나이스옥션 법원경매 수원 2025타경432 [11] 경기도 수원시 권선구 권선동 972 4층405호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요감정 · 평가일 2025.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""권선초등학교"" 남측 인근에 위치하고 부근은 주상용 및 상업용건물, 단독주택 및 다세대주택, 아파트단지 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주위로 도로가 인접해 있고 동측으로 1번국도가 지나며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1~6층 주상용 건물(1~2층 근린생활시설 3~6층 공동주택)내 21개호의 공동주택(도시형생활주택 20개호 및 다세대주택 1개호)로서,
외 벽: 석재마감,
내 벽: 벽지 및 타일마감,
창 호: 샷시창임.

이용상태

301호~603호 : 공히 공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(주택부분), 승강기설비, 화재감지/경보설비 등의 시설을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 8미터 및 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하며 주차장시설(옥내-9대, 옥외-4대) 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경432 (11)

* 물건종별: 도시형생활주택 (4층 405호)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 972 (세지로94번길 49-16) 4층 405호

1.2. 물건 상세

* 토지면적: 9.78㎡ (약 2.96평)

* 건물면적: 18.00㎡ (약 5.45평) - 전용면적 기준

* 건물구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지상 6층 중 4층

* 사용승인일: 2016년 04월 28일

1.3. 감정가 및 매각정보

* 감정가: 116,000,000원

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

* 본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은 주상용 및 상업용 건물, 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

* 본건 주위로 도로가 인접해 있으며, 동측으로 1번 국도가 지나고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 2016년 05월 16일 하나은행 근저당 (861,600,000원)

* 총 등기부채권액: 961,600,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존 (2016.05.16) → 소유권 이전 (2016.06.30)

* 근저당 (2016.05.16, 하나은행, 8.6억 원) - 말소기준권리

* 주택임차권 (2025.01.16, 신다빈, 1억 원) - 말소

* 임의경매 (2025.01.20, 하나은행, 7.3억 원) - 말소

* 압류 (2025.02.04, 수원시) - 말소

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 신다빈

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 07월 05일

* 확정일자: 2022년 06월 03일

* 배당신고일자: 2025년 01월 16일

* 대항력: 없음

* 임차인 신다빈 씨는 전입일, 확정일자를 보유하고 있으나, 권리분석 상 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 또한, 등기부등본상 주택임차권이 말소된 것으로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 보입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 권리분석 종합

* 말소기준권리보다 늦은 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 신다빈 씨의 보증금 1억원은 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 구성

* 본 건물은 지하 주차장, 지상 1-2층 근린생활시설, 3-6층 공동주택(도시형생활주택 20호, 다세대주택 1호)으로 구성된 주상복합 건물임.

* 본건은 4층 405호 도시형생활주택(원룸형)으로 파악됨.

4.2. 주변 상업시설 및 유동인구

* 건물 자체에 상가(1-2층)가 포함되어 있으며, 주변 지역은 주거 및 상업 기능이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 권선초등학교가 인근에 위치하여 배후 수요가 존재할 것으로 예상됨.

* 1번 국도 인접으로 교통량이 많으나, 도보 이용 가능한 상권의 유동인구 수준은 보통으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 권선초등학교

* 교통시설: 버스정류장, 1번 국도 인접

* 기타: 건물 내 상가, 인근 상업시설 이용 가능.

5.2. 주거 환경

* 도시형생활주택(원룸형)으로 1인 가구 및 소규모 가구에 적합한 주거 형태임.

* 철근콘크리트 구조로 안정적인 주거 환경을 제공하며, 승강기, 난방, 급배수 설비 등이 갖추어져 있음.

* 주차시설(옥내 9대, 옥외 4대)이 마련되어 있어 차량 보유 시 이용 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 등기부상 임차권은 말소되었으나, 실제 임대차 관계 및 점유 여부, 법적 공방 가능성 등은 추가 확인 필요.

* 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 일반 물건보다 복잡한 권리관계가 있을 수 있으나, 본건은 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

6.2. 물건 자체 리스크

* 건물 노후화: 2016년 사용승인으로 비교적 신축이나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성.

* 도시형생활주택의 특성상 관리비, 주차 등에서 다소 불편함이 있을 수 있음.

6.3. 혐오시설 검색

* 본건 소재지(경기도 수원시 권선구 권선동 972) 주변 반경 1km 이내에서 도보 이동 가능한 거리에 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 납골당, 대형 축사 등)은 확인되지 않습니다. 다만, 2007년 보도된 자료에 따르면 권선구 고색동 인근에 음식물 자원화 시설이 위치하여 악취 민원이 제기된 바 있습니다. 이는 현재 시점에서의 직접적인 혐오시설이 아닐 수 있으나, 해당 지역의 환경적 특성을 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 특성 요약

* 수원시 권선동 소재 역세권(버스정류장 인접, 1번 국도 인접) 도시형생활주택(원룸형).

* 토지면적 9.78㎡, 건물면적 18㎡로 소형 주거 공간.

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예상, 임차인 보증금 인수 없음.

* 비교적 신축(2016년 준공) 건물.

8. 투자 포인트

8.1. 매력적인 요소

* 소형 면적으로 저렴한 감정가 대비 투자 진입 용이.

* 수원시 권선동이라는 입지적 장점 (교통, 생활 인프라).

* 명확한 권리관계로 낙찰 후 명도 및 등기 부담 적음.

* 수익형 부동산으로서의 활용 가능성 (임대 수익).

* 최근 매매 사례를 통해 시세 상승 잠재력 확인.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보 분석:

* 건물 "권선하우스"(2019년식, 42.85㎡ 전용): 2026년 3월 195,000,000원

* 건물 "투데이"(2021년식, 50.98㎡ 전용): 2026년 3월 197,000,000원

* 건물 "제이빌"(2023년식, 75.82㎡ 전용): 2026년 7월 350,000,000원

* 본건은 18㎡ (약 5.45평) 전용면적으로, 비교 사례 중 가장 작은 면적임.

* "권선하우스"(42.85㎡) 시세를 기준으로 평당가 환산 시 약 4,550,000원/㎡이며, 본건 면적(18㎡) 적용 시 약 81,900,000원에 해당함.

* "투데이"(50.98㎡) 시세를 기준으로 평당가 환산 시 약 3,864,000원/㎡이며, 본건 면적(18㎡) 적용 시 약 69,552,000원에 해당함.

* 감정가 116,000,000원 대비 최근 거래가는 69,500,000원 ~ 81,900,000원 수준으로 추정됨.

* 감정가와 시세 간 괴리가 다소 있으나, 감정평가 시점과 최근 실거래가 시점(2026년 3월, 7월)의 시세 상승을 고려해야 함.

* 본 건의 경우, 2016년식으로 비교적 신축에 해당함.

9.2. 입찰가 산정

* 감정가: 116,000,000원

* 최근 시세 추정가 범위: 약 70,000,000원 ~ 85,000,000원 (보수적으로 산정)

* 경매 낙찰가는 시세 대비 70~80% 수준에서 결정되는 경우가 많음.

* 잠재적 리스크(미상 임대차 관계의 명도 부담 등)와 시세 변동 가능성을 고려.

* 본 건의 경우, 감정가가 최근 시세보다 높게 책정된 것으로 보임.

* 보수적으로 보아, 시세 하단인 7,000만원대에 낙찰 시 투자 가치가 있을 수 있으나, 현재 감정가 수준에서는 신중한 접근 필요.

* 수원지방법원 2025타경432 (11) 건의 예상 입찰가 범위는 약 75,000,000원 ~ 90,000,000원으로 제안합니다.

* 이는 감정가(116,000,000원)보다 현저히 낮은 금액이며, 시세 분석 결과에 기반합니다.

* 정확한 입찰가 결정은 현장 조사, 주변 시세 정밀 분석, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.