나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12765 [2] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1437 충남타워 1동 6층604호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이안감정 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 '천안성정중학교' 남동측 인근에 위치하는 "충남타워" 제1동 제1층 제101호 外 4개호수 로서, 주위는 대형마트, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트 및 철골철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 중 제1층 제101호 外 4개호 로서, - 외벽: 외장석재 붙임 등, - 내벽: 페인팅 및 인테리어 마감 등, - 창호: 새시창호임.

이용상태

기호(1,2)는 호별 구분없이 일단의 사무실(상호명:충남 공인중개사 사무소), 기호(3,4)는 공실 상태, 기호(5)는 사무실(상호명:노무법인 신우)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 전기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 상업 및 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 35미터 내외, 서측으로 폭 약 25미터 내외의 포장도로가 소재하며, 제반 도로상태는 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」상 도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구), 대로1류(폭 35m~40m)(대로1-6)(접합), 대로3류(폭 25m~30m) (접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안서초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경12765 (2) 사건번호의 본 물건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 1437 충남타워 1동 6층 604호에 소재한 근린상가입니다.

감정평가액은 385,000,000원이며, 토지면적은 23.20㎡(약 7.02평)이고 건물면적은 125.27㎡(약 37.90평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 물건으로, 채권자는 천OOOOOOO입니다.

건물은 철근콘크리트 및 철골철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 중 6층 604호에 해당하며, 2006년 9월 14일에 사용승인되었습니다.

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동에 위치하며, 주변에 천안성정중학교가 소재하고 있습니다.

또한 대형마트, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

본건 남측으로는 약 35미터, 서측으로는 약 25미터의 폭넓은 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

토지는 장방형의 토지로서 상업 및 업무용 건부지로 이용 중에 있으며, 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 5월 26일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당(을16)입니다.

이 근저당보다 늦게 설정된 권리들은 모두 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 기재되어 있으나, 상세한 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.

총 등기부채권액은 959,000,000원입니다.

임차인 현황 상 인수할 보증금은 0원으로 확인되었으며, 임대내역은 미상입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 충청남도 천안시 서북구 성정동은 상업 및 업무시설이 밀집한 지역입니다.

건물의 주 용도는 제1종근린생활시설이나, 업무시설, 교육연구시설 등으로도 활용 가능합니다.

인근에는 대형마트, 숙박시설 등 다양한 편의시설이 자리하고 있어 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

건축물 현황에 따르면, 해당 건물(충남타워)은 총 10층 규모로, 다양한 상업 및 업무 공간으로 활용되고 있습니다.

다만, 본건 6층 604호의 구체적인 현재 이용 상태는 감정평가서 요약에서 상세히 명시되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본건 주변에는 천안성정중학교와 천안서초등학교(상대정화구역)가 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

대형마트, 각종 상가 및 병의원 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

주변 지역에서 대규모 폐기물 소각 시설 설치 및 운영 관련 논의가 있었으나, 해당 시설들은 본건 소재지와 직접적인 인접성이 낮아 직접적인 혐오시설로 보기는 어렵습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미확인 임대차 관계: 임대내역이 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 소멸되지 않는 권리: 등기부상 '지상권'이 기재되어 있으나, 상세 정보가 없어 추가적인 법적 검토가 필요합니다.

* 공동담보 물건: 본건이 공동담보로 묶여 있는 경우, 타 물건의 경매 진행 결과에 따라 본 건의 매각 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 천안시 상업지역 내 우수한 입지에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

상업 및 업무시설로서의 잠재력은 있으나, 미확인 임대차 관계 및 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수하는 부담은 적은 편이나, 명도 및 권리 관계 확인에 신중을 기해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 천안시 중심 상업지역 내 위치하여 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* 폭넓은 도로에 인접하여 접근성이 우수하며, 주변 상권 활성화로 인한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 건물이 다목적 시설로 사용되고 있어 다양한 업종의 임차인 확보가 용이할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정평가액 385,000,000원을 기준으로 하되, 상권의 현재 상황, 건물의 현재 이용 상태, 명도 및 권리 관계 확인 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

인수 보증금이 없는 관계로, 순수하게 건물 및 토지의 시장 가치와 잠재적 리스크를 감안하여 산정할 것을 권장합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 임대 시세 및 공실률 파악, 유사 물건의 실거래가 조사 등이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.