나이스옥션 법원경매 수원 2024타경70854 [1] 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 120-27 에이동호 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서연 · 평가일 2024.06.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 소재 "양지TG" 남측 인근에 소재하며, 주위는
근린생활시설, 공장, 전, 답 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근에 "양지IC" 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(3)은 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 상업용 건부지로 이용
중이고 일부는 법면 등 상태이며 기호(4)-(7)은 기호(3)의 부속토지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(3) : 동측 및 서측으로 노폭 약 24미터, 약18미터 도로가 각각 개설되어 있음.
기호(4),(6),(7) : 동측으로 노폭 약 24미터 도로가 개설되어 있음.
기호(5) : 지적상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(3)
자연녹지지역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한지역
(학교에서1000M)), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역,
건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)




기호(4),(5),(6)
자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역(학교에서1000M)), 배출시설설치제한지역,
자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로
(도로일부포함)

기호(7)
자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역(학교에서1000M)), 배출시설설치제한지역,
자연보전권역, 수질보전특별대책지역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1) 블록구조 철근콘크리트지붕 1층 건으로서,
외벽 : 블록 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창호 등

기호(2) 일반철골구조 기타지붕 1층 건으로서,
외벽 : 목조 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창호 등

이용상태

기호(1) : 기준시점 현재 근린생활시설(금수고기)로 이용중임.
기호(2) : 기준시점 현재 근린생활시설(UNTOLD)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 냉난방설비 등을 갖춘 것으로 조사되었음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 ㉠-㉡이 소재함.

공부와의 차이

기호(1) 면적은 등기사항전부증명서상 "736㎡", 일반건축물대장상 "633㎡"로 기재되어
있으나 현황 "515㎡"로 조사되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록 4, 5, 6, 7은 농지취득자격증명원 제출요함(미제출시 보증금 몰수함).
3. 목록 1 면적은 등기사항전부증명서상 736㎡, 일반건축물대장상 633㎡로 기재되어 있으나, 현황 515㎡로 조사되었음.
4. 감정 시에 목록 1 은 근린생활시설(금수고기), 목록 2는 근린생활시설(UNTOLD), 목록 4~7은 목록 3의 부속토지(진입도로, 주차장, 정원)로 이용중임.
5. 본건 지상의 자생하는 수목, 지하수 관정 등은 토지에 포함하여 평가됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경70854 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 120-27 에이동호

용도: 창고시설

감정가: 18,013,148,000원

토지면적: 11,020.00㎡ (약 3,333.31평)

건물면적: 1,816.00㎡ (약 549.33평)

매각방법: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (엠씨아이대부주식회사)

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재

주의사항:

* 일괄매각하며 제시외 건물도 포함됩니다.

* 목록 4, 5, 6, 7 토지는 농지취득자격증명원 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 목록 1 건물(근린생활시설 '금수고기')의 면적은 등기사항전부증명서상 736㎡, 일반건축물대장상 633㎡로 기재되어 있으나, 현황 515㎡로 조사되었습니다.

* 감정 시 목록 1은 근린생활시설(금수고기), 목록 2는 근린생활시설(UNTOLD)로 이용 중이며, 목록 4~7은 목록 3 토지의 부속토지(진입도로, 주차장, 정원)로 이용 중입니다.

* 본건 지상의 자생하는 수목, 지하수 관정 등은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

1.1. 입지조건

입지조건

* 주변 환경: 본건은 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 소재 "양지TG" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공장, 전, 답 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건 인근에 "양지IC" 및 노선버스 정류장이 소재하여 교통 접근성은 보통으로 평가됩니다.

* 도로 상태:

* 주요 토지(기호 3)는 동측 및 서측으로 각각 노폭 약 24미터, 약 18미터의 도로가 개설되어 접근이 용이합니다.

* 부속 토지(기호 4, 6, 7)는 동측으로 노폭 약 24미터 도로가 개설되어 있습니다.

* 부속 토지(기호 5)는 지적상 맹지입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 주요 토지는 자연녹지지역, 중로2류, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등에 속해 있습니다.

* 일부 부속 토지 역시 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등에 속해 있으며, 건축법 상 도로에 일부 포함됩니다.

* 토지이용에 있어 법적 제한이 존재하므로 세부 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

권리분석

* 말소기준권리:

* 토지: 2019년 09월 04일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권(을25)입니다.

* 건물: 2019년 09월 04일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권(을14)입니다.

* 주요 권리 내역:

* 토지 및 건물에 다수의 근저당권(엠씨아이대부주식회사, 강북새마을금고, 무궁화캐피탈주식회사, 이재진, 유미진 등)과 압류(용인시, 서대문세무서장, 마포세무서장, 삼성카드주식회사, 국민건강보험공단 등)가 등기되어 있습니다.

* 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매 낙찰로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 다수의 근저당권부 채권근질권 설정도 확인됩니다.

* 인수되는 권리: 제공된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 명시적으로 없습니다. (다만, 지상권 등은 개요란이 비어있어 확인 필요)

* 등기부채권 총액:

* 토지 등기부채권 총액: 약 15,020,421,302원

* 건물 등기부채권 총액: 약 15,000,000,000원

* 총 채무액이 감정가를 크게 상회하여 경매 진행 의지가 강한 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

상권분석

* 물건 현황: 현재 본건은 창고시설로 이용 중이며, 감정평가 시점에는 일부 건물이 근린생활시설(금수고기, UNTOLD)로 이용되고 있었습니다.

* 주변 환경: 근린생활시설, 공장, 농지 등이 혼재되어 있어 지역적으로는 공업 및 상업 활동이 가능한 복합적인 상권입니다.

* 교통 이점: 고속도로 나들목(TG, IC) 인근에 위치하여 물류 및 유통업에 유리한 입지 조건을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

생활정보

* 본 물건은 창고시설이므로 일반적인 주거 편의 시설과의 직접적인 연관성은 낮습니다.

* 주변의 근린생활시설 및 도로망을 통해 기본적인 상업 및 교통 접근성은 확보되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 목록 4, 5, 6, 7번 토지는 농지이므로, 매수자는 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 몰수될 위험이 있습니다.

* 건물 면적 불일치: 목록 1 건물(근린생활시설 '금수고기')의 실제 현황 면적(515㎡)이 등기부(736㎡) 및 건축물대장(633㎡)과 차이가 있어, 향후 재산권 행사 시 문제가 발생할 소지가 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 존재:

* 손 (보증금 30,000,000원)

* 원 (보증금 0원)

* 주식회사광현(김 ) (보증금 0원)

* 주식회사금수(S *WANG) (보증금 40,000,000원)

* 위 임차인들은 대항력이 있어, 명도 과정에서 명도 저항이나 추가적인 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 특히 보증금이 0원인 임차인들의 권리관계는 더욱 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역 등은 개발 행위에 제한이 따를 수 있으므로, 향후 건축 또는 용도 변경 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

* 맹지: 토지 일부(기호 5)가 지적상 맹지이므로, 해당 부분의 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 대규모 토지와 창고시설, 근린생활시설을 포함하고 있으며, 주요 고속도로 접근성이 좋은 입지에 위치하고 있습니다. 하지만 농지취득자격증명 요건, 건물 면적 불일치, 대항력 있는 다수의 임차인 존재, 토지 이용 제한 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인들의 명도 및 관련 비용 발생 가능성은 중요한 고려 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 광활한 토지 면적: 11,020.00㎡ (약 3,333.31평)의 넓은 대지는 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

* 우수한 교통 접근성: 양지TG 및 양지IC 인근으로 물류 및 유통 시설로서의 잠재력이 높습니다.

* 현황 활용 가능성: 현재 창고시설 및 근린생활시설로 이용 중인 건물이 있어 즉시 활용이 가능합니다.

* 경매를 통한 시세 차익 기대: 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰될 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는, 현장 답사를 통한 건물 상태 및 임차인 점유 현황의 정확한 파악, 주변 시세 및 유사 물건 거래 사례 분석, 농지 취득 관련 비용, 명도 예상 비용, 토지 이용 제한에 따른 개발 가능성 등을 종합적으로 고려한 심층적인 분석이 필요합니다. 또한, 잠재적 리스크 요인들을 감안한 보수적인 접근이 요구됩니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 상기 내용을 바탕으로 전문적인 추가 분석 후 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.