나이스옥션 법원경매 수원 2025타경432 [20] 경기도 수원시 권선구 권선동 972 6층602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요감정 · 평가일 2025.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""권선초등학교"" 남측 인근에 위치하고 부근은 주상용 및 상업용건물, 단독주택 및 다세대주택, 아파트단지 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주위로 도로가 인접해 있고 동측으로 1번국도가 지나며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1~6층 주상용 건물(1~2층 근린생활시설 3~6층 공동주택)내 21개호의 공동주택(도시형생활주택 20개호 및 다세대주택 1개호)로서,
외 벽: 석재마감,
내 벽: 벽지 및 타일마감,
창 호: 샷시창임.

이용상태

301호~603호 : 공히 공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(주택부분), 승강기설비, 화재감지/경보설비 등의 시설을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 8미터 및 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하며 주차장시설(옥내-9대, 옥외-4대) 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

이 보고서는 수원지방법원 2025타경432 (20) 사건에 대한 물건 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

1.1. 물건개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경432 (20)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 972, 6층602호

건축물 현황:

건축년도: 2016년 (사용승인일 기준)

총 층수: 6층

본건 층수: 6층

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

용도: 도시형생활주택 (원룸형 공동주택)

면적 정보:

토지면적: 10.75㎡ (약 3.25평)

토지 지분: 10.75㎡ (약 3.25평)

건물면적: 19.80㎡ (약 5.99평)

건물 지분: 19.8㎡ (약 5.99평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

감정가: 128,000,000원

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 소재하며, "권선초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 주상용 및 상업용 건물, 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 이루고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건 주위로 도로가 인접해 있으며, 동측으로는 1번 국도가 지나고 있어 차량을 통한 접근성이 양호합니다. 또한, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 북측 및 서측으로는 각각 노폭 약 8미터 및 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 기재되어 있지 않습니다.

3.2. 임차인 현황

총 2명의 임차인이 확인되었으며, 두 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인: 임정현

보증금: 85,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2016-05-23

배당신고일자: 2025-01-31

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 임정현

보증금: 89,250,000원 (1차 보증금 증액분 4,250,000원 포함)

차임: 0원

전입일자: 2016-05-23

확정일자: 2022-05-02

배당신고일자: 2025-01-31

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수 권리 분석

위 임차인들의 보증금은 경매 절차를 통해 배당받을 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 및 임대 시세 분석

제공된 주변 매매 정보는 다음과 같습니다. 모든 정보는 만원 단위이며, 해당 건물과 동일한 단지 또는 건물이 아닌 인근의 '다세대' 주택 매매 사례입니다.

* 권선하우스: 2019년식, 전용면적 42.85㎡, 2026년 3월 매매가 19,500만원 (평당 약 455만원)

* 투데이: 2021년식, 전용면적 50.98㎡, 2026년 3월 매매가 19,700만원 (평당 약 386만원)

* 제이빌: 2023년식, 전용면적 75.82㎡, 2026년 7월 매매가 35,000만원 (평당 약 462만원)

4.2. 시세 비교 및 분석

본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 전용면적이 19.80㎡ (약 5.99평)으로 매우 작은 소형 주거 공간입니다. 제공된 주변 매매 사례들은 본건보다 크기가 훨씬 크고(약 13~23평), 주택 유형도 '다세대'로 상이합니다.

비교 대상 주택들의 평당 거래 가격은 약 386만원에서 462만원 수준입니다.

본건의 감정가 128,000,000원은 전용면적 19.80㎡ 기준으로 환산 시, 평당 약 2,137만원 (128,000,000원 / 5.99평) 수준으로, 제공된 주변 '다세대' 주택들의 시세(평당 약 386만~462만원)와 비교했을 때 현저히 높은 가격대를 형성하고 있습니다. 이는 본건이 해당 건물 내에서 소형 도시형생활주택으로서 희소성이나 특정 가치를 인정받았거나, 또는 감정평가 시점의 시장 상황이 반영되었거나, 비교 대상 주택들의 시세가 본건과는 다른 시장 상황을 반영하고 있을 가능성을 시사합니다. 따라서 제공된 '다세대' 주택 매매 사례만으로는 본건의 정확한 현 시세를 직접적으로 산정하기에 한계가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 교육시설

"권선초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 주변 상업용 및 주거용 건물 밀집 지역으로 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

5.2. 건물 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비(주택 부분), 승강기 설비, 화재감지/경보 설비 등 기본적인 주거 설비를 갖추고 있습니다.

5.3. 주차시설

건물 내 옥내 주차장 9대, 옥외 주차장 4대, 총 13대의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 주변 시세 간의 격차

본건 감정가(평당 약 2,137만원)와 제공된 주변 '다세대' 주택 매매 사례의 시세(평당 약 386만~462만원) 간의 큰 격차는 잠재적 리스크 요인입니다. 이는 실거래가를 기반으로 한 투자 결정 시 신중한 검토를 요구합니다.

6.2. 소형 면적의 한계

전용면적 19.80㎡ (약 5.99평)의 매우 작은 면적은 임차인 확보나 향후 매각 시 잠재적 수요층을 제한할 수 있습니다.

6.3. 유동화 물건

유동화 물건이라는 특성은 채권 관련 복잡성이 있을 수 있으나, 권리분석상 명확한 인수 부담은 없는 것으로 확인되었습니다.

6.4. 임대 관계 미상

본건의 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없으므로 낙찰자가 임대차 관련 보증금 등을 인수할 위험은 낮습니다.

6.5. 혐오시설 유무

현재 제공된 정보 및 외부 검색 제한으로 인해 주변에 혐오시설의 존재 여부를 직접 확인하기 어렵습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 소형 도시형생활주택으로, 양호한 입지 조건과 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다. 권리분석상 인수할 채무나 임차 보증금 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 제공된 주변 '다세대' 주택 매매 사례와 비교 시 본건의 감정가는 평당 가격으로 매우 높은 수준이므로, 투자 결정 시 해당 가격의 적정성에 대한 면밀한 시장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적으로 1인 가구 임대 수요를 타겟으로 한 투자 상품으로서의 잠재력.

* 신축 건물(2016년 준공)로 비교적 최신 설비를 갖춘 점.

* 주변 교통 및 생활 인프라 접근성이 양호한 입지.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 128,000,000원입니다.

제공된 주변 '다세대' 주택 매매 사례들의 평당 시세(약 386만~462만원)와 본건의 감정가(평당 약 2,137만원) 사이에 큰 괴리가 존재합니다. 이러한 점을 고려할 때, 본건의 실질적인 시장 가치는 감정가와 큰 차이가 있을 수 있으며, 본건과 유사한 '도시형생활주택' 소형 면적에 대한 직접적인 실거래가 정보가 부족하여 정확한 현 시세 산출에 어려움이 있습니다.

이에 따라, 투자자는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 유사 물건의 가치를 추가적으로 분석하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 잠재적 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요하며, 감정가 대비 70%~80% 수준에서 검토를 시작하는 것을 제안합니다.

보수적 입찰가 범위: 약 89,600,000원 ~ 102,400,000원. (이는 투자자의 위험 감수 수준, 시장 분석 결과, 입찰 경쟁 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.