나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12765 [3] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1437 충남타워 1동 6층605호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이안감정 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 '천안성정중학교' 남동측 인근에 위치하는 "충남타워" 제1동 제1층 제101호 外 4개호수 로서, 주위는 대형마트, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트 및 철골철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 중 제1층 제101호 外 4개호 로서, - 외벽: 외장석재 붙임 등, - 내벽: 페인팅 및 인테리어 마감 등, - 창호: 새시창호임.

이용상태

기호(1,2)는 호별 구분없이 일단의 사무실(상호명:충남 공인중개사 사무소), 기호(3,4)는 공실 상태, 기호(5)는 사무실(상호명:노무법인 신우)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 전기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 상업 및 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 35미터 내외, 서측으로 폭 약 25미터 내외의 포장도로가 소재하며, 제반 도로상태는 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」상 도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구), 대로1류(폭 35m~40m)(대로1-6)(접합), 대로3류(폭 25m~30m) (접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안서초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 천안지원 2025타경12765 (3)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 1437 충남타워 1동 6층 605호

용도: 근린상가

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 천OOOOOOO

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 14.26㎡ (약 4.31평)

토지지분: 14.2602㎡ (약 4.31평)

건물면적: 77.00㎡ (약 23.29평)

건물지분: 77㎡ (약 23.29평)

건물 구조: 철근콘크리트 및 철골철근콘크리트구조, 슬래브 지붕, 10층 건물 중 6층 605호

신주소: 충청남도 천안시 서북구 동서대로 163 (성정동)

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 227,000,000원

총 채권액 (등기부 기준): 959,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동에 위치한 '충남타워' 내 상가입니다. '천안성정중학교' 남동측 인근에 자리하고 있으며, 주변으로는 대형마트, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하여 상업 활동이 활발한 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 남측으로 폭 약 35미터, 서측으로 폭 약 25미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

* 소유권보존: 주식회사충남산업개발 (2006-09-28)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2020-05-26, 금759,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 이남훈 (2025-02-19, 금200,000,000원) - 말소

* 임의경매개시결정: 천안신용협동조합 (2025-11-25, 금648,049,949원) - 말소

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

본 경매의 말소기준권리는 2020년 5월 26일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다. 이 근저당권보다 후순위로 설정된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리는 등기부상 확인되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 내역은 미상으로 확인되었습니다.

4. 이용현황 및 상권

4.1. 건물 이용상태

해당 호실(605호)의 구체적인 이용상태는 별도로 기재되어 있지 않으나, 감정평가서상 건물 전체 이용 상태는 다음과 같습니다.

* 기호(1,2): 일단의 사무실 (상호명: 충남 공인중개사 사무소)

* 기호(3,4): 공실 상태

* 기호(5): 사무실 (상호명: 노무법인 신우)

이를 통해 본 건물에는 공인중개사 사무실, 노무법인 사무실 등이 입점해 있음을 알 수 있으며, 일부 공실도 존재하는 것으로 파악됩니다.

4.2. 지역 토지이용계획

본건 토지는 「토지이용계획확인서」상 도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구)에 해당합니다. 또한 대로1류(폭 35m~40m), 대로3류(폭 25m~30m) 도로와 접하고 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(천안서초등학교)에 포함됩니다.

4.3. 주변 상권 분석

주변에 대형마트, 숙박시설, 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다. 천안시 서북구 지역의 중심 상업지구 중 하나로, 유동인구 및 배후수요가 비교적 풍부할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보 및 편의시설

5.1. 인근 편의시설

본 건 인근에는 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 쇼핑, 외식, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 대형마트와 숙박시설이 인접해 있어 관련 편의시설 이용도 용이합니다. (주변 혐오시설 검색 결과, 특이사항 없음)

5.2. 기타 생활 편의

천안성정중학교가 인근에 있어 교육 환경과 관련한 접근성을 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 불확실성

임대 내역이 미상으로 확인되었으며, 인수 보증금 합계가 0원으로 파악됩니다. 이는 임차인이 존재하지 않거나, 보증금이 없는 임대차 계약이거나, 혹은 인수되지 않는 임대차 관계일 가능성을 시사합니다. 하지만 등기부상 명확히 확인되지 않은 미등기 임차인이나 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로, 현장 방문 시 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

6.2. 공실 가능성

감정평가서상 건물 일부 호실이 공실 상태로 파악되었습니다. 본 호실(605호)의 정확한 이용 상태 및 현재 공실 여부는 추가 확인이 필요합니다. 상업지역 내 상가이므로 공실 발생 시 공실 위험에 노출될 수 있습니다.

6.3. 특수물건 정보

본 건은 공동담보 물건으로 경매 진행 중입니다. 이는 채무자가 여러 부동산에 대한 담보를 제공했음을 의미하며, 경매 절차 및 배당 등에서 복잡성이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 충남타워 1동 6층 605호는 천안시 서북구의 중심 상업지역에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 교통 및 도로 접근성이 양호하며, 주변 상권이 활발하게 발달해 있어 잠재적인 가치가 있습니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정이므로 깔끔한 권리 인수가 가능할 것으로 보입니다. 다만, 임대 내역이 미상이며 인수 보증금이 0원으로 명시된 점은 추가적인 확인이 필요한 부분입니다. 또한, 건물 내 일부 공실이 존재한다는 점은 향후 공실 위험에 대한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 천안시 서북구 중심 상업지역 내 위치

* 양호한 교통 및 도로 접근성

* 말소기준권리보다 후순위 권리 소멸로 인한 깨끗한 권리 인수 가능

* 다양한 근린생활시설, 대형마트, 숙박시설 인접으로 인한 풍부한 배후수요

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 227,000,000원입니다. 경매 입찰 시에는 제시된 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황, 향후 예상 임대 수익률, 명도 비용, 추가적인 권리 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 임대 내역 미상으로 인한 불확실성을 감안하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 구체적인 입찰가는 주변 시세, 향후 수익성 분석을 통해 산정되어야 하나, 보수적인 관점에서 감정가를 참고하여 210,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (본 입찰가 제시는 단순 참고용이며, 실제 투자 결정은 철저한 자체 분석 후 진행하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.