나이스옥션 법원경매 원주 2025타경53 [2] 강원특별자치도 원주시 명륜동 847-1 구곡청구아파트 102동 9층902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1,2)는 강원특별자치도 원주시 단구동 소재 ""단구동행정복지센터"" 북동측 인근에 소재하며 주위는 단독주택, 근린생활시설, 공동주택 등이 주로 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량을 통한 접근이 가능하며 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행횟수 등을 고려할 때 제반 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

유사사다리형 토지로서 인접 도로 대비 다소 저지의 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 철근콘크리트지붕 4층 건으로서
- 외벽 : 징크판넬, 통유리 등 마감
- 내벽 : 몰탈위 페인팅, 내부인테리어 마감 등
- 창호 : 시스템창호임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보설비, 시스템 냉난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 [지적개황도] 등과 같이 부합물 및 종물이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(3)은 강원특별자치도 원주시 명륜동 소재 ""서원주초등학교"" 남서측 인근에 소재하며 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량을 통한 접근이 가능하고 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행횟수 등을 고려할 때 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 15층 건내 9층 902호로서,
- 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
- 내벽 : 벽지도배 마감 등
- 창호 : 샤시창호임.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기 설비, 옥내소화전설비, 화재경보설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 완경사지로서 공동주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(구곡지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2025타경53 (2)

소재지: 강원특별자치도 원주시 명륜동 847-1, 구곡청구아파트 102동 9층 902호

용도: 아파트

감정가: 364,000,000원

토지 면적: 93.54㎡ (약 28.3평)

건물 면적: 177.09㎡ (약 53.6평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 문OO

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 본 건은 강원특별자치도 원주시 단구동 소재 "단구동행정복지센터" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 공동주택 등이 주로 소재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통시됩니다.

* 교통 상황: 본 건까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 횟수 등을 고려할 때 전반적인 대중교통 사정은 보통시됩니다.

* 도로 상태: 본 건은 서측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(구곡지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>이며, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>에 해당합니다.

* 주변 시설: 인근에 서원주초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호하며, 단독주택, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 지역의 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 주변에 혐오 시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: XINXIURI

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-02-07

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2023-12-29 접수된 꿈드림새마을금고의 근저당권(을9, 채권액 216,000,000원)입니다.

* 본 건의 경매 신청 채권자는 문한솔(갑6, 157,500,000원)입니다.

* 말소기준권리 이하의 모든 권리(을10, 을10-1, 갑6 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 특별히 인수해야 할 권리 사항은 없습니다.

* 등기부상 채권 총액: 396,000,000원

1.3. 상권분석

* 주변 지역은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로, 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 건축물대장상 아파트로 등재되어 있으며, 경매 대상 물건 또한 아파트 단위 세대로 이용 중입니다.

* 인근에 근린생활시설이 소재하고 있어 도보 이용 가능한 상업 시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 명칭: 구곡청구아파트 (명륜청구1단지)

* 건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 15층 건물 내 9층 902호

* 사용 승인일: 1997년 04월 23일

* 설비 내역: 급배수 및 위생설비, 난방설비, 시스템 냉난방설비, 승강기 설비, 옥내소화전설비, 화재경보설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주차: 총 236대 (지상 4대, 지하 8대)

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 면적 정보:

* 전용면적: 제공된 자료에 명확한 기재가 없습니다. (일반적으로 공급면적보다 작습니다.)

* 공급면적: 177.09㎡ (약 53.6평) - 본 건물의 면적 정보와 일치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 준공 연도(1997년)를 고려할 때, 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 계획상 '가축사육제한구역'에 포함되어 있어, 인근 지역의 축산업 활동 여부에 따라 냄새 관련 민원이 발생할 가능성이 있으나, 주거 밀집 지역임을 고려할 때 심각한 문제는 아닐 것으로 예상됩니다.

* '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요'가 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 실제 지상권 존재 여부 및 권리 범위 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 원주시 명륜동에 위치한 아파트로, 비교적 깨끗한 권리 관계를 가지고 있어 낙찰 시 추가적인 권리 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 주변 환경은 주거 지역으로서 생활 여건이 양호하며, 교통 접근성도 보통 수준입니다. 다만, 건물 준공 연도가 오래되었으므로 내부 상태 및 유지보수 필요성을 사전에 꼼꼼히 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 분석상 인수 부담이 전혀 없는 안전한 물건입니다.

* 실거주 목적으로 접근 시, 안정적인 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

* 향후 개발 계획 또는 지역 가치 상승 가능성을 고려한 투자 가치가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 364,000,000원

* 최근 유사 면적 (177.09㎡) 매매 사례: 290,000,000원 (2026년 3월 6일)

* 예상 입찰가 범위: 290,000,000원 ~ 320,000,000원

* 산정 근거: 본 건의 가장 유사한 면적(177.09㎡)의 최근 매매 사례 가격(290,000,000원)을 기준으로 하였습니다. 감정가는 시세보다 높게 책정된 것으로 보이며, 안전한 권리 관계와 향후 가치 상승 잠재력을 고려하여 시세 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과와 본인의 투자 성향을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.