나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30727 [2] 충청북도 충주시 동량면 화암리 386-5 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 동량면 화암리 소재 ‘충주카누캠핑장’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 근거리에 지방도가 소재하나, 대중교통은 다소 불편함.

형태 및 이용상태

기호1 : 대체로 사다리형의 일부 경사지로 전기타 상태임.
기호2 : 대체로 정방형의 일부 경사지로 전기타 및 임도로 이용중임.
기호3 : 부정형의 일부 경사지로 전기타 상태임.

인접 도로상태

기호1 : 지적상 맹지이나, 북측으로 노폭 약3m 내외의 비포장 임도에 접함.
기호2 : 지적상 맹지이나, 동측 및 남측으로 노폭 약3m 내외의 비포장 임도에 접함.
기호3 : 지적상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2,3 공히 : 보전관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-4) 가축사육제한구역(개·돼지·닭·오리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2019-06-28)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 영농여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임.
나. 본건 기호1 관련 건축행정시스템 세움터상에 ‘2021-동량면-신축신고-4’, 기호2 관련 ‘2009-동량면-신축신고-33’, 기호3 관련 ‘2009-동량면-신축신고-39’ 가 조회되고 있는바, 업무진행시 참고바람.

물건 비고

- 일괄매각.
- 텐트형태의 차양 겸 비가림막 3개 및 이동식데크 2개는 매각에서 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 충주지원 2025타경30727 (2)

* 소재지: 충청북도 충주시 동량면 화암리 386-5

* 용도: 근린시설 (건축물대장상 '야영장시설'로 확인됨)

* 감정가: 1,079,854,800원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 장OO

1.1. 1. 면적 정보

* 토지 면적: 17519.00㎡ (약 5,300평)

* 건물 면적: 97.80㎡ (약 29.6평)

1.1. 2. 특이사항

* 농지취득자격증명, 공동담보, 중복병합사건으로 분류됨.

1.1. 3. 매각 제외 물건

* 텐트형태의 차양 겸 비가림막 3개 및 이동식데크 2개는 매각에서 제외됩니다.

1.2. 입지 조건

1.2. 1. 위치 및 주위 환경

* 본 물건은 충청북도 충주시 동량면 화암리 소재 ‘충주카누캠핑장’ 서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 농경지, 임야 등이 소재하는 등 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근은 가능하며, 근거리에 지방도가 소재합니다.

* 다만, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. (충주시 콜버스가 운행되고 있으나, 특정 권역 내 이동이므로 본 물건지와의 연계성은 추가 확인이 필요합니다.)

1.2. 3. 토지 현황

* 기호1: 대체로 사다리형의 일부 경사지, 전기타 상태.

* 기호2: 대체로 정방형의 일부 경사지, 전기타 및 임도로 이용 중.

* 기호3: 부정형의 일부 경사지, 전기타 상태.

1.2. 4. 인접 도로 상태

* 기호1: 지적상 맹지이나, 북측으로 노폭 약 3m 내외의 비포장 임도에 접함.

* 기호2: 지적상 맹지이나, 동측 및 남측으로 노폭 약 3m 내외의 비포장 임도에 접함.

* 기호3: 지적상 맹지임.

1.2. 5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 기호1,2,3 공히: 보전관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-4), 가축사육제한구역(개·돼지·닭·오리), 공장설립승인지역, 영농여건불리농지.

2. 권리 분석

2.1. 권리 분석 개요

* 본 건의 말소기준권리는 2020년 6월 10일자 충주축산업협동조합의 근저당권(을20, 토지)으로 판단됩니다.

* 해당 말소기준권리보다 늦게 설정된 대부분의 권리는 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

* 토지 등기부채권 총액: 1,217,239,971원

* 건물 등기부채권 총액: 390,000,000원

* 인수되는 권리: 없음. (물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'라는 문구가 있으나, 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다. 다만, 등기부상 지상권(을21)은 말소 예정으로 되어 있습니다.)

2.2. 임차인 현황

* 임차인: 최* (최달수)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 4,166,666원

* 전입일자(사업일자): 2025-05-29

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다. (임대차 계약일이 말소기준권리보다 늦음)

2.3. 인수할 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

3. 상권 분석

3.1. 주변 환경 및 시설

* 본 물건은 충주시 동량면의 자연 친화적인 지역에 위치하며, '충주카누캠핑장'과 인접해 있습니다.

* 주거 환경은 농경지와 임야가 어우러져 있어 조용하고 쾌적합니다.

* 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으나, 차량 접근은 용이한 편입니다.

* 제공된 정보 및 검색 결과로는 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 확인되지 않았습니다.

3.2. 사업 연계 가능성

* 물건의 용도가 '야영장시설'로 추정되는 점을 고려할 때, 캠핑, 레저, 관광 관련 사업과의 연계 가능성이 있습니다.

* 캠핑장 인근이라는 지리적 이점을 활용한 부대시설 운영 등을 고려할 수 있습니다.

4. 생활 정보

4.1. 편의시설 및 생활 인프라

* 주요 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)은 충주시내로 이동 시 이용 가능합니다.

* 해당 지역의 생활 인프라는 전반적으로 다소 부족할 수 있습니다.

4.2. 교통 접근성

* 차량 접근성은 지방도 인접으로 양호하나, 대중교통은 제한적입니다.

* 충주시 콜버스가 운행되고 있으나, 특정 권역 내 이동에 한정될 수 있어 본 물건지에서의 이용 편의성은 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지 이용 규제

* 본 토지는 보전관리지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 영농여건불리농지로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다.

5.2. 맹지

* 지적상 도로에 직접 접하지 않아 건축허가 및 토지 이용에 어려움이 발생할 수 있습니다. (인접한 임도의 이용 가능성 별도 확인 필요)

5.3. 매각 제외 물건

* 텐트형 차양 및 이동식 데크가 매각 제외되는 점은, 본 건물 외 부속 시설물에 대한 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있음을 시사합니다.

5.4. 주변 시설

* 제공된 정보로는 주변 혐오시설 존재 여부를 직접 확인할 수 없었으나, 넓은 지역의 경우 잠재적인 가능성은 항상 존재합니다.

6. 종합 의견

* 본 물건은 충주 인근의 자연 친화적인 입지에 위치한 근린시설(야영장시설 추정)로, 넓은 토지 면적을 보유하고 있습니다.

* 권리 관계가 명확하여 인수 부담 없이 취득 가능하며, 캠핑장 등 관련 사업과의 연계 가능성이 있습니다.

* 하지만, 다양한 토지 이용 규제와 맹지라는 점은 개발 및 활용에 있어 큰 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 대중교통 불편 및 생활 편의 시설 접근성 또한 고려해야 할 부분입니다.

7. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸 예정으로, 안전한 투자가 가능합니다.

* 관광/레저 잠재력: '충주카누캠핑장' 인근이라는 지리적 이점을 활용하여 캠핑, 레저 관련 사업으로 확장 가능성이 있습니다.

* 자연 친화적 환경: 힐링 및 휴양 목적의 시설 운영 시 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금' 0원을 제외하고 산정됩니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 및 주변 부동산 시장 동향 파악이 어려워 구체적인 입찰가 제시에는 한계가 있습니다.

* 일반적으로 감정가(1,079,854,800원)와 토지 면적(17,519㎡)을 고려할 때, 낙찰가는 감정가의 70~90% 범위 내에서 형성될 수 있습니다. (이는 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.)

* 정확한 입찰가 결정을 위해서는 현장 답사, 등기부 및 건축물대장 상세 검토, 주변 시세 조사 등 추가적인 정보 수집이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.