나이스옥션 법원경매 수원 2024타경79455 [15] 경기도 화성시 진안동 545-2 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝감정 · 평가일 2024.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(기호1∼16)은 경기도 화성시 진안동 소재 지하철1호선 "병점역" 북측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택, 오피스텔 및 단독주택 등으로 형성된 주거지대로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입 용이하며, 인근에 소재하는 버스정류장과 전철역까지의 거리 및
운행빈도 등 고려 시 대중교통 상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건내 기호(1)∼기호(16) 총 16개 호로
(사용승인일 : 2019.5.27)

외벽 : 석재마감
내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감(탐문에 의함)
창호 : PVC 2중창임.

이용상태

기호(1)∼(16) 공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비 및 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 세로장방형 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(접함), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에
관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책
구역 제2종구역(2021-12-19)<군용비행장·군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

물건 비고

재매각임. 매수보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경79455 (15)

소재지: 경기도 화성시 진안동 545-2 5층502호

용도: 도시형생활주택

감정가: 188,000,000원

토지면적: 29.53㎡ (약 8.93평)

건물면적: 41.49㎡ (약 12.55평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

특이사항: 중복사건, 공동담보, 재매각

주의사항: 재매각물건으로, 매수보증금은 최저매각가격의 20%를 준비해야 함.

2.

1.2. 입지조건

2.

* 위치: 경기도 화성시 진안동 소재, 지하철 1호선 "병점역" 북측 인근에 위치함.

* 주위환경: 본건 주변은 다세대주택, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재된 주거지역으로 형성되어 있음. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장과 병점역을 고려할 때 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.

1.3. 권리분석

2.

* 등기부현황 요약:

* 소유권보존: 2019.06.13 (나소향 외 1명)

* 근저당권 (말소기준권리): 2019.06.13 (수협은행, 1,200,000,000원)

* 주택임차권: 2019.06.13 (오주영, 70,000,000원) - 전입 2019.10.08, 확정 2019.09.05. (해당 임차인은 대항력 없음으로 분석되며, 말소될 예정임)

* 강제경매: 2024.07.15 (이준영, 122,637,041원) - 본건 경매 사건

* 임의경매: 2025.03.18 (수협은행, 2025타경1036)

* 지분압류: 2026.02.02 (동화성세무서장)

* 등기부채권 총액: 1,270,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 오

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-10-08

* 확정일자: 2019-09-05

* 배당신고일자: 2024-04-24

* 대항력: 없음.

* 비고: 인수 보증금은 없는 것으로 분석됨 (0원).

* 권리분석 종합: 말소기준권리인 근저당권 설정일(2019.06.13)보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸될 예정임. 임차인 오주영은 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됨.

2.

1.4. 상권분석

2.

* 최근 매매 사례 분석:

* 주변 '정림팰리스'(544-94번지, 2014년 건축) 47.59㎡(약 14.4평) 물건이 2026년 5월 12일 17,500만원에 거래됨. (평당 약 1,213.5만원)

* 주변 '삼익가,나동'(711-11번지, 1991년 건축) 35.76㎡(약 10.8평) 물건이 2026년 5월 5일 9,100만원에 거래됨. (평당 약 839.4만원)

* 주변 '대원B동'(526-17번지, 1986년 건축) 52.38㎡(약 15.8평) 물건이 2026년 5월 4일 10,500만원에 거래됨. (평당 약 661.5만원)

* 본건 시세 분석:

* 본건은 2019년 5월 27일 사용승인된 도시형생활주택으로, 비교적 신축에 해당함.

* 건물면적 41.49㎡(약 12.55평)에 대한 감정가는 188,000,000원으로, 평당 약 1,494.8만원 수준임.

* 인근 유사 연식의 '정림팰리스' (2014년 건축, 47.59㎡)가 평당 약 1,213.5만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 감정가는 시장 시세 대비 높은 편으로 볼 수 있으나, 준신축임을 감안하면 합리적인 수준일 가능성도 있음.

* 단, 재매각 물건이라는 점은 입찰 시 고려해야 할 요소임.

2.

1.5. 생활정보

2.

* 주거환경: 다세대주택, 오피스텔, 단독주택 등이 밀집한 주거지역에 위치함.

* 편의시설: 병점역을 중심으로 상업 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 보이며, 도보 또는 대중교통으로 접근 가능함.

* 건물내부: 위생, 급배수, 개별난방 및 승강기 설비가 갖추어져 있음.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역으로, 소로2류(폭 8~10m) 도로에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책 제2종구역, 성장관리권역, 철도보호지구 등의 규제를 받음.

2.

1.6. 잠재적 리스크

2.

* 재매각 사유: 해당 물건은 재매각 대상이므로, 이전 입찰에서 유찰된 원인이 있을 수 있음 (예: 높은 최저매각가격, 권리상 복잡성, 시장 수요 부족 등).

* 군사시설 관련 규제: 비행안전제2구역(전술) 및 군용비행장 소음대책 구역 제2종구역에 해당하여, 소음 피해나 건축 시 제한사항 등이 있을 수 있음.

* 높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 12억 7천만원에 달하여, 채권자 간의 복잡한 권리관계가 있었음을 시사함.

2.

1.7. 종합 의견

2.

본건은 병점역 인근에 위치한 준신축 도시형생활주택으로, 대중교통 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 임차인의 대항력이 없고 인수할 보증금이 없는 점은 권리분석상 긍정적입니다. 다만, 재매각 물건이라는 점과 군사시설 관련 규제가 있다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 감정가는 최근 유사 물건 거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 신축 연식임을 감안하면 충분히 경쟁력 있는 가격을 기대해 볼 수 있습니다.

2.

1.8. 투자 포인트

2.

* 병점역 역세권 신축 도시형생활주택으로 향후 시세 상승 잠재력 보유.

* 임차인 인수 부담이 없어 권리관계가 비교적 명확함.

* 재매각으로 인해 이전 경매 대비 유리한 조건으로 낙찰받을 가능성 존재.

2.

1.9. 예상 입찰가

2.

* 감정가: 188,000,000원

* 주변 유사 물건 시세 (평당 약 1,213.5만원 ~ 1,494.8만원)

* 본건의 면적(41.49㎡, 약 12.55평) 및 신축 연식(2019년) 고려

* 재매각 물건임을 감안하여 보수적으로 접근

상기 정보를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 155,000,000원 ~ 165,000,000원 범위에서 검토하는 것을 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 82% ~ 88% 수준이며, 주변 신축급 다세대주택의 매매가를 참고하여 산정한 금액입니다. 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통해 물건의 상태를 직접 확인하고, 최신 시세 변동 및 입찰 경쟁률을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.