나이스옥션 법원경매 원주 2024타경3604 [1] 강원특별자치도 원주시 일산동 264-42 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.01.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 일산동 소재 "학성중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 상가 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 각각 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) 토지는 인접지 대비 완경사의 부정형 토지로 주거나지 상태임.

기호(2) 토지는 인접지 대비 완경사의 세장형 토지로 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) 토지는 북서측으로 왕복4차선의 포장도로에 접함.

기호(2) 토지는 북서측 및 동측으로 각각 왕복4차선 및 폭6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 준주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

기호(2) : 준주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 건으로서
외 벽: 몰탈위페인팅 마감 등
내 벽: 몰탈위페인팅, 벽지도배 및 인테리어 마감 등
창 호: 샷시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설 및 주택으로 이용중임.
* 후첨 "지적 및 건물개황도" 참조

설비내역

통상적인 위생설비, 급배수설비 및 일부 보일러에 의한 난방설비 등이 구비되어 있는 것으로 탐문됨.
* 정상작동 유무는 경매진행시 재확인 바람.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록3 옥상에 매각에서 제외되는 소유관계 미상의 통신설비가 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 원주지원 2024타경3604 (1) 사건번호로 진행되는 강원특별자치도 원주시 일산동 264-42 소재의 근린주택입니다. 감정가는 1,664,672,560원이며, 토지 면적은 636.10㎡(약 192.41평), 건물 면적은 799.80㎡(약 241.95평)입니다. 건물 제시외 면적은 35.78㎡(약 10.82평)이며, 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다. 경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본건은 강원특별자치도 원주시 일산동에 위치하며, "학성중학교" 남측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택 및 상가 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 활동이 공존하는 환경입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 토지는 준주거지역, 시가지경관지구로 지정되어 있으며, 북서측으로 왕복 4차선 포장도로에 접해 있고, 일부 구역은 폭 6미터 내외의 도로에도 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2015년 10월 8일 접수된 국민은행 근저당(240,000,000원)입니다. 이 근저당권보다 이후에 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 매각으로 소멸되는 권리에는 국민은행의 근저당, 원주시의 압류, 국민은행의 임의경매 개시 결정, 신용식 임차권, 홍진원 임차권, 원주시의 추가 압류 등이 포함됩니다.

임차인 현황을 살펴보면, 총 8명의 임차인이 등록되어 있습니다. 이 중 '이유정' 임차인은 보증금 10,000,000원, 차임 400,000원이며, 2015년 03월 01일에 전입하여 2025년 01월 20일에 배당신고하였고 '대항력 있음'으로 기재되어 있습니다. 그 외 박아영, 신용식, 이선중, 이현미, 장소영, 홍진원 등의 임차인이 있으며, 대항력이 없거나 일부 정보가 불명확한 경우가 있습니다. 본 경매 물건의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

특이사항으로는 '대항력 있는 임차인'이 존재하며, '유동화 물건'입니다. 또한, 본건은 일괄매각으로 제시외 건물(35.78㎡)이 포함되며, 목록3 옥상에 매각에서 제외되는 소유관계 미상의 통신설비가 소재합니다.

4. 상권분석

본건은 근린주택으로, 제2종 근린생활시설 및 주택으로 이용 중입니다. 주위는 다세대, 단독주택, 상가 등이 혼재된 지역입니다. 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 광덕빌라(1986년 건축, 약 88.47㎡)는 2026년 2월 8,300만원, 2026년 4월 8,200만원에 거래되었으며, 다래빌라B(2007년 건축, 약 73.98㎡)는 2026년 6월 8,700만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 925만 원 ~ 1,176만 원 선입니다.

그러나 본건은 총 건물 면적이 약 800㎡에 달하는 대형 근린주택으로, 제공된 소형 연립/다세대 주택의 시세와는 직접적인 비교가 어렵습니다. 본건의 높은 감정가는 이러한 규모와 용도(상가 및 주택 복합)를 반영한 것으로 보입니다. 일산동 지역의 근린주택 및 상가 복합 건물의 시세는 별도 확인이 필요하며, 제공된 정보만으로는 정확한 상권 가치 평가에 한계가 있습니다.

5. 생활정보

본건은 학성중학교 남측 인근에 위치하며, 이는 교육 환경 측면에서 긍정적인 요소입니다. 주택 및 상가가 혼재된 지역 특성상 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 차량 및 대중교통 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 '이유정'이 존재하며, 전입일자가 2015년으로 빠릅니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 법원 배당 절차 및 명도 과정에서 추가적인 확인과 주의가 필요합니다.

* 본건은 '유동화 물건'으로, 복잡한 채권 구조를 가질 수 있어 경매 진행 및 권리 관계 파악에 더 신중해야 합니다.

* '일괄매각' 대상이며 '제시외 건물'(35.78㎡)이 포함됩니다. 또한, 옥상에는 매각에서 제외되는 소유관계 미상의 통신설비가 소재합니다.

* 전체 임차인 중 일부는 보증금, 차임 등 정보가 불명확하거나 특이사항이 있어, 명확한 권리 분석 및 명도 계획 수립이 필수적입니다.

* 건물 규모가 크고 다수의 임차인이 있을 수 있어, 명도 절차가 복잡하거나 예상보다 시간이 더 소요될 가능성이 있습니다.

* 검색 결과, 원주 지역에는 아스콘 공장, 의료폐기물 소각시설, 태양광 발전시설 등 주민과의 갈등을 유발할 수 있는 시설이 추진된 사례가 있으나, 본건 소재지 일산동 264-42 주변에 직접적인 혐오 시설이 운영되고 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 강원특별자치도 원주시 일산동에 위치한 약 242평 규모의 대형 근린주택으로, 상가와 주택의 복합 용도로 활용 가능합니다. 학성중학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 교통 접근성도 좋습니다. 감정가는 16.6억 원으로 다소 높게 책정되었으나, 대항력 있는 임차인, 유동화 물건이라는 점, 제시외 건물 포함 및 매각 제외 물건 존재 등 권리 분석 및 명도에 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 이러한 제반 사항들을 고려할 때, 합리적인 낙찰가 산정을 통해 투자 가치를 확보하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 근린주택: 약 192평의 토지와 242평의 건물 면적을 갖춘 대규모 건물로, 상가와 주택을 복합적으로 활용하여 다양한 수익 창출이 가능합니다.

* 양호한 입지: 학성중학교 인근에 위치하며, 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 지역 내에서의 접근성이 좋습니다.

* 개발 잠재력: 준주거지역으로 분류되어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 시장 상황 고려 시 시세 대비 낙찰 기회: 권리 관계의 복잡성 등으로 인해 경쟁률이 낮아질 경우, 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,664,672,560 원

* 인수 보증금: 0 원 (임차인 현황상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으며, 대항력 있는 임차인의 보증금 또한 배당을 통해 회수되는 것으로 간주합니다.)

* 시세 분석: 제공된 주변 연립/다세대 주택의 시세(8천만~9천만 원대)는 본건의 규모 및 용도와 차이가 커 직접적인 비교가 어렵습니다. 본건의 감정가는 대형 근린주택임을 반영한 것으로 판단됩니다.

* 종합적 판단: 대항력 있는 임차인, 유동화 물건, 복잡한 권리 관계, 명도 관련 제반 사항 등을 고려할 때, 감정가의 75% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 약 13억 3천만 원 (감정가의 약 80% 수준)

본 예상 입찰가는 제시된 정보를 바탕으로 산정한 추정치이며, 실제 시장 상황, 추가적인 현장 조사, 전문가의 면밀한 권리 분석 결과에 따라 변동될 수 있습니다. 따라서 최종 입찰 결정 전 반드시 전문가와 상의하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.