나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20378 [3] 강원특별자치도 원주시 판부면 서곡리 1345-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지인감정 · 평가일 2025.02.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 판부면 서곡리 소재 ""서곡초등학교"" 남서측 원거리에 위치하고 있으며,
부근은 주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 운행빈도 등을 감안할 때
대중교통 사정은 다소 불편시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(7) : 대체로 평탄하게 조성중인 부정형의 토지로서, 현황 ""주거나지 등"" 상태임.
기호(8) : 부정형의 완경사 토지로서, 현황 ""도로 등"" 상태입니다.

인접 도로상태

기호(7) : 본건 남측으로 본건 기호(8) 및 인접필지를 이용한 노폭 약3~5m 내외의 도로와 연계되어 있음.
기호(8) : 본건이 도로 등 상태입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> 입니다.

제시목록 외의 물건

본건 토지 중 일부 지상 또는 경계부근을 제시외 건물(조립식판넬조 판넬지붕 단층, 창고 등) 1동 일부가
점유할 가능성이 있으나, 정확한 점유 여부 등은 불분명한 상태이니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건은 의뢰목록상 소유자가 ""강현철 외 1명"" 이나, 등기부등본상 소유자는 ""강현철"" 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상입니다.

2) 본건 토지는 인접필지와의 지적경계가 불분명하고 현장여건상 목측에 의한 지적경계를 정확히 특정
하기가 어려운 바, 감정인의 현황판단에 차이가 따를 수 있으므로 정확한 점유여부 및 면적, 정확한
현황 및 지적경계 등을 파악하기 위해서는 측량을 요합니다.

물건 비고

-일괄매각
-목록3의 면적은 토지대장 상 목록1,5와 합병하여 표시되어 있음
-목록11 지상의 조경수 및 입목, 시설물, 지하수 관정 등 포함하여 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 원주지원 2025타경20378 (3)

채권자: 남OOOOOOOO

경매구분: 부동산 임의경매

중복병합사건, 공동담보

1.2. 물건 현황

소재지: 강원특별자치도 원주시 판부면 서곡리 1345-1

용도: 단독주택

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 774,075,250 원

토지면적: 2305.00㎡ (약 697.36 평)

건물면적: 164.85㎡ (약 49.87 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 강원특별자치도 원주시 판부면 서곡리 소재 "서곡초등학교" 남서측 원거리에 위치하고 있으며, 부근은 주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

해당 지역은 서곡초등학교와 인접한 자연 친화적인 환경을 가지고 있으며, 일부 지역에서는 마을 수목원 조성 계획 등이 있어 지역 개발 잠재력도 존재합니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 감안할 때 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다. [cite: 감정평가서요약]

인근에 차량 접근이 가능한 도로가 있으며, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 요약

토지 등기부상 채권 총액: 474,345,147 원

건물 등기부상 채권 총액: 474,345,147 원

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

3.2. 말소기준권리 및 소멸 예상 권리

말소기준권리: 을3 (2020-10-27, 남원주농업협동조합, 근저당권)

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부등본 상 을4, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10 (토지) 및 을2, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10 (건물)의 권리들은 말소될 예정입니다.

3.3. 인수/소멸되지 않는 권리

물건 명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다. [cite: 물건명세서 참고사항]

3.4. 채권 총액

등기부 채권 총액은 토지 및 건물 각 474,345,147원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 시세 (JSON 분석 불가)

제공된 정보 내에 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 시세 분석을 위한 JSON 데이터가 없어 직접적인 분석이 어렵습니다. 다만, 검색 결과에 따르면 원주시 판부면 서곡리 지역의 단독주택 또는 전원주택 관련 거래 사례가 있습니다. 2021년에 준공된 연면적 139.31㎡(42.1평) 규모의 단독주택이 4억 5천만 원에 매매된 사례가 있으며, 이 매물은 서곡초등학교 도보 5분 거리에 위치하고 있습니다. 또한, 2021년에는 대지면적 229.2㎡, 연면적 387.07㎡ 규모의 단독주택이 5억 5천만 원에 매매된 사례도 있습니다. 이러한 사례들을 볼 때, 본 건과 유사한 유형의 주택은 4억 원대에서 5억 원대의 시세를 형성하고 있음을 추정할 수 있습니다.

4.2. 지역 특성

본 지역은 서곡초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 비교적 양호하며, 자연 환경이 풍부한 지역입니다. 또한, 과거 군부대 부지였던 곳을 활용한 어린이 테마파크 조성 계획 및 마을 수목원 조성 사업 등이 추진되고 있어 향후 지역 발전 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본 건은 "서곡초등학교" 남서측 원거리에 위치하고 있으며, 도보로 약 5분 거리에 있는 것으로 파악됩니다.

5.2. 편의 시설

검색 결과, 원주시 판부면 서곡리 지역 내에서 직접적인 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 없었으며, 오히려 마을 수목원 조성 등 긍정적인 지역 개발 사례가 확인되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 병합 및 공동 담보

사건이 중복 병합되었고 공동 담보로 묶여 있다는 점은 경매 진행 과정에서 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다. [cite: 특이사항]

6.2. 토지 이용 상태 및 경계 불분명

토지 이용 상태는 대체로 평탄하게 조성 중인 부정형 토지(주거나지 등)와 부정형 완경사 토지(도로 등)로 파악됩니다. [cite: 감정평가서요약] 인접 필지와의 지적 경계가 불분명하고 현장 여건상 목측에 의한 지적 경계 특정의 어려움이 있어, 정확한 점유 여부 및 면적 파악을 위해서는 측량이 필요합니다. [cite: 감정평가서요약]

6.3. 제시외 물건 및 건물

목록 11 지상의 조경수, 입목, 시설물, 지하수 관정 등은 일괄 매각 대상에 포함됩니다. [cite: 주의사항] 또한, 토지 중 일부 지상 또는 경계 부근에 제시외 건물(조립식 판넬조 단층 창고 등) 1동 일부가 점유할 가능성이 있으나, 정확한 점유 여부는 불분명합니다. [cite: 감정평가서요약]

6.4. 공부와의 차이 (소유자 명의)

등기부등본 상 소유자는 "강현철"로 등재되어 있으나, 의뢰 목록상 소유자는 "강현철 외 1명"으로 기재되어 있어 소유자 명의에 차이가 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

6.5. 미확인 임대차 관계

임대 관계는 미상입니다. [cite: 감정평가서요약] 이는 명도 진행 시 잠재적인 리스크가 될 수 있습니다.

6.6. 혐오시설 유무

주변 지역 관련 검색 결과, 본 건의 직접적인 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 원주시 판부면 서곡리에 위치한 단독주택으로, 서곡초등학교 인근에 소재하고 있습니다. 감정가는 약 7억 7천만 원이며, 토지 면적은 약 700평, 건물 면적은 약 50평입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수할 보증금 또한 없어 비교적 권리 관계가 명확한 편입니다. 다만, 토지 경계 불분명, 제시외 건물 점유 가능성, 소유자 명의 차이, 미확인 임대차 관계 등은 추가적인 확인 및 명도 과정에서 주의가 필요합니다. 또한, 지역 내 개발 가능성(어린이 테마파크, 마을 수목원 등)도 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 서곡초등학교 인근으로 교육 환경이 양호하며, 주거 환경이 쾌적합니다.

* 토지 면적이 넓어 활용도가 높을 수 있으며, 조경수, 입목, 지하수 관정 등 포함 매각으로 부가 가치가 있습니다. [cite: 주의사항]

* 인근 지역의 단독주택 매매 사례를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 지역 개발 계획(어린이 테마파크, 마을 수목원 등)으로 향후 지가 상승 및 주거 환경 개선 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 건의 감정가는 774,075,250원입니다. 등기부상 채무 총액은 474,345,147원으로, 경매 진행 시 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수할 보증금은 0원이므로, 낙찰자는 권리 부담 없이 해당 물건을 취득할 수 있습니다. 인근 지역 단독주택 매매 사례들을 고려할 때, 유사 규모의 신축 주택이 4억 5천만 원~5억 5천만 원대에 거래되었으나, 이는 신축 및 개별 관리 상태에 따라 차이가 있을 수 있습니다. 넓은 토지와 포함된 제시외 물건들을 고려하되, 제시된 감정가와 시장 상황을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

감정가 대비 70% ~ 85% 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

상세 산정 시, 본 건의 현황, 토지 경계 확인, 명도 가능성, 향후 시장 전망 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 대략 540,000,000원 ~ 660,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.