나이스옥션 법원경매 수원 2025타경432 [9] 경기도 수원시 권선구 권선동 972 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요감정 · 평가일 2025.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""권선초등학교"" 남측 인근에 위치하고 부근은 주상용 및 상업용건물, 단독주택 및 다세대주택, 아파트단지 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주위로 도로가 인접해 있고 동측으로 1번국도가 지나며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1~6층 주상용 건물(1~2층 근린생활시설 3~6층 공동주택)내 21개호의 공동주택(도시형생활주택 20개호 및 다세대주택 1개호)로서,
외 벽: 석재마감,
내 벽: 벽지 및 타일마감,
창 호: 샷시창임.

이용상태

301호~603호 : 공히 공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(주택부분), 승강기설비, 화재감지/경보설비 등의 시설을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 8미터 및 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하며 주차장시설(옥내-9대, 옥외-4대) 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경432 (9)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 972, 4층 403호

* 용도: 도시형생활주택 (공동주택)

* 건물면적: 18.00㎡ (약 5.45평)

* 토지면적: 9.78㎡ (약 2.96평)

* 감정가: 116,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

* 위치: 경기도 수원시 권선구 권선동, "권선초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 주상용 및 상업용 건물, 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지 등이 혼재된 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건 주위로 도로가 인접해 있으며, 동측으로 1번 국도가 지나고 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로 접근성: 북측 및 서측으로 노폭 약 8미터 및 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 5월 16일자 하나은행 근저당 (채권최고액 861,600,000원)입니다.

* 말소예정 권리:

* 하나은행 근저당 (말소기준권리)

* 하태심 소유권 이전 (2016-06-30)

* 안 주택임차권 (2025-02-20, 보증금 90,000,000원)

* 하나은행 임의경매 (2025-01-20, 수원지방법원 2025타경432)

* 수원시 압류 (2025-02-04)

* 인수되는 권리: 없음. (임차인 안 은 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.)

* 총 채권액 (등기부상): 951,600,000원.

4. 상권분석

* 주변 용도: 주상용, 상업용 건물이 혼재되어 있으며, 주거 지역과도 인접해 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 임대 현황: 본건 임차인 현황상 안 씨가 있으나, 차임이 0원이고 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 발생하지 않습니다. (주의: 임대 관계는 미상으로, 실제 점유 여부 및 현황은 별도 확인이 필요합니다.)

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 1번 국도 접근성도 양호합니다. 권선초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 주차: 건물 내/외부 주차 시설 (옥내 9대, 옥외 4대)이 마련되어 있어 주차는 가능한 편입니다.

* 혐오시설: 주변 환경 분석 결과, 특별히 언급된 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건 및 공동담보: 채권이 유동화되었고 공동담보로 묶여있는 물건이므로, 경매 진행 과정이나 매각 후 추가적인 법적 절차에 대한 이해가 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 감정평가서상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다. (대항력 없는 임차인이지만, 실제 점유 및 명도 협상이 필요할 수 있습니다.)

* 감정가와 시세 차이: 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본건의 감정가(116,000,000원)보다 낮은 수준(약 78,000,000원 ~ 82,000,000원)에서 거래된 사례가 있어, 낙찰가 산정에 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 수원시 권선구에 위치한 도시형생활주택으로, 대중교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 등기부상 인수되는 권리는 없으나, 유동화 물건 및 공동담보라는 특수성을 가지고 있으며, 임대 관계가 미상이라는 점은 유의해야 합니다.

* 감정가와 최근 실거래가 간의 시세 차이가 존재하여, 시세 분석을 통한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적으로 투자 부담이 상대적으로 낮습니다.

* 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역 특성으로 인한 잠재적 가치가 있습니다.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 적을 것으로 예상되나, 명도 협상은 필요합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 116,000,000원

* 최근 실거래가 분석 결과, 본 건과 유사한 면적의 주택이 약 78,000,000원 ~ 82,000,000원 선에서 거래된 것으로 파악됩니다.

* 감정가와 실거래가 간의 괴리가 존재하나, 보수적인 접근으로 감정가의 약 80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 추정 입찰가: 90,000,000원

* (참고: 본 추정 입찰가는 현재까지 제공된 정보를 바탕으로 한 것이며, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석, 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.