나이스옥션 법원경매 수원 2025타경432 [21] 경기도 수원시 권선구 권선동 972 6층603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요감정 · 평가일 2025.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""권선초등학교"" 남측 인근에 위치하고 부근은 주상용 및 상업용건물, 단독주택 및 다세대주택, 아파트단지 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주위로 도로가 인접해 있고 동측으로 1번국도가 지나며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1~6층 주상용 건물(1~2층 근린생활시설 3~6층 공동주택)내 21개호의 공동주택(도시형생활주택 20개호 및 다세대주택 1개호)로서,
외 벽: 석재마감,
내 벽: 벽지 및 타일마감,
창 호: 샷시창임.

이용상태

301호~603호 : 공히 공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(주택부분), 승강기설비, 화재감지/경보설비 등의 시설을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 8미터 및 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하며 주차장시설(옥내-9대, 옥외-4대) 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 2025타경432 (21) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 수원시 권선구 권선동 972번지에 위치하며, 6층 603호의 도시형생활주택입니다.

감정평가액은 132,000,000원입니다.

토지 면적은 10.75㎡ (약 3.25평)이며, 건물 면적은 19.80㎡ (약 5.99평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 특이사항으로 유동화물건으로 분류됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 주상용 및 상업용 건물, 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

도로는 본건 주위로 폭 약 8미터 및 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다.

동측으로는 1번 국도가 지나며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정 또한 보통입니다.

건물 내에는 옥내 9대, 옥외 4대의 주차장 시설이 마련되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 권리 분석 결과 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

등기부상 권리 내역은 경매로 인해 말소될 예정이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

임차인 현황으로는 최현우 씨가 있으며, 보증금 9,000,000원, 차임 0원입니다.

최현우 씨의 전입일자 및 확정일자는 2023년 10월 13일이며, 배당신고일자는 2025년 03월 26일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

총 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거와 상업시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

"권선초등학교"가 인근에 있어 교육 환경과 관련된 수요가 있을 수 있습니다.

주변으로 도로 접근성이 양호하며, 버스 정류장이 가까워 유동인구 확보에도 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

건물 내 주차 시설이 구비되어 있어 방문객 편의성이 있습니다.

주변 지역에 대한 혐오시설 관련 조사 결과, 특정 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 확인된 바는 없습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 비행안전제6구역 등에 해당됩니다.

1.4. 생활정보

건축물대장 상 본건은 철근콘크리트구조의 6층 건물 내 603호 도시형생활주택입니다.

건물은 1~2층 근린생활시설, 3~6층 공동주택으로 구성되어 있으며, 본건 603호는 공동주택으로 이용 중입니다.

내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

위생 및 급배수 설비, 난방 설비(주택 부분), 승강기 설비, 화재감지/경보 설비 등 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

건축물 사용승인일은 2016년 4월 28일로, 약 10년차 건물입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 유동화 물건으로, 일반적인 경매 절차와는 다소 차이가 있을 수 있습니다.

감정평가 요약에 따르면 "본건의 임대관계는 미상임"이라고 명시되어 있으나, 임차인 현황에 최현우 씨가 대항력 없이 등재되어 있어 명도 관련 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 등재되지 않은 다른 점유자가 있을 가능성에 대한 확인은 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 수원시 권선구의 주거 및 상업 혼합 지역에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

경매 절차상 인수해야 할 권리 부담이 없어 명확한 권리 관계를 파악할 수 있으며, 이는 투자자에게 안정적인 요소로 작용할 것입니다.

건축된 지 10년 내외로 노후도가 심하지 않으며, 기본적인 편의시설을 갖추고 있어 소형 주거 공간으로서의 활용도가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

1. 합리적인 감정가 대비 저평가 가능성: 감정가가 1억 3,200만원으로 책정되었으나, 주변 시세 분석 결과 현 시세는 이보다 낮을 가능성이 있어, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

2. 소형 면적의 주거 상품: 19.80㎡(약 6평)의 전용면적은 1인 가구 또는 소형 임대 수익형으로 적합하여 수요층이 꾸준할 것으로 예상됩니다.

3. 권리 관계 명확: 인수 부담 있는 권리가 없어 명도 및 권리 이전 과정이 비교적 단순할 것으로 보입니다.

4. 교통 및 편의시설 접근성: 도로망 접근이 용이하고 버스 정류장이 인근에 있어 생활 편의성이 우수합니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 면적 대비 시세는 제곱미터당 약 386만원에서 461만원 사이로 형성되어 있습니다.

이를 바탕으로 본건(19.80㎡)의 시장 가치를 산정하면 약 9,000만원에서 9,100만원대로 추정됩니다.

감정가 1억 3,200만원과 비교할 때, 시세 대비 상당한 할인율을 적용하여 접근하는 것이 유리할 것으로 판단됩니다.

권리 관계 및 주변 시세, 물건의 상태 등을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 95,000,000원에서 105,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

본 보고서에서는 95,000,000원을 기준으로 입찰가를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.