나이스옥션 법원경매 수원 2025타경432 [1] 경기도 수원시 권선구 권선동 972 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요감정 · 평가일 2025.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""권선초등학교"" 남측 인근에 위치하고 부근은 주상용 및 상업용건물, 단독주택 및 다세대주택, 아파트단지 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주위로 도로가 인접해 있고 동측으로 1번국도가 지나며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1~6층 주상용 건물(1~2층 근린생활시설 3~6층 공동주택)내 21개호의 공동주택(도시형생활주택 20개호 및 다세대주택 1개호)로서,
외 벽: 석재마감,
내 벽: 벽지 및 타일마감,
창 호: 샷시창임.

이용상태

301호~603호 : 공히 공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(주택부분), 승강기설비, 화재감지/경보설비 등의 시설을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 8미터 및 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하며 주차장시설(옥내-9대, 옥외-4대) 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경432 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 972 3층301호

용도: 도시형생활주택

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1~6층 주상용 건물 (1~2층 근린생활시설, 3~6층 공동주택)

호수: 총 21개호 (공동주택 21개호)

본건 호수: 301호

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 197,000,000원

토지면적: 16.25㎡ (약 4.92평)

토지지분: 16.25㎡ (약 4.92평)

건물면적: 29.92㎡ (약 9.05평)

건물지분: 29.92㎡ (약 9.05평)

1.4. 매각 대상

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 주상용 및 상업용 건물, 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지 등이 소재하며 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 주위로 도로가 인접해 있고 동측으로 1번 국도가 지나고 있으며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 주상우 (2016-05-16)

* 근저당권: 하나은행 (861,600,000원, 말소기준권리) (2016-05-16)

* 소유권이전: 하태심 (2016-06-30)

* 주택임차권: 임유혁 (140,000,000원) (2025-04-29, 말소) (전입 2024-01-16, 확정 2023-12-08)

* 임의경매: 하나은행 (734,047,922원) (2025-01-20, 말소)

* 압류: 수원시 (2025-02-04, 말소)

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리인 하나은행의 근저당권(2016-05-16)보다 늦게 등기된 주택임차권, 임의경매, 압류 등은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다. 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 해당 권리는 등기되어 있지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-06-04

* 대항력: 없음

* 비고: 임대차 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다.

* 임차인: 임유혁

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-01-16

* 확정일자: 2023-12-08

* 배당신고일자: 2025-02-18

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권은 말소 예정입니다.

3.4. 인수 보증금 합계

본건 경매 진행 시 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 구성

본건은 6층 규모의 철근콘크리트 주상용 건물 내 도시형생활주택(20호) 및 다세대주택(1호)으로 구성되어 있습니다. 1~2층은 근린생활시설, 3~6층은 공동주택으로 이용 중이며, 본건은 3층 301호입니다.

4.2. 주변 상권 특성

"권선초등학교" 인근에 위치하며, 주상복합 건물과 주거용 건물이 혼재된 지역으로, 지역 내 상업 및 주거 활동이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 건물 내 주차장 시설(옥내 9대, 옥외 4대)이 마련되어 있습니다.

* 본건 주변으로 도로가 인접해 있고 1번 국도가 지나 교통 접근성이 양호합니다.

* 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

"권선초등학교"가 남측 인근에 위치하여 교육 환경 접근이 용이합니다.

5.3. 주거 편의시설

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 화재감지/경보 설비 등 기본적인 주거 편의 시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

본건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 채권 금융기관에 의한 경매 진행으로 보입니다. 이는 채권 총액이 상당함을 시사합니다.

6.2. 임대 관계 미상

본건의 실제 임대 관계는 조사되지 않은 상태이므로, 명도 진행 시 현장 확인 및 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건(경기도 수원시 권선구 권선동 972번지) 인근에서 주거 환경에 영향을 미칠 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 권선동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축급(2015년 준공)에 속하며 주상복합 형태로 상업 및 주거 기능을 겸비하고 있습니다. 감정가는 197,000,000원이며, 권리분석상 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 권리나 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 추가 확인이 필요합니다. 입지, 교통, 주변 환경은 보통 수준으로 평가되며, 특이사항으로는 유동화 및 공동담보 물건이라는 점이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 건축연도가 비교적 짧은 신축급 건물입니다.

* 등기부상 인수해야 할 권리가 없어 권리 관계가 명확합니다.

* 도시형생활주택으로서 소형 주거 공간에 대한 수요를 충족할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 197,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 지역의 다세대주택(전용면적 42.85㎡)이 2026년 3월 195,000,000원에, 전용면적 50.98㎡가 2026년 3월 197,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 건물 전용면적은 29.92㎡로, 이들 거래 사례와 비교했을 때 본건의 감정가는 면적 대비 높은 편으로 보일 수 있습니다. 그러나, 2026년 7월에 전용면적 75.82㎡의 물건이 350,000,000원에 거래된 사례도 존재하므로, 지역 내 시세는 다양하게 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

종합적으로 볼 때, 본건(29.92㎡)의 시세는 평당 약 1,300만원에서 1,500만원 수준으로 추정될 수 있으며, 이는 약 3억 9천만원에서 4억 5천만원의 범위에 해당합니다. 그러나 실제 최근 거래 사례(2026년 3월)에서 유사 면적의 물건이 감정가와 비슷한 수준으로 거래된 점을 고려해야 합니다.

본건은 인수할 보증금이 없고 권리 관계가 명확하다는 장점이 있습니다. 따라서, 보수적으로 접근하여 감정가 대비 100% 수준인 197,000,000원에서 입찰가를 고려하되, 주변 시세 및 경매 시장 상황을 종합적으로 분석하여 230,000,000원에서 280,000,000원 사이에서 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 실제 투자 결정 전에는 반드시 현장 조사를 통해 물건 상태 및 주변 환경을 직접 확인하고, 관련 부동산 전문가와 상담하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.