나이스옥션 법원경매 수원 2025타경432 [4] 경기도 수원시 권선구 권선동 972 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요감정 · 평가일 2025.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""권선초등학교"" 남측 인근에 위치하고 부근은 주상용 및 상업용건물, 단독주택 및 다세대주택, 아파트단지 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주위로 도로가 인접해 있고 동측으로 1번국도가 지나며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1~6층 주상용 건물(1~2층 근린생활시설 3~6층 공동주택)내 21개호의 공동주택(도시형생활주택 20개호 및 다세대주택 1개호)로서,
외 벽: 석재마감,
내 벽: 벽지 및 타일마감,
창 호: 샷시창임.

이용상태

301호~603호 : 공히 공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(주택부분), 승강기설비, 화재감지/경보설비 등의 시설을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 8미터 및 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하며 주차장시설(옥내-9대, 옥외-4대) 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경432 (4)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 972, 3층 304호

용도: 도시형생활주택

감정가: 116,000,000원 (1억 1,600만원)

토지면적: 9.78㎡ (약 2.96평)

토지지분: 9.78㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 18.00㎡ (약 5.45평)

건물지분: 18㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 소재하며, 권선초등학교 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 주상용 및 상업용 건물, 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다. 남서측으로는 칠보산과 여기산이 위치해 있으나, 직접적인 조망권이나 생활권에 큰 영향을 주지는 않을 것으로 보입니다.

3. 권리분석

말소기준권리인 하나은행의 근저당(2016년 5월 16일 접수, 8억 6,160만원)보다 후순위로 등기된 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인 강승우 씨는 2022년 9월 27일 전입하여 2022년 9월 7일 확정일자를 받았으나, 등기부등본상 '대항력 없음'으로 기재되어 있어 매수인에게 대항할 수 없습니다. 따라서 강승우 씨의 보증금 1억 1,000만원은 인수되지 않습니다. 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 권선동 일대는 주상복합 및 다세대주택 밀집 지역으로, 상업 시설과 주거 시설이 혼재된 복합 상권입니다. 주변에 권선초등학교가 있어 학군 수요가 있으며, 1번 국도 및 버스정류장이 인접해 있어 교통이 편리한 편입니다. 인근에는 이마트 수원점 등 편의시설이 위치하고 있습니다. 다만, 혐오시설로 분류될 수 있는 시설에 대한 정보는 직접적으로 확인되지 않았습니다. 과거 고색동 일대에 음식물자원화시설로 인한 악취 민원이 있었으나, 이는 본건 소재지와는 다소 거리가 있습니다.

5. 생활정보

건축물은 철근콘크리트 구조의 6층 건물로, 1~2층은 근린생활시설, 3~6층은 공동주택으로 이용 중입니다. 본건(304호)은 3층에 위치한 도시형생활주택으로, 전용면적 18.00㎡(약 5.45평)의 소형 주거 공간입니다. 위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재감지/경보 설비 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다. 건물 주차장은 옥내 9대, 옥외 4대 규모로 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 존재: 현재 임차인 강승우 씨가 거주 중이나 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 발생하지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 이사 및 명도 과정에서 예상치 못한 절차나 비용이 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

* 유동화 물건 및 공동담보: '유동화물건' 및 '공동담보'라는 특성은 해당 물건이 금융기관의 자산유동화 과정에 포함되었거나, 여러 담보물건 중 하나로 묶여 경매에 나왔음을 의미합니다. 이는 일반적인 물건보다 금융 구조가 복잡할 수 있음을 시사하나, 권리분석상 특이사항은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 권선동에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 주변에 상업 및 주거 시설이 혼재되어 있으며 교통 여건이 양호합니다. 권선초등학교가 인근에 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 권리가 없는 깨끗한 물건입니다. 소형 평수임에도 불구하고 감정가가 1억 1,600만원으로 책정되어 있어, 유사 면적 대비 시세 확인이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 소액 투자 가능: 18㎡의 소형 면적으로 소액 투자자나 1인 가구의 주거용으로 접근성이 좋습니다.

* 권리관계 명확: 모든 후순위 권리가 소멸되어 낙찰자가 권리상의 부담 없이 취득할 수 있습니다.

* 도심 접근성: 1번 국도 인접 및 버스 정류장 근처로 대중교통 이용이 편리하며, 시내 접근성이 양호합니다.

* 도시형생활주택: 소형 주거 공간으로서 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 비슷한 면적이나 건물의 최근 매매 사례를 토대로 감정가를 참고하여 예상 입찰가를 산정했습니다. 본건은 전용면적 18.00㎡(약 5.45평)이며, 감정가는 116,000,000원입니다. 주변 유사 면적의 다세대주택 매매 사례를 볼 때, 42.85㎡가 1억 9,500만원, 50.98㎡가 1억 9,700만원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 평당 가격이 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 도시형생활주택의 소형 평수는 단위 면적당 가격이 높게 형성될 수 있습니다.

이에 따라, 보증금 인수 부담이 없는 점과 권리관계가 깨끗하다는 점을 고려하여, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

본건의 예상 입찰가는 118,000,000원 (1억 1,800만원) 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.