나이스옥션 법원경매 평택 2023타경51305 [1] 경기도 평택시 용이동 440-8 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 용이동 소재 "용이중학교" 남측 인근에 위치하는 주거용 부동산으로서 인근
일대는 주로 다세대주택 및 다가구주택들이 밀집하여 소재하는 주거지대이며, 간선도로변을
따라 주상복합 및 상업용 부동산 등이 형성되어 있음.

교통상황

38번국도 북측 인근에 위치한 지역으로서 본건까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장
이 소재하며, 동측 직선거리 약1.3km지점에 경인고속도로 안성I.C 진출입로가 위치함.

형태 및 이용상태

정방형 평지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측 및 남동측으로 폭8미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(용이지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한
구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경
기도평택교육지원청고시제2015-5호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(용이중)<
교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층건으로서
외벽 : 치장벽돌, 돌붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

주택으로 이용중임.
(후면 층별 건물개황도 참조)

설비내역

보일러설비에 의한 난방구조이며, 위생설비, 급.배수설비, 출입구보안개폐설비 등 되어
있음.

부합물 및 종물

후첨"지적 및 건물개황도" 와 같이 제시외건물(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거하
였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2023타경51305 (1)

소재지: 경기도 평택시 용이동 440-8 (신주소: 경기도 평택시 현신3길 5-33)

물건종별: 다가구주택

감정가: 1,508,424,760원

토지면적: 330.10㎡ (약 99.86평)

건물면적: 618.81㎡ (약 187.22평)

건물 제시외면적: 4.90㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 성남동부새마을금고 (본건 경매개시결정 채권자)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 평택시 용이동 소재 "용이중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 일대는 주로 다세대주택 및 다가구주택들이 밀집한 주거지대로 형성되어 있으며, 간선도로변을 따라 주상복합 및 상업용 부동산도 혼재하고 있습니다.

2.2. 교통상황

38번 국도 북측 인근 지역으로 차량 출입이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 동측 직선거리 약 1.3km 지점에 경인고속도로 안성IC 진출입로가 위치하여 광역 접근성 또한 우수합니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 정방형의 평지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다. 남서측 및 남동측으로 폭 8미터 정도의 포장도로에 접하여 차량 진입 및 통행이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(용이지구), 소로2류(폭 8m-10m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(경기도평택교육지원청, 용이중학교) 등 교육 환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리인 2017년 7월 6일자 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을13)보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 토지 등기부 채권 총액은 784,946,777원이며, 건물 등기부 채권 총액은 1,274,946,777원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

등기부등본 및 물건명세서상, 현재 파악된 임차인은 다수 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위에 해당하며, 건축물대장상 주택임차권 등기 또한 매각으로 소멸되는 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

* 임차인: NGUYENM *

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-02-14, 대항력: 없음

* 임차인: PHAMK *

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-02-14, 대항력: 없음

* 임차인: SHENW * (심문권)

보증금: 36,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-03-20, 확정일자: 2020-03-20, 배당신고일자: 2023-12-21, 대항력: 없음

* 임차인: VUONGT *

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-08-12, 대항력: 없음

* 임차인: 강주호

보증금: 55,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-05-26, 확정일자: 2023-05-08, 배당신고일자: 2024-01-25, 대항력: 없음

* 임차인: 고준영

보증금: 60,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-02-07, 확정일자: 2022-01-07, 배당신고일자: 2024-02-07, 대항력: 없음

* 임차인: 곽의진

보증금: 55,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-03-17, 확정일자: 2021-03-17, 배당신고일자: 2023-11-28, 대항력: 없음

* 임차인: 김량훈

보증금: 100,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-09-24, 확정일자: 2021-11-14, 배당신고일자: 2023-10-18, 대항력: 없음

* 임차인: 김문규

보증금: 60,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-09-08, 확정일자: 2022-09-08, 배당신고일자: 2023-12-22, 대항력: 없음

* 임차인: 김한비

보증금: 60,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-01-11, 확정일자: 2021-12-24, 배당신고일자: 2023-12-26, 대항력: 없음

* 임차인: 박주은

보증금: 50,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-05-11, 확정일자: 2023-04-26, 배당신고일자: 2023-12-06, 대항력: 없음

* 임차인: 석선화

보증금: 50,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-02-15, 확정일자: 2021-02-15, 배당신고일자: 2023-12-05, 대항력: 없음

* 임차인: 손동민

보증금: 60,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-07-01, 확정일자: 2022-07-01, 배당신고일자: 2023-11-30, 대항력: 없음

* 임차인: 여인환

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-04-05, 대항력: 없음

* 임차인: 이학제

보증금: 55,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-04-05, 확정일자: 2021-03-17, 배당신고일자: 2024-01-23, 대항력: 없음

* 임차인: 이학제

보증금: 60,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-05-10, 확정일자: 2022-05-10, 배당신고일자: 2024-02-13, 대항력: 없음

* 임차인: 이환성

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-09-07, 대항력: 없음

* 임차인: 조민혁

보증금: 60,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-09-08, 확정일자: 2022-08-26, 배당신고일자: 2023-11-29, 대항력: 없음

* 임차인: 채정원

보증금: 60,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-03-08, 확정일자: 2022-02-17, 배당신고일자: 2023-11-28, 대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 120,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-09-07, 확정일자: 2020-08-24, 배당신고일자: 2024-02-02, 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건 인근 지역은 주거단지와 상업시설이 조화롭게 발달한 지역입니다. 용이중학교, 용이초등학교 등 교육 시설이 가까이 있으며, 다양한 소매점, 식당, 편의시설들이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역은 주로 주택가와 상업지구로 구성되어 있으며, 현재 파악된 정보상 본건과 직접적으로 인접하거나 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본건은 용이중학교가 인근에 위치하고 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다. 또한, 주변에 다수의 학원가와 교육 시설이 밀집해 있습니다.

5.2. 편의 및 교통 시설

각종 생활 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 이용이 편리하며, 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 수월합니다. 38번 국도 및 경인고속도로 안성IC 접근성이 뛰어나 자가용 이용 시에도 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 불확실성

관계인 부재로 인해 내부 이용 상태에 대한 정확한 확인이 어려웠으며, 건축물 현황도 및 탐문 조사를 기반으로 작성되었습니다. 실제 내부 상태는 현장 조사 등을 통해 반드시 확인이 필요합니다.

6.2. 임대 관계 확인 필요

토지 및 건물 감정평가 요항표에 '임대관계: 미상'으로 기재되어 있습니다. 비록 임차인들이 대항력이 없으나, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서의 변수 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 제시외 건물

건물 제시외 면적 4.90㎡가 존재하며, 이는 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 다만, 해당 부분의 법적 상태 및 이용에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 평택시 용이동의 우수한 입지 조건을 갖춘 다가구주택으로, 풍부한 주거 수요와 편리한 생활 인프라를 누릴 수 있는 장점이 있습니다. 특히, 경매로 인한 권리 관계가 명확하며 인수할 보증금이 없는 점은 낙찰자의 부담을 줄여주는 요인입니다. 다만, 내부 상태에 대한 실사 확인이 필수적이며, 임대 수익을 고려한 투자 시에는 철저한 임대 현황 분석과 명도 절차 계획이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 수요: 용이동 일대는 꾸준한 주거 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위인 권리들이 정리되어 낙찰 후 법적 문제 발생 가능성이 낮습니다.

* 일괄 매각 및 제시외 건물 포함: 토지와 건물을 일괄 취득함으로써 추가적인 권리 분석 및 별도 매각 절차의 번거로움이 없습니다.

* 교통 및 생활 편의성: 주요 도로 및 IC 접근성과 풍부한 생활 편의 시설은 자산 가치 유지 및 상승에 긍정적인 영향을 미칩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,508,424,760원입니다. 예상 입찰가는 해당 물건의 정확한 시장 가치, 유사 물건의 최근 거래 사례, 향후 임대 수익률, 명도 가능성 및 소요 비용, 그리고 당시 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다. 따라서 본 보고서만으로는 특정 금액을 제시하기 어려우나, 감정가를 참고하되 충분한 현장 조사와 시장 분석을 통해 최적의 입찰가를 산정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.