나이스옥션 법원경매 평택 2024타경52534 [4] 경기도 안성시 보개면 기좌리 14 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센트럴 · 평가일 2024.11.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 삼죽면 소재 "동아방송예술대학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은
농경지 및 임야를 위주로 일부에 단독주택이 산재하는 농촌지대로서, 제반여건은 무난함.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 보개면 소재 "보개면행정복지센터" 북측 인근에 위치하며, 부근은 농
경지를 위주로 근린생활시설이 산재하는 시외곽 농촌지대로서 제반여건은 무난함.

교통상황

기호(14)에 차량접근이 가능하고, 동측 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반교통사정은
무난함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 서측 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반교통사정은
무난함.

형태 및 이용상태

공히 동하향 완경사지내 계단식 조성된 부정형의 토지로서, 전 및 부속토지(둑, 경사지,
일부 진입출입로)로 이용중임.

형태 및 이용상태

기호(1,7,9) : 남동 하향 완경사지내 계단식으로 조성된 자루형 및 방형의 토지로서 본건
내부 및 도로와의 경계에 옹벽 또는 보강토공사가 되어 있으며, 공업용 건부지로 이용중임.

기호(11) : 남서 하향 완경사지내 자체지면 평탄한 부정형의 토지로서, 동측보다는 저지,
서측보다는 고지로서 옹벽공사 등이 되어 있으며, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1)과 기호(11)의 사이로 로폭 약 3m내외의 콘크리트포장도로를 이용중임.

인접 도로상태

기호(14)는 서측 및 북측으로 로폭 약 4m 및 약 3m의 포장도로를 이용중이며, 기호(15,16,
17)은 기호(14)를 통하거나 남측으로 개설된 소폭의 비포장농로를 통해 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(보개43, 산업형), 가축사육제한구역(일부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(14) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(삼죽24,주거형), 가축사육제한구역(일부제한구
역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권
정비계획법>임.
기호(15,16,17) : 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

건물감정평가요항표 참조.

제시목록 외의 물건

기호(14) 지상에는 후면 사진용지와 같이 소나무 2주가 소재하며, 토지단가에 포함하여 평
가함.

공부와의 차이

--.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 2009.07.10.자로 사용승인되고 2012년경에 증측된 일반목구조 및 경량철골조 판넬
지붕 및 폴리카보네이트지붕 2층건으로,
외벽 : 벽돌타일붙임 및 새시창
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 및 새시창
창호 : 하이새시창임.

기호(2-1) : 2009.07.10.자로 사용승인된 일반목구조 아스팔트슁글지붕 단층건으로,
외내벽 : 벽체노출
창호 : 트러스 노출로 별도의 창호 없음

기호(3) : 2013.04.05.자로 사용승인된 벽돌구조 판넬지붕 단층건으로,
외벽 : 몰탈위 페인팅, 벽돌노출 등
내벽 : 몰탈위 페인팅, 벽돌노출 등
창호 : 하이새시 단창임.

기호(4) : 2013.04.05.자로 사용승인된 일반목구조 및 경량철골조 판넬지붕 및 폴리카보네
이트지붕 단층건으로,
외벽 : 벽돌타일붙임 및 벽돌노출쌓기, 판넬노출
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감, 판넬노출 등
창호 : 하이새시임.

기호(5,6) : 2013.04.05.자로 사용승인된 벽돌구조 판넬지붕 단층건으로,
외벽 : 벽돌노출쌓기 및 판넬노출 등
내벽 : 벽돌노출쌓기 및 판넬노출 등
창호 : 하이새시임.

기호(8) : 2014.04.09.자로 사용승인된 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로,
외벽 : 판넬노출
내벽 : 판넬노출임.

기호(10) : 2014.04.09.자로 사용승인된 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로,
외벽 : 판넬노출
내벽 : 판넬노출임.

기호(12,13) : 2017.03.17.자로 사용승인된 일반철골구조 패널지붕 단층건으로,
외벽 : 판넬노출
내벽 : 판넬노출
창호 : 하이새시 단창임.

기호(13-1) : 2017.03.17.자로 사용승인된 일반철골구조 패널지붕 단층건으로,
외벽 : 판넬노출
내벽 : 판넬노출
창호 : 전시창 및 하이새시 창호임.

이용상태

기호(2,4) : 관리사로 이용중임.
기호(2-1) : 정자임.
기호(3) : 관리사 창고로 이용중임.
기호(5,6) : 사육사로 이용중이나 현재 공실 상태임.
기호(8) : 제조장으로 이용중임.
기호(10) : 창고로 이용중임.
기호(12,13) : 제조장으로 이용중임.
기호(13-1) : 사무실로 이용중임.

설비내역

건축물대장상 기호(2,4)에 위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비가 되어 있으며, 기호(8,
10,13-1)에 위생설비 및 급배수설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

후면 개황도와 같이 부합물 및 종물 16동이 소재함.

공부와의 차이

기호(2-1)은 공부상 판넬지붕및폴리카보네이트지붕이나 실제로는 아스팔트슁글지붕이며,
기호(10)은 벽돌구조이나 실제로는 경량철골구조임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2024타경52534 (4)

* 소재지: 경기도 안성시 보개면 기좌리 14

* 용도: 공장

* 감정가: 1,377,884,000원

* 토지면적: 2707.00㎡ (약 818.9평)

* 건물면적: 837.40㎡ (약 253.3평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복병합사건, 공동담보

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

* 주요 건물 사용승인일: 2017년 3월 17일 (가동, 나동)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 보개면 소재 "보개면행정복지센터" 북측 인근에 위치하며, 부근은 농경지를 위주로 근린생활시설이 산재하는 시외곽 농촌지대임.

"동아방송예술대학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은 농경지 및 임야를 위주로 일부에 단독주택이 산재하는 농촌지대임.

제반 여건은 무난함.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 서측 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난함.

동측 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난함.

* 인접 도로상태

본건은 서측 및 북측으로 로폭 약 4m 및 약 3m의 포장도로를 이용 중이며, 이를 통해 차량 출입이 가능함.

인접 필지를 통하거나 남측으로 개설된 소폭의 비포장 농로를 통해 출입이 가능함.

* 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(보개43, 산업형), 가축사육제한구역, 성장관리권역임.

(일부 필지는 삼죽24, 주거형, 준보전산지, 농림지역, 농업진흥구역 등으로 지정되어 있음)

* 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설(쓰레기 처리장, 폐수 처리장 등)은 확인되지 않았습니다. 주변은 농경지 및 임야, 일부 주거시설 등으로 구성된 농촌지역입니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2017년 3월 27일 접수의 농업협동조합자산관리회사 근저당권(을10)으로, 본 경매 절차로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

그 외 다수의 압류 및 근저당권, 담보가등기 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 본 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

건물 등기부 또한 토지 등기부와 유사한 권리관계로 구성되어 있으며, 동일하게 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정입니다.

토지 등기부 채권 총액: 1,070,000,000원

건물 등기부 채권 총액: 1,070,000,000원

* 인수되는 권리

권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 부담(유치권, 유효한 임차권 등)은 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

본 건에는 총 5건의 임차인이 확인되었으나, 모두 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않으며, 별도의 배당을 통해 변제될 예정입니다.

* (주)전국모바일: 보증금 15,000,000원, 차임 2,000,000원, 확정일자 2025-01-02, 배당신고일자 2025-01-03, 대항력 없음.

* 농업회사법인주식회사아이앤에이글로벌: 보증금 30,000,000원, 차임 3,000,000원, 전입일자(사업일자) 2020-09-17, 대항력 없음.

* 와이에스내츄럴영농조합법인: 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입일자(사업일자) 2017-04-26, 대항력 없음.

* 제이엠컴퍼니주식회사: 보증금 3,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자(사업일자) 2022-04-06, 대항력 없음.

* 주식회사 해우텍: 보증금 15,000,000원, 차임 2,000,000원, 확정일자 2025-01-02, 배당신고일자 2025-01-03, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본 물건은 안성시 외곽 농촌지역에 위치한 공장용지로서, 주변은 농경지 및 임야가 주를 이루고 있습니다.

* 근린생활시설이 일부 산재하고 있어 지역적 수요는 제한적이나, 공장으로서의 입지 자체는 주변 환경에 크게 영향을 받지 않는 편입니다.

* 산업단지가 아닌 개별 입지의 공장으로서, 특정 산업군과의 연계성보다는 자체적인 생산 활동 및 물류 이동에 중점을 둔 상권 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

* 본 물건은 공장 용도로서 일반적인 주거 생활 편의시설과의 접근성은 높지 않습니다.

* 주변에 동아방송예술대학교가 위치하고 있어, 학생 및 교직원을 대상으로 하는 근린생활시설이 일부 존재할 가능성이 있습니다.

* 교통망을 통해 안성 시내 및 인근 지역으로의 이동은 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리관계: 모든 임차인이 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 권리 분석은 철저히 확인해야 합니다. (본 분석에서는 소멸 예정으로 판단)

* 물리적 하자: 건물 노후화 및 유지보수 상태에 따라 추가적인 수리 비용이 발생할 수 있습니다. (건물 연식 및 구조 정보 참조)

* 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있으나, 일부 필지에 준보전산지, 농림지역 등이 포함되어 있어 향후 개발 또는 증축 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 중복병합사건, 공동담보: 경매 절차가 복잡하게 진행될 수 있으며, 관련 서류를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

* 경기도 안성시 보개면 기좌리에 위치한 공장 물건으로, 넓은 토지와 상당한 규모의 건물 면적을 갖추고 있습니다.

* 주변 환경은 농촌지대로서 조용하지만, 차량 접근 및 버스 정류장 이용이 가능한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 등기부상 복잡한 권리관계가 있으나, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매로 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인도 없어 낙찰자의 인수 부담은 없습니다.

* 토지이용계획상 일부 제한사항이 있으나, 공장 용도로서는 적합한 지역으로 판단됩니다.

* 다만, 제시외 건물 포함 및 중복병합사건 등의 특이사항은 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지와 공장 건물 일괄 매각으로, 자체 생산 시설을 운영하거나 임대 사업을 고려하기에 유리합니다.

* 모든 권리관계 및 임차인이 소멸되어 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다.

* 경매 감정가가 13억원 이상으로, 대규모 투자를 고려하는 투자자에게 적합합니다.

* 안성시 지역 개발 계획 및 산업 동향을 고려할 때, 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 1,377,884,000원

* 낙찰가 산정 시에는 본 물건의 시장 가치, 유사 물건의 최근 거래 사례, 경매 참여자 현황 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우나, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 향후 현장 방문 및 상세 조사를 통해 보다 정확한 예상 입찰가를 산출할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.