나이스옥션 법원경매 수원 2025타경432 [14] 경기도 수원시 권선구 권선동 972 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요감정 · 평가일 2025.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""권선초등학교"" 남측 인근에 위치하고 부근은 주상용 및 상업용건물, 단독주택 및 다세대주택, 아파트단지 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주위로 도로가 인접해 있고 동측으로 1번국도가 지나며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1~6층 주상용 건물(1~2층 근린생활시설 3~6층 공동주택)내 21개호의 공동주택(도시형생활주택 20개호 및 다세대주택 1개호)로서,
외 벽: 석재마감,
내 벽: 벽지 및 타일마감,
창 호: 샷시창임.

이용상태

301호~603호 : 공히 공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(주택부분), 승강기설비, 화재감지/경보설비 등의 시설을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 8미터 및 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하며 주차장시설(옥내-9대, 옥외-4대) 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건 개요

본 건은 수원지방법원에서 진행하는 2025타경432(14) 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 본 건은 유동화 물건으로 분류됩니다.

* 소재지 및 기본 정보

본 건의 소재지는 경기도 수원시 권선구 권선동 972번지 5층 502호입니다. 건축물대장상으로는 경기도 수원시 권선구 세지로94번길 49-16 (권선동)에 해당하며, 2016년 4월 28일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 도시형생활주택입니다.

* 면적 및 감정가

감정가는 1억 4천 4백만원입니다.

토지 면적은 12.06㎡ (약 3.65평)이며, 토지 지분 또한 12.06㎡ (약 3.65평)입니다.

건물 면적은 22.20㎡ (약 6.72평)이며, 건물 지분은 22.2㎡ (약 6.72평)입니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 대상입니다.

* 건물 구조 및 용도

건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 지붕으로, 지하 0층, 지상 6층 규모의 주상용 건물입니다. 1층 및 2층은 근린생활시설, 3층부터 6층까지는 공동주택으로 이용되고 있습니다. 본 건은 이 중 5층에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 총 21개 호실 중 1개 호실입니다. 건물 외벽은 석재 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창으로 구성되어 있습니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 권선초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 주상용, 상업용 건물, 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황

본 건 주위로 도로가 인접해 있고, 동측으로는 1번 국도가 지나고 있습니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

3. 권리분석

* 권리 현황

본 건의 권리 현황을 분석한 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 지상권이 확인됩니다. 기타 일반적인 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 분석

본 건에는 임차인 이지훈 씨가 거주 중입니다.

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 3월 27일

확정일자: 2023년 2월 23일

배당신고일자: 2025년 2월 4일

본 건 임차인은 대항력이 없습니다.

* 인수/소멸 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다. 이 외의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

* 주변 건물 및 지역 특성

본 건이 소재한 권선동 지역은 주거와 상업 시설이 혼합된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 주변에 공동주택 및 상가 건물들이 밀집해 있어 지역 내에서 비교적 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설 및 학군

본 건 인근에 권선초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 주변에 상업용 건물이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 주거 편의시설

건물 내에는 위생 및 급배수설비, 난방설비(주택 부분), 승강기설비, 화재감지/경보설비 등의 편의시설이 갖추어져 있습니다. 건물 외부로는 옥내 9대, 옥외 4대의 주차장 시설이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 특이사항 및 주의사항

본 건은 유동화 물건으로 분류됩니다. 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하므로, 해당 권리의 내용을 정확히 파악하고 인수 시 발생할 수 있는 영향에 대해 면밀히 검토해야 합니다.

* 법적/행정적 제한

본 건 토지는 다음과 같은 도시지역 및 구역으로 지정되어 있습니다.

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 위치한 도시형생활주택으로, 교육 시설 및 교통 편의성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 건물은 비교적 신축(2016년 준공)에 해당하며, 임차인의 보증금 및 대항력 문제는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하여 해당 권리의 인수 및 활용에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 및 주거 환경

* 비교적 신축 건물 (2016년 준공)

* 대항력 없는 임차인으로 인한 권리 인수 부담 최소화

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1억 4천 4백만원입니다. 제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 비슷한 시기에 거래된 다세대주택의 면적당 가격은 약 386만원에서 461만원 수준으로 파악됩니다. 본 건의 전용면적 22.20㎡를 고려할 때, 시장 가격은 약 8,500만원에서 10,100만원 사이로 추정됩니다.

그러나 본 건은 매각으로 소멸되지 않는 지상권이라는 잠재적 리스크가 존재하므로, 이를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가와 주변 시세, 그리고 리스크 요소를 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 90,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.