나이스옥션 법원경매 수원 2024타경79455 [6] 경기도 화성시 진안동 545-2 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝감정 · 평가일 2024.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(기호1∼16)은 경기도 화성시 진안동 소재 지하철1호선 "병점역" 북측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택, 오피스텔 및 단독주택 등으로 형성된 주거지대로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입 용이하며, 인근에 소재하는 버스정류장과 전철역까지의 거리 및
운행빈도 등 고려 시 대중교통 상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건내 기호(1)∼기호(16) 총 16개 호로
(사용승인일 : 2019.5.27)

외벽 : 석재마감
내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감(탐문에 의함)
창호 : PVC 2중창임.

이용상태

기호(1)∼(16) 공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비 및 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 세로장방형 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(접함), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에
관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책
구역 제2종구역(2021-12-19)<군용비행장·군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경79455 (6)

소재지: 경기도 화성시 진안동 545-2, 3층 302호

용도: 도시형생활주택

감정가: 1억 4,200만원

1.2. 면적

토지면적: 20.57㎡ (약 6.22평)

건물면적: 28.90㎡ (약 8.74평)

1.3. 매각정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.4. 건물정보

건축연도: 2019년 5월 27일 사용승인

층수: 해당 호실 3층 (건물 총 5층)

구조: 철근콘크리트구조

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 화성시 진안동에 소재하며, 지하철 1호선 병점역 북측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재된 주거지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 병점역을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2019년 6월 13일 접수된 수협은행의 근저당권입니다.

3.2. 낙찰 후 인수 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 해당 물건에는 지상권 관련 내용이 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 이 훈

보증금: 98,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019.10.07

확정일자: 2019.09.23

배당신고일자: 2024.09.13

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으며, 매각으로 인해 임차권은 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역분석

본건이 소재한 화성시 진안동 일대는 병점역을 중심으로 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 2019년 신축된 도시형생활주택으로서 비교적 신축 건물이 들어서 있어 지역 내 주거 환경 개선에 기여하고 있습니다.

4.2. 주변 실거래가 분석 (제공된 JSON 정보 기반)

최근 2026년 5월 거래된 주변 다세대/연립주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 4일 거래: 1986년 건축, 52.38㎡ (약 15.8평) 연립주택, 2층, 1억 500만원 (약 663만원/평)

* 2026년 5월 12일 거래: 2014년 건축, 47.59㎡ (약 14.4평) 다세대주택, 4층, 1억 7,500만원 (약 1,216만원/평)

* 2026년 5월 5일 거래: 1991년 건축, 35.76㎡ (약 10.8평) 다세대주택, 2층, 9,100만원 (약 842만원/평)

본건은 2019년 준공된 28.90㎡ (약 8.74평) 도시형생활주택으로, 비교적 신축에 해당합니다. 최근 거래 사례 중 2014년 건축된 47.59㎡ 주택이 1,216만원/평의 높은 가격에 거래된 점은 본건의 신축 연식이 가격 상승 요인이 될 수 있음을 시사합니다. 반면, 본건의 면적(약 8.74평)은 소형에 해당합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

병점역 인근으로 다수의 상업시설 및 편의시설이 존재하여 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

주변에 교육시설이 위치해 있어 교육 환경은 보통 수준으로 판단됩니다. 본건은 화성오산교육지원청 관할 상대보호구역 내에 위치할 수 있으므로, 구체적인 사항은 교육환경 보호에 관한 법률 규정을 확인해야 합니다.

5.3. 혐오시설

본건 소재지 인근(진안동 545-2)에서 지도 검색 결과, 직접적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역은 비행안전제2구역 및 군용비행장 소음대책 제2종구역으로 지정되어 있어, 이로 인한 소음 등 간접적인 영향이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건, 공동담보

본 건은 중복사건 및 공동담보로 진행 중인 건입니다. 중복사건의 경우, 진행 중인 다른 경매 사건과의 관계 및 일정을 면밀히 확인해야 하며, 공동담보는 여러 부동산이 하나의 채무를 담보하고 있음을 의미하므로, 채무 관계의 복잡성을 인지하고 입찰에 임해야 합니다.

6.2. 건축물 용도 및 규제

본건은 제1종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8-10M)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책 제2종구역, 성장관리권역, 철도보호지구 등 다수의 도시계획 및 군사 관련 규제가 적용됩니다. 이러한 규제는 향후 건물 이용이나 재건축 등에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2019년 신축된 도시형생활주택으로, 병점역 인근의 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 면적은 소형(약 8.74평)이지만, 비교적 최신 연식이라는 점은 긍정적인 요소입니다. 권리관계는 모두 소멸될 예정이며, 인수할 보증금은 없어 명도 부담이 적습니다. 다만, 중복사건 및 공동담보로 진행 중이라는 특이사항과 다양한 도시계획 및 군사 관련 규제는 면밀한 사전 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 연식 (2019년 준공)으로 상품성이 우수합니다.

* 병점역 인근으로 교통 및 생활 인프라 접근성이 좋습니다.

* 소형 면적으로 투자 진입 장벽이 낮습니다.

* 권리관계가 모두 소멸되어 낙찰 후 명도에 대한 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 추정

본건의 감정가는 1억 4,200만원입니다.

최근 거래된 주변 다세대주택의 거래가를 기준으로 산정한 평당 시세는 약 842만원에서 1,216만원 수준입니다.

본건의 면적(약 8.74평)을 기준으로 보수적으로 적용 시, 예상 시세는 약 7,363만원 (8.74평 * 842만원/평) 수준으로 추정할 수 있습니다.

하지만 본건은 2019년 신축으로 주변 시세 사례보다 연식이 신축이며, 감정가는 1억 4,200만원으로 책정되었습니다. 신축 연식과 감정가, 그리고 소형 면적임을 종합적으로 고려할 필요가 있습니다.

9.2. 추정 입찰가 범위

인수 보증금이 0원임을 고려하여, 감정가(1억 4,200만원) 대비 80% ~ 90% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

* 보수적 접근: 1억 1,360만원 (감정가의 80%)

* 일반적 접근: 1억 2,780만원 (감정가의 90%)

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 주변 시세 변동 추이, 경매 물건의 수, 경쟁자 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.