나이스옥션 법원경매 수원 2025타경432 [5] 경기도 수원시 권선구 권선동 972 3층305호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요감정 · 평가일 2025.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""권선초등학교"" 남측 인근에 위치하고 부근은 주상용 및 상업용건물, 단독주택 및 다세대주택, 아파트단지 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주위로 도로가 인접해 있고 동측으로 1번국도가 지나며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1~6층 주상용 건물(1~2층 근린생활시설 3~6층 공동주택)내 21개호의 공동주택(도시형생활주택 20개호 및 다세대주택 1개호)로서,
외 벽: 석재마감,
내 벽: 벽지 및 타일마감,
창 호: 샷시창임.

이용상태

301호~603호 : 공히 공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(주택부분), 승강기설비, 화재감지/경보설비 등의 시설을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 8미터 및 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하며 주차장시설(옥내-9대, 옥외-4대) 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경432 (5)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 972, 3층 305호

용도: 도시형생활주택

감정가: 116,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 9.78㎡ (약 2.96평)

토지 지분: 9.78㎡ (약 2.96평)

건물면적: 18.00㎡ (약 5.44평)

건물 지분: 18㎡ (약 5.44평)

1.3. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕

건물 규모: 지하 0층, 지상 6층 (1-2층 근린생활시설, 3-6층 공동주택)

본건 위치: 3층 305호

사용승인일: 2016년 04월 28일

총 호실 수: 21호 (도시형생활주택 20호, 다세대주택 1호)

외벽마감: 석재마감

내벽마감: 벽지 및 타일마감

창호: 샷시창

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역

기타 제한사항: 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

1.5. 등기부 현황 요약

등기부채권 총액: 941,600,000원

말소기준권리: 2016-05-16 하나은행 근저당 (을1, 861,600,000원)

주요 권리 내역:

* 2016-05-16: 소유권보존 (주상우)

* 2016-05-16: 근저당 (하나은행) - 말소기준권리

* 2016-06-30: 소유권이전 (하태심)

* 2025-01-20: 임의경매 (하나은행) - 말소 예정

* 2025-02-04: 압류 (수원시) - 말소 예정

* 2025-05-19: 주택임차권 (김진권) - 말소 예정

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 주상용, 상업용 건물, 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역의 형태를 띱니다.

2.2. 교통 상황

본건 주위로 노폭 약 8미터 및 6미터 내외의 포장도로가 북측 및 서측으로 각각 접하고 있습니다. 동측으로는 1번 국도가 지나가며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 주차 시설

건물 내 옥내 주차 9대, 옥외 주차 4대가 가능한 시설이 마련되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

본 물건의 말소기준권리는 2016년 5월 16일 접수된 하나은행의 근저당(을1)입니다.

매각으로 인해 말소될 것으로 예상되는 권리는 다음과 같습니다.

* 을1: 하나은행 근저당 (말소기준권리)

* 을2: 김진권 주택임차권 (2025-05-19, 말소 예정)

* 갑3: 하나은행 임의경매 (2025-01-20, 말소 예정)

* 갑4: 수원시 압류 (2025-02-04, 말소 예정)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-05-19

* 확정일자: 2016-05-02

* 배당신고일자: 2025-02-14

* 대항력: 없음 (말소기준권리보다 전입일자, 확정일자가 늦거나, 기타 사유로 대항력이 없습니다.)

* 임차인: 김

* 보증금: 84,000,000원 (1차 보증금 증액분 4,000,000원 포함)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-05-19

* 확정일자: 2022-04-19

* 배당신고일자: 2025-02-14

* 대항력: 없음 (말소기준권리보다 전입일자, 확정일자가 늦거나, 기타 사유로 대항력이 없습니다.)

3.3. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 해당 없음)

낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건은 주거, 상업, 주상복합 건물이 혼재하는 지역에 위치합니다. 권선초등학교가 인접해 있어 학생 및 학부모 유동 인구가 예상되며, 주변 상업시설 이용객과 주거 단지 거주자 등 다양한 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 교통 및 접근성

1번 국도가 인접해 있어 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장으로 인해 대중교통 이용 편의성도 갖추고 있습니다. 이는 상권 활성화 및 임대 수요 확보에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 권선초등학교: 남측 인근에 위치

5.2. 편의시설 및 기타

* 본건이 위치한 권선동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다양한 편의시설 및 상업시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. (구체적인 편의시설 정보는 추가 조사 필요)

* 주변에는 빌라, 다세대 주택, 아파트 단지 등이 혼재되어 있습니다.

* 수원시 권선구 고색동 일대에 음식물쓰레기 처리 시설, 자원회수시설(소각장) 등이 위치하나, 본 물건과는 상당한 거리가 있어 직접적인 악취 등 혐오시설의 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 특이사항

* 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 일반 경매 물건보다 절차상 복잡성이 있을 수 있으며, 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련

* 두 명의 임차인(김 , 김 ) 모두 대항력이 없는 것으로 분석되어 낙찰자의 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 배당 절차 결과에 따라 변동 가능성을 배제할 수는 없으므로 주의가 필요합니다.

6.3. 시장 및 가격

* 감정가가 116,000,000원으로, 동일 지역 유사 면적의 최근 시세 대비 다소 높게 책정된 경향이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 소재한 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2016년 사용승인)에 속하며 권선초등학교 인근에 위치하여 주거 편의성이 있습니다. 권리 분석상 인수할 부담이 없는 것으로 판단되어 안정적인 투자가 가능할 것으로 보입니다. 유동화물건 및 공동담보물건이라는 특이사항을 인지하고, 감정가와 최근 시세와의 간극을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 건축 연도(2016년) 대비 비교적 최신 건물로 관리 상태에 대한 부담이 적습니다.

* 권선초등학교 인근으로 교육 환경 및 주거 수요가 있습니다.

* 1번 국도 인접 및 버스정류장 등 교통망이 양호합니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 권리 부담이 없어 명확한 투자가 가능합니다.

* 소형 면적(18㎡)으로, 1인 가구 등 임대 수요를 확보하기 유리합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 최근 매매 사례 분석 결과, 해당 지역의 다세대 주택(2019년~2023년 준공)은 전용면적 약 43㎡ ~ 76㎡ 기준으로 평당 약 1,277만원 ~ 1,526만원 선에 거래되었습니다.

* 본 물건은 전용면적 18㎡(약 5.44평)으로, 최근 매매 사례의 평당가를 단순 적용 시 약 6,951만원 ~ 8,290만원 범위로 추정됩니다.

* 건축 연도(2016년)가 비교 대상 물건들보다 오래되었고, 면적이 훨씬 작은 점을 고려할 때, 위 시세 범위의 하단부 또는 그 이하 수준으로 고려하는 것이 합리적입니다.

* 감정가(116,000,000원)는 최근 시세 대비 높은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 인수 보증금: 0원

* 시세 범위 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 낙찰 가능한 가격으로 7,500만원 ~ 8,500만원 사이를 제안합니다.

* 보수적인 관점에서 80,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.