나이스옥션 법원경매 수원 2025타경432 [2] 경기도 수원시 권선구 권선동 972 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요감정 · 평가일 2025.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""권선초등학교"" 남측 인근에 위치하고 부근은 주상용 및 상업용건물, 단독주택 및 다세대주택, 아파트단지 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주위로 도로가 인접해 있고 동측으로 1번국도가 지나며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1~6층 주상용 건물(1~2층 근린생활시설 3~6층 공동주택)내 21개호의 공동주택(도시형생활주택 20개호 및 다세대주택 1개호)로서,
외 벽: 석재마감,
내 벽: 벽지 및 타일마감,
창 호: 샷시창임.

이용상태

301호~603호 : 공히 공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(주택부분), 승강기설비, 화재감지/경보설비 등의 시설을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 8미터 및 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하며 주차장시설(옥내-9대, 옥외-4대) 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경432 (2)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 972 (새주소: 경기도 수원시 권선구 세지로94번길 49-16) 3층 302호

용도: 도시형생활주택

감정가: 144,000,000원

토지면적: 12.06㎡ (약 3.65평)

토지지분: 12.06㎡ (약 3.65평)

건물면적: 22.20㎡ (약 6.72평)

건물지분: 22.2㎡ (약 6.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

준공년도: 2016년 (2016년 4월 28일 사용승인)

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

위치: 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경: 본건은 주상용 및 상업용 건물, 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지 등이 혼재된 지역에 자리하고 있어 복합적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 본건 주위로 노폭 약 8미터 및 6미터 내외의 포장도로와 북측 및 서측으로 접하고 있으며, 동측으로는 1번 국도가 지나 차량 통행이 용이합니다. 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

3. 권리분석

등기부현황:

* 소유권보존: 주상우 (2016-05-16)

* 근저당: 하나은행 (861,600,000원, 말소기준권리)

* 소유권이전: 하태심 (2016-06-30, 매매)

* 임의경매: 하나은행 (734,047,922원, 2025-01-20 개시, 말소)

* 압류: 수원시 (2025-02-04, 말소)

말소기준권리: 하나은행 근저당 (2016-05-16)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. 물건명세서상 인수 대상 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이홍진

* 보증금: 80,000,000원 (1차 보증금 증액분 4,000,000원 포함 시 84,000,000원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-08-12

* 확정일자: 2019-07-18

* 배당신고일자: 2025-02-11

* 대항력: 없음

권리 분석상 인수되는 보증금은 없으며, 임차인 이 은 대항력이 없어 낙찰 후 명도 진행 시 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 권선동 972번지 일대는 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 곳으로, 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 다세대주택 및 아파트 단지가 인근에 분포하고 있어 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다. 1번 국도와 가까워 차량을 이용한 이동이 편리하며, 이를 통해 수원 시내 주요 상업 지구로의 접근성도 양호합니다.

5. 생활정보

교육시설: 본건 남측 인근에 권선초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능하며, 수원중학교, 수원농생명과학고등학교 등 다양한 교육 시설이 주변에 분포하고 있습니다.

교통시설: 본건 주위로 폭 8미터 및 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 북측과 서측으로 도로에 면해 있습니다. 동측 1번 국도 인접 및 인근 버스 정류장(권선동입구, 수원초등학교 등) 이용이 용이하여 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 주거지역 내 상업시설이 혼재된 지역으로, 소규모 마트, 식당, 병원 등의 편의시설 이용이 가능합니다.

혐오시설: 주변 지역에 특별한 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

유동화물건 및 공동담보: 본건은 유동화된 자산으로, 일반적인 경매 물건보다 복잡한 금융 구조나 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다. 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건과의 관계를 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

미상 정보: 감정평가서 요약 상 본건의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 임대 현황 및 추가 임차인 존재 여부는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

명도 관련: 임차인 이 은 대항력이 없으나, 명도 절차에 따라 시간과 비용이 소요될 수 있으므로 이에 대한 계획을 세워야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 권선동에 위치한 도시형생활주택으로, 2016년에 준공된 건물 내 3층 302호입니다. 권선초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 양호하며, 1번 국도와 인접하여 교통 여건 또한 편리합니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 물건이며, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자의 부담이 적습니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성과 일부 미상의 임대차 정보는 경매 진행 시 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

소형 면적(약 6.72평): 1인 가구 임대 수익형 또는 소액 투자 목적에 적합한 소형 면적입니다.

교통 및 입지: 1번 국도 접근성과 대중교통 이용 편의성이 뛰어나 수원 시내 이동이 용이합니다.

권리관계의 명확성: 말소기준권리 이후 모든 등기부상 권리가 소멸되어, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

잠재적 가치: 권선동 지역의 지속적인 주거 수요 및 개발 가능성을 고려할 때, 장기적인 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 144,000,000원

최근 시세 분석:

제공된 최근 매매 사례(2026년 3월, 7월)를 분석한 결과, 전용면적 기준 약 386만 원 ~ 461만 원/㎡ 수준에서 거래가 이루어졌습니다. 본건 건물 면적 22.20㎡ (약 6.72평)에 최근 시세 가격을 적용하면, 대략 8,600만 원 ~ 10,200만 원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가 144,000,000원보다 낮은 수치입니다.

종합적인 고려사항:

본건은 권리 인수 부담이 없고 임차인 명도 부담이 적은 편입니다. 하지만 감정가와 최근 시세 간의 괴리가 상당하므로, 보수적인 접근이 필요합니다. 제공된 시세 분석은 참고용이며, 실제 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악 및 주변 시세 변동 추이를 면밀히 분석해야 합니다.

제안 예상 입찰가:

위 분석을 바탕으로, 본건의 입지, 면적, 권리 상태, 그리고 보수적인 시세 전망을 고려하여 110,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰 가격 결정 시에는 본인의 투자 성향, 자금 계획, 그리고 추가적인 현장 조사 결과를 종합적으로 반영하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.