나이스옥션 법원경매 수원 2024타경79455 [1] 경기도 화성시 진안동 545-2 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝감정 · 평가일 2024.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(기호1∼16)은 경기도 화성시 진안동 소재 지하철1호선 "병점역" 북측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택, 오피스텔 및 단독주택 등으로 형성된 주거지대로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입 용이하며, 인근에 소재하는 버스정류장과 전철역까지의 거리 및
운행빈도 등 고려 시 대중교통 상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건내 기호(1)∼기호(16) 총 16개 호로
(사용승인일 : 2019.5.27)

외벽 : 석재마감
내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감(탐문에 의함)
창호 : PVC 2중창임.

이용상태

기호(1)∼(16) 공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비 및 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 세로장방형 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(접함), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에
관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책
구역 제2종구역(2021-12-19)<군용비행장·군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

물건 비고

재매각임. 매수보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경79455 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

재매각 물건

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 화성시 진안동 545-2 2층201호

용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물, 사용승인일: 2019.05.27

건물 면적: 44.08㎡ (약 13.33평)

토지 면적: 31.38㎡ (약 9.49평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정가: 199,000,000원

매각물건: 토지/건물일괄매각

매수보증금: 최저매각가격의 20%

1.4. 특이사항

중복사건, 공동담보, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 화성시 진안동에 위치하며, 지하철 1호선 "병점역" 북측 인근 주거지역에 속합니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장과 병점역을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 나소향 외 1명 (2019.06.13)

* 근저당 (말소기준권리): 수협은행 (1,200,000,000원) (2019.06.13)

* 강제경매: 이준영 (122,637,041원) (2024.07.15)

* 임의경매: 수협은행 (2025.03.18)

* 지분압류: 동화성세무서장 (2025.09.30)

전체 등기부채권 총액은 1,200,000,000원입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김경희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019.06.27

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

현재 파악된 임차인은 대항력이 없으며, 인수할 보증금이 없어 권리상의 문제는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

병점역 인근으로 형성된 상업지역과 주거단지 내 편의시설을 이용할 수 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

현재 제공된 정보와 검색 결과에 따르면, 물건지 인근에 직접적으로 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 일부 지역에서 쓰레기 분리수거 시설(에코스테이션)이 혐오시설화된 사례가 있었으나, 이는 본 물건지 소재지와 직접적인 관련은 적은 것으로 파악됩니다. 또한, 화성시 서부 지역에 폐기물 관련 시설 등이 집중되는 경향이 있다는 보도가 있으나, 진안동 지역과의 직접적인 연관성은 낮습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

* 교통: 지하철 1호선 병점역 이용 가능, 인근 버스 노선 다수.

* 편의시설: 주변 주거단지 내 생활 편의시설 이용 가능. 병점역 주변 상업시설 이용 편리. (검색 결과: 병점도서관, 진안도서관 등 위치)

5.2. 교육 환경

* 주변 학교: 본 건은 진안초등학교 학군에 속합니다.

* 교육 시설: 진안중학교 이전 부지에 학교복합시설 조성 계획이 있으며, 이는 지역 교육 및 문화체육 기반 확충에 기여할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

본 건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 낙찰이 되지 않았거나 취소된 사유에 대한 확인이 필요합니다.

6.2. 복합 물건 정보

중복사건, 공동담보, 유동화물건 등의 정보는 경매 진행 과정이나 권리 관계에서 복잡성을 야기할 수 있으나, 현재 등기부상 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 예정입니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제1종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8M-10M) 접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 성장관리권역, 철도보호지구 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건물 이용 및 증개축 등에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 연도(2019년)가 비교적 최근이고, 병점역 인근에 위치하여 입지 및 교통 여건이 양호한 도시형생활주택입니다. 다만, 재매각 물건이라는 점과 다수의 토지이용 제한사항은 주의 깊게 검토해야 합니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 비교적 명확하나, 재매각 사유에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신식 건물입니다.

* 역세권 입지: 병점역 인근으로 교통이 편리합니다.

* 개발 잠재력: 주변 지역의 개발 계획과 연계하여 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 비슷한 규모와 연식의 주변 다세대주택 시세는 평당 약 840만원에서 1,220만원 수준으로 파악됩니다.

* 2014년식 47.59㎡(약 14.4평) 다세대 주택이 175,000,000원(약 1,215만원/평)에 거래되었습니다.

* 주어진 물건은 44.08㎡(약 13.33평)이며, 2019년식으로 비교적 신축입니다.

감정가 199,000,000원 (약 451만원/평) 대비, 최근 실거래가(약 1,215만원/평)는 평당 가격으로 보았을 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

이를 종합적으로 고려할 때, 실거래가 수준을 반영한 합리적인 예상 입찰가는 170,000,000원에서 190,000,000원 사이로 설정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, 재매각 물건임을 감안하여 경쟁 상황 및 추가적인 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.