나이스옥션 법원경매 수원 2025타경432 [7] 경기도 수원시 권선구 권선동 972 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요감정 · 평가일 2025.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""권선초등학교"" 남측 인근에 위치하고 부근은 주상용 및 상업용건물, 단독주택 및 다세대주택, 아파트단지 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주위로 도로가 인접해 있고 동측으로 1번국도가 지나며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1~6층 주상용 건물(1~2층 근린생활시설 3~6층 공동주택)내 21개호의 공동주택(도시형생활주택 20개호 및 다세대주택 1개호)로서,
외 벽: 석재마감,
내 벽: 벽지 및 타일마감,
창 호: 샷시창임.

이용상태

301호~603호 : 공히 공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(주택부분), 승강기설비, 화재감지/경보설비 등의 시설을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 8미터 및 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하며 주차장시설(옥내-9대, 옥외-4대) 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 경매 정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경432 (7)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 물건 개요

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 972, 4층 401호

* 용도: 도시형생활주택

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 1~6층 주상용 건물

* 준공일: 2016년 4월 28일

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 16.25㎡ (약 4.92평)

* 건물 면적: 29.92㎡ (약 9.05평) (전용면적)

* 토지 지분: 16.25㎡ (약 4.92평)

* 건물 지분: 29.92㎡ (약 9.05평)

* 토지/건물 제시외 면적: 없음

1.4. 감정가

* 감정가: 197,000,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 남측 인근에 위치하고 있음.

* 주변은 주상용, 상업용 건물, 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 여건

* 본건 주위로 도로가 인접해 있으며, 동측으로 1번 국도가 지나고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통임.

* 건물 내 주차 시설: 옥내 9대, 옥외 4대 이용 가능.

2.3. 토지 및 건물 상태

* 토지: 장방형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조로, 1~6층 건물 중 4층 401호임. (1~2층 근린생활시설, 3~6층 공동주택)

* 외벽: 석재 마감

* 내벽: 벽지 및 타일 마감

* 창호: 샷시창

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비(주택 부분), 승강기 설비, 화재감지/경보 설비 등을 갖추었음.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

* 소유권 보존: 주상우 (2016-05-16)

* 근저당: 하나은행 (2016-05-16, 861,600,000원) - 말소기준권리

* 소유권 이전: 하태심 (2016-06-30, 매매)

* 주택임차권: 이나린 (2024-04-05 전입, 2024-03-05 확정, 140,000,000원, 2025-12-23 등기, 말소)

* 임의경매: 하나은행 (2025-01-20, 734,047,922원, 말소)

* 압류: 수원시 (2025-02-04, 말소)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-04-05

* 확정일자: 2024-03-05

* 배당신고일자: 2025-02-14

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

* 상기 등기부 내역상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨. (임차인 대항력 없음)

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 명시되어 있으나, 해당 물건에 지상권은 설정되어 있지 않음.

3.4. 채권 총액

* 등기부상 채권 총액: 1,001,600,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

* 본건이 소재한 권선동 일대는 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달된 지역으로, 지속적인 도시 개발이 이루어지고 있음.

4.2. 유동인구 및 상업 시설

* 인근에 주상복합 및 상가 시설이 분포하여 기본적인 상업 시설 이용이 편리함.

* 권선초등학교 인접으로 가족 단위 유동인구 수요가 있을 것으로 예상됨.

4.3. 비교 사례 분석

* 최근 2026년 3월 ~ 7월 사이 동일 건물 또는 인근 유사 건물(다세대/도시형생활주택)의 매매 사례 분석 결과, 42.85㎡ ~ 50.98㎡ 면적의 경우 1억 9,500만원 ~ 1억 9,700만원 수준에서 거래되었음.

* 본건은 건물 면적 29.92㎡로, 상기 비교 사례보다 작은 면적임.

* 비교 사례의 면적당 가격(m²)을 고려 시, 본건의 시장 가치는 약 1억 1,500만원 ~ 1억 3,600만원 수준으로 추정됨.

* 이는 본건 감정가 1억 9,700만원 대비 현저히 낮은 수치로, 감정가와 실제 시세 간의 괴리가 존재할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 권선초등학교 남측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능함.

* 수원 시내 주요 초, 중, 고등학교 및 학원가 접근성이 양호함.

5.2. 편의 시설

* 주변 상업 시설 이용이 편리하며, 대형마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설 접근이 용이함.

* 지구 내 소규모 상가 이용 또한 편리함.

5.3. 기타

* 도심 접근성이 양호하여 수원 시내 주요 지역으로의 이동이 용이한 교통 요지임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

* 매각으로 인해 모든 등기된 권리가 소멸되어 인수되는 권리 사항은 없음.

6.2. 물건 상태

* 임대차 관계가 미상으로 명도 진행 시 소요되는 시간이 발생할 수 있으나, 임차인의 대항력이 없어 명도 저항은 크지 않을 것으로 예상됨.

* 건물 내부 상태 및 시설 노후도 등은 현장 확인을 통해 상세 파악이 필요함.

6.3. 시장 변동성

* 최근 거래가와 감정가 간 상당한 차이를 보이는 점을 감안할 때, 향후 시세 변동성에 대한 면밀한 모니터링이 필요함.

* 주변에 혐오 시설이 있다는 정보는 확인되지 않았으며, 일반적인 주거/상업 지역으로 판단됨.

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점

* 소형 평형 도시형생활주택으로 1인 가구 수요 및 투자 목적에 적합함.

* 권선초등학교 인근으로 교육 환경이 양호함.

* 인수되는 권리가 없어 명도 부담이 적음.

* 주변 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어남.

7.2. 물건 약점

* 감정가와 최근 시세 간의 상당한 괴리가 존재하여 입찰가 산정에 신중한 접근이 요구됨.

* 건물 준공 연식(2016년) 대비 내부 상태 점검이 필요함.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 차익 가능성

* 시장가와 감정가 간의 괴리를 활용한 저가 매수 시 시세 차익 기대가 가능함.

* 다만, 최근 거래가 수준에서 매수 시 큰 차익을 기대하기 어려울 수 있음.

8.2. 임대 수익 가능성

* 도시형생활주택으로서 1인 가구 수요를 기반으로 한 안정적인 임대 수익 창출이 가능함.

* 현재 임대 관계가 미상이나, 임대 조건 확인 후 수익률 분석이 필요함.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반

* 최근 유사 면적(42.85㎡, 50.98㎡)의 매매가가 1억 9,500만원 ~ 1억 9,700만원 수준인 점과 본건 면적(29.92㎡)을 고려할 때, extrapolated market value는 약 1억 1,500만원 ~ 1억 3,600만원 수준으로 추정됩니다.

* 이는 본건 감정가 1억 9,700만원과 상당한 차이를 보입니다.

* 경매 투자 시 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 중요하며, 본건은 감정가보다 시세를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 유리합니다.

* 따라서, 시세 기반 예상 입찰가는 약 1억 4,000만원 내외로 제안합니다.

9.2. 최종 제안가

* 권장 입찰가: 140,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.