나이스옥션 법원경매 수원 2025타경432 [8] 경기도 수원시 권선구 권선동 972 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요감정 · 평가일 2025.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""권선초등학교"" 남측 인근에 위치하고 부근은 주상용 및 상업용건물, 단독주택 및 다세대주택, 아파트단지 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주위로 도로가 인접해 있고 동측으로 1번국도가 지나며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1~6층 주상용 건물(1~2층 근린생활시설 3~6층 공동주택)내 21개호의 공동주택(도시형생활주택 20개호 및 다세대주택 1개호)로서,
외 벽: 석재마감,
내 벽: 벽지 및 타일마감,
창 호: 샷시창임.

이용상태

301호~603호 : 공히 공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(주택부분), 승강기설비, 화재감지/경보설비 등의 시설을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 8미터 및 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하며 주차장시설(옥내-9대, 옥외-4대) 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경432 (8)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 972, 4층 402호

건물용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 144,000,000원

토지면적: 12.06㎡ (약 3.65평)

건물면적: 22.20㎡ (약 6.72평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

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1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 소재하며, "권선초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변으로는 주상용 및 상업용 건물, 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

동측으로 1번 국도가 지나고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 장방형으로 주상용 건부지로 이용 중입니다.

건물 북측 및 서측으로 폭 약 8미터 및 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 주차 시설(옥내 9대, 옥외 4대)이 갖추어져 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류 및 소로3류에 접합니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

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1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2016년 5월 16일 접수된 하나은행의 근저당권(을1)입니다.

모든 후순위 권리(주택임차권, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

현재 등기부채권 총액은 961,600,000원입니다.

인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 윤

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-06-03

* 확정일자: 2019-06-05

* 배당신고일자: 2025-02-21

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 윤

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-06-03

* 확정일자: 2024-05-07

* 배당신고일자: 2025-02-21

* 대항력: 없음

* 비고: 1차 보증금 증액분 20,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

임차인 윤 씨는 대항력이 없으며, 배당신고를 하였으므로 보증금 전액 또는 일부를 배당받을 것으로 예상됩니다. 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

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1.3. 상권분석

본건이 속한 건물은 1~2층 근린생활시설, 3~6층 공동주택(도시형생활주택 20호, 다세대주택 1호)으로 구성되어 있습니다.

소재지는 "권선초등학교" 남측 인근으로, 주변 지역은 주거, 상업, 업무 기능이 혼재된 복합 상권입니다.

1번 국도 인접 및 대중교통 시설 접근성이 양호하여 기본적인 유동인구 및 소비 활동이 가능할 것으로 보입니다.

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1.4. 생활정보

주변에는 "권선초등학교"가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

근린생활시설, 편의점 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주거 밀집 지역 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

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1.5. 잠재적 리스크

유동화물건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차나 서류상 복잡성이 있을 수 있습니다.

토지이용계획상 비행안전제6구역(전술)에 해당하므로, 향후 건물 증축, 신축 등 개발 행위 시 군사 관련 규제를 받을 수 있습니다.

본건의 정확한 임대차 관계 및 현황은 "미상"으로 명시되어 있으나, 제공된 임차인 현황 정보 상 대항력 없는 임차인이 존재하여 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

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1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 권선동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축급(2019년 준공) 건물에 속합니다.

소형 면적(22.20㎡)으로 1~2인 가구의 주거 또는 임대 수익형 부동산으로 적합합니다.

권선초등학교 인근의 주거 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

권리분석 상 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능하나, 유동화 물건 및 공동담보 특성, 비행안전구역 지정 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

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1.7. 투자 포인트

역세권은 아니지만, 1번 국도 인접 및 대중교통망을 통한 시내 접근성이 양호합니다.

소형 주거 공간으로 1인 가구 임대 수요를 꾸준히 확보할 수 있습니다.

신축급 건물로서 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

대항력 없는 임차인이 존재하나, 낙찰자가 인수할 보증금은 없어 명도 후 즉시 활용이 가능합니다.

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1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 유사 면적(42.85㎡ ~ 50.98㎡)의 다세대주택(JSON 상 분류 기준)이 2026년 3월 기준 1억 9,500만원 ~ 1억 9,700만원 수준에서 거래되었습니다.

이를 바탕으로 평당 가격을 산출하면 약 1,270만원 ~ 1,520만원 수준입니다.

본건의 전용면적은 22.20㎡ (약 6.72평)으로, 이를 대입하여 환산 시 예상 시세 범위는 약 8,500만원 ~ 1억 200만원 수준으로 추정됩니다.

본건의 감정가는 144,000,000원이나, 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

인수되는 임차 보증금이 없는 점을 고려할 때, 시장 가격을 반영한 보수적인 입찰가를 설정하는 것이 유리할 것으로 판단됩니다.

따라서, 본건의 적정 예상 입찰가는 90,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.