나이스옥션 법원경매 수원 2025타경882 [3] 경기도 화성시 안녕동 270 엠디센터프라자 1동 5층512호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세로감정 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 안녕동 소재 '안녕초등학교' 남서측 근거리에 위치하며 주위는 근린상가, 아파트 단지, 단독주택 및 다가구주택, 공원 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층건 내 제1층 제112호 외 2개호로서,
외벽: 화강석 붙임 마감 등
내벽: 몰탈위 내부인테리어 마감 등
창호: 샷시 페러그라스창임.

이용상태

기호(1)~(3) 공히 제1종 근린생활시설로서 기호(1),(2)는 각각 소매점(기호(1)은 휴대폰 매장, 기호(2)는 보험을 봄봄), 기호(3)은 사무실로 이용중임.

설비내역

기본적인 급 배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재경보설비, 화재탐지설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형인 인접지와 등고평탄한 토지로서, 현황 '근린생활시설건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 광대로, 북서측으로 중로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

안녕동 270 :근린상업지역, 지구단위계획구역(태안3지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>
안녕동 270-1: 근린상업지역 , 지구단위계획구역(태안3지구) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(3구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(4구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

사무실로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

(Blank Line)

(Blank Line)

1.1. 소재지및기본사항

(Blank Line)

(Blank Line)

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경882 (3)

* 소재지: 경기도 화성시 안녕동 270 엠디센터프라자 1동 5층512호

* 건물정보:

* 용도: 근린상가

* 감정가: 517,000,000원

* 토지면적: 27.62㎡ (약 8.36평)

* 건물면적: 78.03㎡ (약 23.60평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 특이사항: 유동화 물건, 사무실로 이용중임.

1.2. 입지조건

(Blank Line)

(Blank Line)

* 위치 및 주변환경: 경기도 화성시 안녕동 소재 '안녕초등학교' 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 근린상가, 아파트 단지, 단독주택 및 다가구주택, 공원 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통임.

* 교통 및 도로: 본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통시 됨. 북동측으로 광대로, 북서측으로 중로와 각각 접함.

* 토지이용계획: 근린상업지역, 지구단위계획구역(태안3지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역, 택지개발지구. (안녕동 270-1은 추가로 역사문화환경보존지역(3구역, 4구역) 포함)

1.3. 권리분석

(Blank Line)

(Blank Line)

* 말소기준권리: 을1 (하나은행 근저당, 2023-10-23 접수)

* 인수되는 권리: 없음 (모든 권리가 말소 대상임)

* 등기부채권 총액: 7,742,908,936원

* 주요 권리사항 요약:

* 소유권 이전 및 신탁 말소 등기 다수 존재.

* 다수의 가압류, 압류, 근저당권 등이 등기되었으나 모두 말소 예정 또는 말소 처리됨.

* 말소기준권리인 하나은행 근저당(을1) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보임.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원. 임대료 및 보증금 정보 미확인 (임대 미상임). 금액이 미상이라도 주의 필요.

1.4. 상권분석

(Blank Line)

(Blank Line)

* 주변 상권 특성: 본건이 위치한 지역은 근린상가, 아파트 단지, 주택가 및 공원 등이 혼재하는 복합 상권임.

* 상업시설 혼재 정도: 근린생활시설이 밀집되어 있으며, 주거 배후 수요와 연계된 상권 형성.

1.5. 생활정보

(Blank Line)

(Blank Line)

* 편의시설 및 교육시설: '안녕초등학교' 인근에 위치하며, 주변에 공원, 아파트 단지 등이 있어 생활 편의시설 접근성이 보통임.

* 주거 환경: 주택가와 상업시설이 혼재된 지역으로, 일상생활 영위에 필요한 기본적인 편의시설 이용 가능.

1.6. 잠재적 리스크

(Blank Line)

(Blank Line)

* 유동화 물건 특성: 유동화 물건의 경우, 일반 경매 물건 대비 복잡한 절차나 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있음.

* 현황 이용: 현재 사무실로 이용 중이나, 임대차 관계가 명확히 확인되지 않아 인수되는 권리(임차권 등)는 없는 것으로 보이나, 명도 과정에서 일부 협의가 필요할 수 있음. (주의사항: 사무실로 이용중임, 임대 미상임)

* 높은 채권 총액: 약 77.4억 원에 달하는 높은 채권 총액은 낙찰가에 영향을 미칠 수 있으며, 향후 채권자들의 권리행사나 경매 절차에 변동성을 야기할 수 있음.

* 토지이용계획 상 제한사항: 비행안전제6구역(전술) 등 일부 개발 제한 구역에 해당하므로, 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규 확인 필요.

* 임대차 관계 미확인: 임대차 보증금 및 차임이 미상으로, 추후 임대수익 추정 및 명도 시 고려해야 할 부분임.

1.7. 종합 의견

(Blank Line)

(Blank Line)

* 물건 개요: 본 물건은 경기도 화성시 안녕동에 위치한 근린상가 건물로, 우수한 도로 접근성과 주거 배후 수요를 갖춘 지역에 자리하고 있음.

* 투자 고려사항: 권리관계가 비교적 명확하고 (모든 권리 말소 예정), 입지 조건이 양호하나, 유동화 물건이라는 점과 높은 채권 총액, 임대차 관계의 불확실성은 신중한 접근이 필요함.

1.8. 투자 포인트

(Blank Line)

(Blank Line)

* 입지 강점: 안녕초등학교 인근으로 생활 편의성이 있으며, 대로 및 중로와 인접하여 교통이 편리함.

* 권리관계 명확성: 모든 등기부상 권리가 말소될 예정으로, 낙찰자는 안전하게 소유권을 취득할 수 있음.

* 잠재적 가치 상승 요인: 주변 개발 계획 및 지역 활성화에 따라 향후 상권 가치 상승 기대.

1.9. 예상 입찰가

(Blank Line)

(Blank Line)

* 산정 근거: 감정가 517,000,000원을 기준으로, 현재 부동산 시장 상황, 유사 물건 시세, 주변 개발 계획, 경매 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 산정함. 임차인 인수 보증금은 없음.

* 예상 범위:

* 감정가: 517,000,000원

* 총 면적: 약 31.96평 (토지 8.36평 + 건물 23.60평)

* 평당 감정가: 약 16,176,470원

* 보수적인 접근으로 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 검토.

* 예상 입찰가 범위: 420,000,000원 ~ 470,000,000원

* (별도 협의 및 추가적인 현장 조사, 시세 분석 필수)

본 보고서는 제공된 정보만을 바탕으로 작성되었습니다. 외부 지도 서비스나 검색 사이트를 통한 추가적인 주변 시설 및 혐오시설 검색은 본 보고서의 형식적 제약으로 인해 수행되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.