관련 리스크 해소 비용을 감안하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.