나이스옥션 법원경매 수원 2025타경432 [17] 경기도 수원시 권선구 권선동 972 5층505호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요감정 · 평가일 2025.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""권선초등학교"" 남측 인근에 위치하고 부근은 주상용 및 상업용건물, 단독주택 및 다세대주택, 아파트단지 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주위로 도로가 인접해 있고 동측으로 1번국도가 지나며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1~6층 주상용 건물(1~2층 근린생활시설 3~6층 공동주택)내 21개호의 공동주택(도시형생활주택 20개호 및 다세대주택 1개호)로서,
외 벽: 석재마감,
내 벽: 벽지 및 타일마감,
창 호: 샷시창임.

이용상태

301호~603호 : 공히 공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(주택부분), 승강기설비, 화재감지/경보설비 등의 시설을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 8미터 및 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하며 주차장시설(옥내-9대, 옥외-4대) 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경432 (17)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 972, 5층 505호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 116,000,000원

* 토지면적: 9.78㎡ (약 2.96평)

* 건물면적: 18.00㎡ (약 5.45평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

* 건축년도: 2015년 (준공 승인 2016년 4월 28일)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 6층 건물 내 5층

* 전유면적: 18.00㎡ (약 5.45평)

* 건축물 전체 대지 면적: 398.8㎡

* 본건 토지 지분: 9.78㎡

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주변으로는 주상용 및 상업용 건물, 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지 등이 소재하여 기본적인 생활 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황:

* 본건 주위로 도로가 인접해 있으며, 동측으로는 1번 국도가 지나고 있습니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설:

* 권선초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 상업시설 및 주거 시설이 혼재되어 있습니다.

* 주변 지도 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 권리관계:

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-05-30

* 확정일자: 2024-05-08

* 배당신고일자: 2025-02-12

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

1.3. 상권분석

* 건물 현황:

* 철근콘크리트구조의 6층 건물로, 1~2층은 근린생활시설, 3~6층은 공동주택(도시형생활주택 20호, 다세대주택 1호)으로 구성되어 있습니다.

* 본건은 5층 505호에 위치한 도시형생활주택입니다.

* 주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 42.85㎡ (약 13평), 2019년식, 195,000,000원 (평당 약 1500만원)

* 50.98㎡ (약 15.4평), 2021년식, 197,000,000원 (평당 약 1280만원)

* 75.82㎡ (약 22.9평), 2023년식, 350,000,000원 (평당 약 1530만원)

* 상기 데이터를 바탕으로 계산한 평당 시세는 약 1280만원에서 1530만원 범위입니다.

* 본건의 전용면적은 18.00㎡ (약 5.45평)이므로, 이를 평당 1280만원으로 적용 시 약 69,760,000원, 평당 1530만원으로 적용 시 약 83,380,000원의 시세가 추정됩니다.

* 이는 감정가 116,000,000원보다 낮은 수준으로, 감정가가 시장 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설:

* 권선초등학교가 인근에 위치하며, 주변 상업시설 이용이 편리합니다.

* 주차:

* 건물 내 옥내 주차 9대, 옥외 주차 4대의 주차 시설이 갖추어져 있습니다.

* 건축물 정보:

* 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 화재 감지/경보 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 일반 경매 물건과 달리 자산유동화전문회사 관련 채권에 의한 경매일 수 있습니다.

* 낮은 토지 지분율: 건물 전체 대지 면적 398.8㎡ 대비 본건의 토지 지분은 9.78㎡로, 전체 21개 호실 중 평균 지분(약 18.99㎡)보다 낮습니다. 이는 향후 토지 가치 상승 시 상대적으로 적은 이익을 기대할 수 있음을 의미합니다.

* 감정가와 시세 차이: 제공된 주변 시세 데이터와 비교 시, 본건의 감정가가 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어렵거나, 혹은 감정가 이하에서 낙찰받지 못할 경우 손실 가능성을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 면적의 공동주택입니다.

* 주변에 학교와 상업 시설이 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있으며, 교통 접근성도 양호한 편입니다.

* 다만, 제공된 시세 데이터와 비교했을 때 감정가가 높아 보이는 점은 유의해야 합니다.

* 권리분석 상 인수되는 권리는 없으므로 명도에 대한 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 면적으로 1~2인 가구의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 수원시 권선구는 꾸준한 개발과 수요가 있는 지역입니다.

* 명도 부담이 적은 권리 관계입니다.

* 감정가가 시장 시세 대비 높게 책정되어 있어, 시장 가치에 기반한 입찰 시 시세 차익 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 제공된 최근 매매 정보에 따른 추정 시세는 약 69,760,000원에서 83,380,000원 범위입니다.

* 본 물건의 감정가는 116,000,000원으로, 추정 시세 대비 높은 편입니다.

* 이에 따라, 시장 시세를 반영한 합리적인 입찰가는 추정 시세 범위 상단 또는 그 이상을 고려할 수 있으나, 감정가와의 차이를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 시세 분석 및 감정가와의 차이를 종합적으로 고려하여, 95,000,000원 수준의 입찰가를 제안합니다. 이 가격은 시장 시세를 반영하면서도, 경쟁 입찰 시 확보 가능성을 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.