나이스옥션 법원경매 수원 2024타경79455 [5] 경기도 화성시 진안동 545-2 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝감정 · 평가일 2024.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(기호1∼16)은 경기도 화성시 진안동 소재 지하철1호선 "병점역" 북측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택, 오피스텔 및 단독주택 등으로 형성된 주거지대로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입 용이하며, 인근에 소재하는 버스정류장과 전철역까지의 거리 및
운행빈도 등 고려 시 대중교통 상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건내 기호(1)∼기호(16) 총 16개 호로
(사용승인일 : 2019.5.27)

외벽 : 석재마감
내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감(탐문에 의함)
창호 : PVC 2중창임.

이용상태

기호(1)∼(16) 공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비 및 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 세로장방형 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(접함), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에
관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책
구역 제2종구역(2021-12-19)<군용비행장·군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

물건 비고

재매각임. 매수보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동에 소재하며, 지하철 1호선 병점역 북측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 오피스텔 및 단독주택 등으로 형성된 주거지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 전철역까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 3층 301호입니다. 2019년 5월 27일 사용승인을 받은 신축 건물에 해당합니다.

외벽은 석재마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감으로 추정되며, 창호는 PVC 2중창입니다.

위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용 현황

본건 토지는 인접 도로와 등고평탄한 세로장방형 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제1종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8M-10M)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 성장관리권역, 철도보호지구 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (수협은행, 2019.06.13 접수, 채권최고액 1,200,000,000원)

* 소유권보존: 갑1 (나소향 외 1명, 2019.06.13)

* 근저당권: 을1 (수협은행, 2019.06.13) - 말소기준권리

* 주택임차권: 을2 (박승현, 2025.05.13 접수, 150,000,000원) - 말소 대상 (전입 2023.05.19, 확정 2023.04.19)

* 강제경매: 갑2 (이OO, 2024.07.15 접수, 122,637,041원) - 말소 대상 (본건 사건)

* 임의경매: 갑3 (수협은행, 2025.03.18 접수) - 말소 대상

* 지분압류: 갑4 (동화성세무서장, 2026.02.02 접수) - 말소 대상

* 등기부채권 총액: 1,350,000,000원

3.2. 인수되는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (다만, 지상권 개요는 없으나, 매각물건명세서상 비고란에 "재매각임. 매수보증금은 최저매각가격의 20%임" 외 별도 특이사항은 기재되어 있지 않습니다.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박승현

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023.05.19

* 확정일자: 2023.04.19

* 배당신고일자: 2024.09.19

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

박승현 임차인은 전입일자(2023.05.19)가 말소기준권리인 근저당권 설정일(2019.06.13)보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 또한, 을2 주택임차권 역시 말소 대상이므로 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 필요는 없습니다.

금액이 미상인 임차인은 없으나, 보증금액이 큰 임차인이 있었던 점은 권리 분석 시 참고해야 합니다.

4. 시세분석

4.1. 주변 매매 실거래가 분석 (2026년 5월 기준)

* 52.38㎡ (약 15.8평), 1986년식 연립: 10,500만원 (평당 약 665만원)

* 47.59㎡ (약 14.4평), 2014년식 다세대 (정림팰리스): 17,500만원 (평당 약 1,215만원)

* 35.76㎡ (약 10.8평), 1991년식 다세대 (삼익가,나동): 9,100만원 (평당 약 254만원)

4.2. 본건과 비교 분석

본건은 도시형생활주택으로 건물 면적 44.08㎡ (약 13.33평), 사용승인일 2019년입니다.

주변 실거래가 중 가장 유사한 조건은 2014년 준공된 정림팰리스(47.59㎡, 17,500만원)입니다. 이를 기준으로 평당 가격을 환산하면 약 1,215만원/평입니다.

본건의 면적(13.33평)에 이 비율을 적용 시, 예상 시세는 약 13.33평 * 1,215만원/평 = 약 161,800,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 199,000,000원으로, 최근 실거래가 평균 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교통: 지하철 1호선 병점역 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 상업/생활: 주거지대로서 기본적인 편의시설은 갖추고 있으나, 대형마트 등 편의시설은 추가 확인 필요.

5.2. 주변 환경

* 교육: 상대보호구역에 해당하여 교육 환경 보호 관련 사항 확인 필요.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 지도상으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않습니다. 그러나 본건은 비행안전제2구역 및 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 있어, 비행기 소음 등은 거주 시 고려해야 할 사항입니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본건은 재매각 사건으로, 첫 경매에서 유찰되었거나 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유가 있었을 수 있습니다. 이는 통상적인 경매보다 가격 조정의 여지가 있거나, 혹은 특정 문제로 인해 유찰되었을 가능성도 내포합니다.

* 복합 권리관계: 중복사건, 공동담보 등의 정보는 복수의 채권 및 담보 설정이 있었음을 시사합니다. 다만, 본건은 말소기준권리 하의 모든 권리가 말소될 예정이므로 권리 상 문제는 적습니다.

* 토지이용계획 제약: 비행안전구역, 소음대책구역 등 군 관련 규제가 있어 해당 지역에서의 건축 행위나 기타 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 진안동에 위치한 준신축 도시형생활주택으로, 병점역 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 권리분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없어 보이며, 최근 거래된 인근 다세대주택 시세를 고려할 때 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 재매각 사건이라는 점과 군 관련 구역에 포함되어 있다는 점은 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 초기 유지보수 비용이 적게 들 수 있습니다.

* 역세권 인접: 지하철 1호선 병점역 이용이 편리하여 교통 환경이 우수합니다.

* 재매각 기회: 유찰된 이력이 있어 최저매각가격이 하락했을 가능성이 있으며, 이를 통해 시세보다 낮은 가격에 취득할 수 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지 지분까지 함께 취득하여 소유권 관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 시세 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 물건은 약 161,800,000원 (평당 약 1,215만원) 수준으로 추정됩니다.

* 감정가(199,000,000원)는 최근 실거래가보다 높은 편입니다.

* 본건은 재매각 사건이므로, 감정가 대비 일정 부분 할인된 가격으로 입찰 전략을 수립하는 것이 일반적입니다.

* 최근 시세 및 재매각 상황을 종합적으로 고려할 때, 130,000,000원 ~ 155,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이는 유사 면적 거래가액(약 161.8M)을 기준으로 하되, 재매각이라는 점을 감안하여 경쟁 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

주의: 본 입찰가 산정은 제공된 정보를 바탕으로 한 예상치이며, 실제 낙찰가는 현장 조사, 추가 시세 확인, 법원 경매 진행 상황, 입찰 참여자 수 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.