나이스옥션 법원경매 수원 2025타경432 [3] 경기도 수원시 권선구 권선동 972 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요감정 · 평가일 2025.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""권선초등학교"" 남측 인근에 위치하고 부근은 주상용 및 상업용건물, 단독주택 및 다세대주택, 아파트단지 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주위로 도로가 인접해 있고 동측으로 1번국도가 지나며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1~6층 주상용 건물(1~2층 근린생활시설 3~6층 공동주택)내 21개호의 공동주택(도시형생활주택 20개호 및 다세대주택 1개호)로서,
외 벽: 석재마감,
내 벽: 벽지 및 타일마감,
창 호: 샷시창임.

이용상태

301호~603호 : 공히 공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(주택부분), 승강기설비, 화재감지/경보설비 등의 시설을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 8미터 및 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하며 주차장시설(옥내-9대, 옥외-4대) 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경432 (3)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 972 3층303호

용도: 도시형생활주택

감정가: 116,000,000원

토지면적: 9.78㎡ (약 2.96평)

건물면적: 18.00㎡ (약 5.45평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1~6층 주상용 건물(1~2층 근린생활시설, 3~6층 공동주택)

준공일: 2015년 10월 15일

1.2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 주상용 및 상업용 건물, 단독주택 및 다세대주택, 아파트 단지 등이 소재하여 다양한 생활 환경을 갖추고 있습니다.

도로 접근성은 양호하며, 동측으로 1번 국도가 지나고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 북측 및 서측으로는 노폭 약 8미터 및 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

건물 내에는 옥내 9대, 옥외 4대, 총 13대의 주차시설이 마련되어 있습니다.

주변에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 현장 방문 시 세부적인 확인이 필요합니다.

1.3. 권리분석

* 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2024년 06월 12일

배당신고일자: 2025년 02월 21일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 등기부 요약

소유권보존: 2016-05-16 (주상우)

근저당권 (말소기준권리): 2016-05-16, 하나은행, 861,600,000원 (말소)

소유권이전: 2016-06-30 (하태심)

임의경매: 2025-01-20, 하나은행, 734,047,922원 (말소) - 수원지방법원 2025타경432

압류: 2025-02-04, 수원시 (말소)

등기부채권 총액: 861,600,000원

현재까지 등기부상 모든 권리는 말소될 예정입니다.

* 물건명세서 참고사항

작성일: 2026년 03월 19일

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

본건 경매 절차에서 지상권은 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다. 지상권의 구체적인 내용 및 권리관계 확인이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 도시지역 내 제2종일반주거지역에 위치하며, 주변 환경은 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

건물은 1~2층 근린생활시설, 3~6층 공동주택으로 구성되어 있으며, 본건은 3층 공동주택(도시형생활주택)입니다.

토지이용계획으로는 소로2류, 소로3류에 접하며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 건물 설비 내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(주택부분), 승강기설비, 화재감지/경보설비 등의 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

* 주변 편의시설

"권선초등학교"가 인근에 위치하며, 주변에 다양한 상업시설 및 주거시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

1.6. 잠재적리스크

* 미확인 지상권: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재합니다. 이 지상권의 설정 목적, 기간, 비용, 권리 행사 범위 등을 정확히 파악해야 하며, 이는 물건 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있는 핵심 리스크 요인입니다.

* 토지이용 제한: 비행안전제6구역, 과밀억제권역 등 일부 토지이용 제한 사항이 존재합니다.

* 임대관계 미상: 물건명세서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 현재 등기부 및 임차인 현황에는 대항력 없는 임차인이 파악되었습니다. (다만, 다른 호실에 대한 임대관계는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

1.7. 종합의견

본 물건은 수원시 권선구에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 건물 연식 대비 기본적인 설비를 갖추고 있습니다. 그러나 가장 큰 리스크는 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재입니다. 이 지상권의 실체를 명확히 파악하고 그 영향력을 분석하는 것이 본 물건 투자의 성패를 가를 중요한 요소가 될 것입니다. 현재 제시된 감정가는 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자포인트

* 소형 평형 도시형생활주택으로 소액 투자가 가능합니다.

* 권선초등학교 인근에 위치하며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 잠재적 수요가 있습니다.

* 기본적인 건축 설비 및 주차 시설을 갖추고 있습니다.

1.9. 예상입찰가

최근 인근 다세대/빌라 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(18㎡)의 주택 시세는 평당 약 43만원~46만원 수준으로 추정됩니다. 이를 적용하면 본건의 시장 가치는 약 7,800만원 ~ 8,300만원 수준으로 산정될 수 있습니다.

하지만, 본건은 2015년 준공으로 비교적 연식이 있으며, 무엇보다 매각으로 소멸되지 않는 지상권이라는 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다. 또한, 감정가 116,000,000원은 주변 시세 대비 높게 책정된 것으로 보입니다.

따라서, 지상권에 대한 정밀한 조사와 잠재적 인수 비용, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

안정적인 투자를 고려한다면, 60,000,000원 ~ 70,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

이는 감정가 대비 약 50~60% 수준으로, 리스크 프리미엄을 충분히 반영한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.