나이스옥션 법원경매 수원 2025타경432 [15] 경기도 수원시 권선구 권선동 972 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요감정 · 평가일 2025.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""권선초등학교"" 남측 인근에 위치하고 부근은 주상용 및 상업용건물, 단독주택 및 다세대주택, 아파트단지 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주위로 도로가 인접해 있고 동측으로 1번국도가 지나며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1~6층 주상용 건물(1~2층 근린생활시설 3~6층 공동주택)내 21개호의 공동주택(도시형생활주택 20개호 및 다세대주택 1개호)로서,
외 벽: 석재마감,
내 벽: 벽지 및 타일마감,
창 호: 샷시창임.

이용상태

301호~603호 : 공히 공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(주택부분), 승강기설비, 화재감지/경보설비 등의 시설을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 8미터 및 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하며 주차장시설(옥내-9대, 옥외-4대) 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 수원지방법원에서 진행하는 2025타경432 (15) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 수원시 권선구 권선동 972번지 5층 503호이며, 신축 후 도로명 주소는 경기도 수원시 권선구 세지로94번길 49-16입니다.

물건의 용도는 도시형생활주택(원룸형)이며, 감정평가액은 116,000,000원입니다.

토지면적은 9.78㎡(약 2.96평)이고, 건물면적은 18.00㎡(약 5.45평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 본 건은 유동화물건 및 공동담보 물건이라는 특이사항이 있습니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

부근은 주상용 및 상업용 건물, 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 6층 건물로, 1~2층은 근린생활시설, 3~6층은 공동주택으로 구성되어 있습니다. 본 건은 5층 503호에 위치한 공동주택(도시형생활주택)입니다.

외벽은 석재 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창으로 되어 있습니다.

교통 면에서는 본건 주위로 도로가 인접해 있으며, 동측으로 1번 국도가 지나고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지는 장방형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중이며, 북측 및 서측으로 각각 노폭 약 8미터 및 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

건물에는 옥내 9대, 옥외 4대, 총 13대의 주차시설이 마련되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 등기부등본상 권리 내역은 다음과 같습니다.

2016년 5월 16일 소유권 보존(주상우)

2016년 5월 16일 근저당권(하나은행, 861,600,000원) - 말소기준권리

2016년 6월 30일 소유권 이전(하태심)

2025년 1월 23일 주택임차권(황인정, 100,000,000원) - 말소 예정 (전입 2023-01-20, 확정 2022-12-01)

2025년 1월 20일 임의경매(하나은행, 734,047,922원) - 말소

등기부채권 총액은 961,600,000원입니다.

말소되지 않는 권리는 없으며, 말소기준권리인 하나은행의 근저당권 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 물건을 취득하게 됩니다.

임차인 현황:

임차인: 황

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-01-20

확정일자: 2022-12-01

배당신고일자: 2025-01-23

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 100,000,000원을 낙찰자가 인수하지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

권선초등학교가 인근에 있어 교육 시설 접근성이 양호하며, 1번 국도 인접으로 차량 이용이 편리합니다.

다양한 상업시설 및 주거 시설이 분포하여 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

* 교육 시설: 권선초등학교 인근에 위치합니다.

* 교통: 1번 국도에 인접해 있으며, 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 생활 편의: 주상용 및 상업용 건물이 밀집한 지역으로 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

건물 설비:

본 건물은 위생 및 급배수 설비, 난방 설비(주택 부분), 승강기 설비, 화재 감지/경보 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 물건 특성: 본 건은 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 일반 물건보다 절차상 다소 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획: 비행안전제6구역(전술), 과밀억제권역 등 일부 제한 사항이 존재하여 향후 건축 행위 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 미확인 임대 관계: 주요 임차인 황인정 씨의 보증금과 차임(0원)이 확인되었으며 대항력이 없는 것으로 분석되나, 물건명세서에 "임대관계 미상"이라는 문구가 있어, 혹시 모를 다른 점유자나 미등재 임차 관계의 존재 가능성을 배제할 수 없습니다. 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 감정가와 시세 괴리: 감정평가액(116,000,000원) 대비 제공된 주변 시세 자료의 단위면적당 가격이 낮은 편입니다. 이는 향후 매각 시 가격 형성에 영향을 미칠 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 위치한 도시형생활주택으로, 18㎡의 소형 면적을 가지고 있습니다.

2016년에 준공되어 건물이 비교적 신축에 속하며, 기본적인 편의 설비와 주차 시설을 갖추고 있어 주거 편의성이 양호합니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자는 권리 상 하자 없는 깨끗한 물건을 취득할 수 있습니다. 임차인 황인정 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

다만, 비행안전구역 등 토지 이용 제한 사항과 유동화물건, 공동담보 물건이라는 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

제공된 주변 시세 자료와 감정가 사이에 단위 면적당 가격 차이가 존재하므로, 현 시세 및 건물 상태를 면밀히 파악하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리 인수 용이: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 권리관계가 매우 명확합니다.

* 소형 면적의 활용도: 18㎡의 전용 면적은 1인 가구 대상의 임대 수익을 위한 투자나 실거주 목적에 적합합니다.

* 건물 상태 양호: 2016년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 교통 및 생활 환경: 1번 국도 인접 및 버스정류장 접근성, 주변 상업 시설 밀집 등으로 생활 편의성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 사례에 따르면, 면적 42.85㎡ ~ 75.82㎡의 다세대 주택들이 2026년 3월부터 7월 사이에 195,000,000원부터 350,000,000원까지 거래되었습니다. 이는 단위 면적당 약 3,860,000원에서 4,620,000원 수준으로 분석됩니다.

반면, 본건의 감정가는 116,000,000원으로, 18.00㎡ 면적 대비 단위 면적당 약 6,440,000원으로 산정되어, 제공된 시세 자료와는 상당한 차이를 보입니다. 소형 주택의 경우 단위 면적당 가격이 높게 형성될 수 있으나, 이러한 차이는 면밀한 추가 시세 조사가 필요함을 시사합니다.

예상 입찰가:

본 건은 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으며, 모든 권리가 소멸되는 물건이므로 낙찰자의 부담이 적습니다.

따라서 감정가 116,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 입찰 경쟁률을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

현 시세 분석 결과와 감정가 간의 괴리를 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하가 될 수 있습니다.

합리적인 입찰 범위는 감정가의 90% ~ 105% 수준으로 예상됩니다.

권장 입찰가: 약 104,000,000원 ~ 116,000,000원

보다 정확한 투자를 위해서는 직접 현장을 방문하여 건물의 실질적인 상태, 주변 환경, 임대 수요 등을 면밀히 파악하고, 본건과 유사한 소형 도시형생활주택의 최신 실거래가 및 임대 시세를 추가로 조사하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.