나이스옥션 법원경매 수원 2025타경432 [10] 경기도 수원시 권선구 권선동 972 4층404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요감정 · 평가일 2025.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""권선초등학교"" 남측 인근에 위치하고 부근은 주상용 및 상업용건물, 단독주택 및 다세대주택, 아파트단지 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주위로 도로가 인접해 있고 동측으로 1번국도가 지나며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1~6층 주상용 건물(1~2층 근린생활시설 3~6층 공동주택)내 21개호의 공동주택(도시형생활주택 20개호 및 다세대주택 1개호)로서,
외 벽: 석재마감,
내 벽: 벽지 및 타일마감,
창 호: 샷시창임.

이용상태

301호~603호 : 공히 공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(주택부분), 승강기설비, 화재감지/경보설비 등의 시설을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 8미터 및 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하며 주차장시설(옥내-9대, 옥외-4대) 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경432 (10)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 972, 4층 404호

용도: 도시형생활주택

감정가: 116,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 9.78㎡ (약 2.96평)

토지 지분: 9.78㎡ (약 2.96평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 18.00㎡ (약 5.45평)

건물 지분: 18㎡ (약 5.45평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보 (집합건축물대장 요약)

건축물 명칭: (건물명 미기재)

사용승인일: 2016년 04월 28일

총 층수: 6층

동 수: 1개동

세대 수: 21세대 (도시형생활주택 20세대, 다세대주택 1세대)

주요 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건축물 용도: 공동주택 (도시형생활주택 - 원룸형)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 주상용 및 상업용 건물, 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지 등이 혼재하고 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 건물 주위로 도로가 인접해 있으며, 동측으로는 1번 국도가 지나고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

철근콘크리트구조의 건물이며, 1~2층은 근린생활시설, 3~6층은 공동주택으로 구성되어 있습니다. 본건 404호는 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.

외벽은 석재 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다.

위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재감지/경보 설비 등을 갖추고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

2.5. 인접 도로 상태

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 8미터 및 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있으며, 건물 내/외부 주차장 시설(옥내 9대, 옥외 4대)이 마련되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 한영선

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 06월 07일

* 확정일자: 2022년 05월 12일

* 배당신고일자: 2025년 02월 05일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 건 임차인은 대항력이 없으며, 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차에 따라 소멸됩니다.

3.2. 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 2016-05-16 (주상우)

* 소유권이전: 2016-06-30 (하태심)

* 근저당: 2016-05-16 (하나은행, 금861,600,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 2025-12-09 (한영선, 금100,000,000원) - 말소

* 임의경매: 2025-01-20 (하나은행, 734,047,922원) - 말소

* 압류: 2025-02-04 (수원시, 세무과) - 말소

3.3. 권리분석 소견

본 건의 말소기준권리(을1. 근저당권)보다 후순위로 등기된 권리들은 모두 경매 절차에서 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 해당 권리들을 인수할 필요가 없습니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 시세

제공된 최근 매매 자료에 따르면, 인근 지역의 다세대주택(2019년~2023년 건축) 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 거래: 전용면적 약 42.85㎡ (약 13평) 주택이 1억 9,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,505만원)

* 2026년 3월 거래: 전용면적 약 50.98㎡ (약 15.4평) 주택이 1억 9,700만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,277만원)

* 2026년 7월 거래: 전용면적 약 75.82㎡ (약 22.9평) 주택이 3억 5,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,525만원)

4.2. 본건과 비교

본건은 전용면적 18.00㎡ (약 5.45평)의 도시형생활주택으로, 제공된 비교 사례보다 면적이 작습니다.

감정가는 1억 1,600만원 (약 644만원/㎡)입니다. 이는 최근 거래된 인근 다세대주택의 평당가(약 1,277만원~1,525만원)와 비교했을 때, 면적별 가격 차이 및 주택 유형(도시형생활주택 vs 다세대)의 특성을 고려해야 합니다.

4.3. 주변 시설

본건은 권선초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변에 주거 밀집 지역 및 상업 시설이 있어 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량 이동이 용이합니다.

4.4. 혐오시설 여부

수원시 권선구 권선동 972번지 인근 지역에 대한 조사 결과, 주민 생활에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설(대규모 폐기물 처리 시설, 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 본건이 '비행안전제6구역(전술)'에 포함되어 있어 항공기 소음 등의 영향이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 용도 및 구조

본 건물은 6층 규모의 주상복합 건물로, 1~2층은 근린생활시설, 3~6층은 공동주택으로 사용되고 있습니다. 본건 404호는 4층에 위치한 도시형생활주택(원룸형)입니다.

5.2. 내외부 마감 및 설비

외벽은 석재, 내벽은 벽지 및 타일로 마감되어 있으며, 샷시 창호가 설치되어 있습니다. 위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재감지/경보 설비 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

"권선초등학교"가 인근에 위치하며, 상업 및 주거 지역이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 소형 면적

본건은 전용면적 18.00㎡ (약 5.45평)으로, 소형 주거 공간입니다. 이는 1인 가구 또는 임대 수익 목적에는 적합할 수 있으나, 넓은 주거 공간을 선호하는 수요층에게는 제한적일 수 있습니다.

6.2. 비행안전구역

본건 소재지가 '비행안전제6구역(전술)'에 포함되어 있어, 항공기 운항으로 인한 소음이나 기타 제한 사항이 있을 수 있습니다.

6.3. 임대 관계

임차인 현황에 따르면, 임차인(한영선)은 대항력이 없으므로 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 실제 거주 여부 및 명도 절차 진행에 있어 변동사항이 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 권선동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 건물은 비교적 신축(2016년 준공)이며, 권리 관계가 명확하여 인수되는 권리 없이 취득 가능합니다. 다만, 전용면적이 18㎡로 협소한 점과 비행안전구역에 포함된 점은 고려해야 할 사항입니다. 감정가는 1억 1,600만원으로 책정되어 있으며, 주변 시세를 고려할 때 적절한 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지 : 권선동 내 초등학교 인근으로 교육 환경 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통 : 주요 도로 및 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 권리관계 : 모든 권리가 경매로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 건축연도 : 비교적 신축 건물로 유지보수 용이성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 116,000,000원입니다. 주변 최근 거래 사례를 분석한 결과, 전용면적 18㎡ 기준 환산 시세는 약 7천만원대 후반에서 8천만원대 중반으로 추정됩니다. 그러나 이는 면적 및 주택 유형이 다소 상이한 비교 사례를 기반으로 한 분석이며, 감정가는 1억 1,600만원으로 책정되어 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 일반적입니다. 그러나 소형 면적임에도 감정가가 높게 책정된 점을 감안할 때, 실제 시세와의 차이점을 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

보수적으로 접근 시, 감정가의 90% 수준인 약 104,400,000원 (1억 4백 4십만원)을 상회하는 입찰은 신중하게 고려해야 합니다. 주변 시세 및 낙찰 동향을 면밀히 살피어 경쟁적인 입찰을 통해 수익률을 확보할 수 있는 합리적인 수준에서의 입찰가격을 결정하는 것이 바람직합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 95,000,000원 ~ 105,000,000원 범위 내에서 신중하게 검토할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.